Die Dokumentation beim Bau eines Massivhauses
Hausbau / Massivhaus: Wer ein Haus bauen will oder einen Hauskauf beabsichtigt, sollte über eine komplette Dokumentation von Bauunterlagen verfügen. Der Umfang und der Inhalt der Dokumentation für den Hausbau ist in keiner gesetzlichen Vorschrift verankert. Es liegt daher im Interesse des Bauherren, sich im Bauvertrag oder im Kaufvertrag die Herausgabe aller notwendigen Dokumente schriftlich zusichern zu lassen. Die Unterlagen und Dokumente müssen eindeutig und unmissverständlich benannt und bezeichnet werden. Unklare Angaben führen in der Regel zu Rechtsstreitigkeiten.
Wann und wozu werden die Baudokumente benötigt?
Bei einem Hauskauf sollten alle notwendigen Unterlagen vor dem Kaufvertragsabschluss vorliegen und gegebenenfalls sollte man einen Experten zu Rate ziehen. Nur wenn alle Bauunterlagen vorliegen, kann ein unabhängiger Sachverständiger eine Bewertung des Objektes vornehmen und dem Hauskäufer raten, ob er den Kaufvertrag so akzeptieren kann. Unter Umständen könnten Nachverhandlungen bezüglich des Preises notwendig werden oder es könnte besser sein, dass der Käufer ganz von seinem Vorhaben zurücktritt.
Bei einem Neubau kann mit einer genauen Dokumentation später gegenüber den Behörden nachgewiesen werden, dass beim Hausbau alle Gesetze und Vorschriften eingehalten und sämtliche Auflagen erfüllt wurden. Schon bei den Verhandlungen für den Hausbau müssen die Planungsunterlagen vorgelegt werden. Nur so können etwaige Planungsmängel noch rechtzeitig entdeckt und korrigiert werden.
Bauherren sollten sich daher alle zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Unterlagen von Bedeutung, auch diejenigen, die bereits vor Beginn der Bauphase angefallen sind, aushändigen lassen.
Die vorhandene Baudokumentation kann als Grundlage für einen Anbau oder Umbau des Hauses dienen. Auch bei späteren größeren Renovierungen und Modernisierungen können so einfacher Entscheidungen getroffen werden. Wenn dann die Bauzeichnungen oder andere Unterlagen nicht vorhanden sind, müssen diese neu angefertigt werden, was zu erheblichen Mehrkosten führen kann.
Bei einem Verkauf der Immobilie steht mit den Baudokumenten eine verlässliche Grundlage für die Wertermittlung zur Verfügung und der Käufer kann die notwendigen Unterlagen seiner Bank bezüglich seiner Hauskauffinanzierung vorlegen.
Für die Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln oder zinsgünstigen Krediten der KfW-Bank kann es erforderlich sein, bestimmte Dokumente, auch hinsichtlich der Energieeffizienz, vorzulegen. Wenn der Nachweis des erreichten Energiestandards nicht geführt werden kann, ist möglicherweise mit einer Streichung oder Rückforderung der öffentlichen Gelder zu rechnen.
Alle Gewährleistungsansprüche und Garantien können nur dann durchgesetzt und eingefordert werden, wenn die entsprechenden Dokumente, wie z.B. Bauabnahmeprotokolle und Garantiescheine vorgelegt werden können.
Welche Unterlagen sollen in die Dokumentation einfließen?
Die zu dokumentierenden Unterlagen kann man in drei Gruppen einteilen, nämlich:
Grundstücksunterlagen, Dokumente, die vor Vertragsabschluss übergeben und geprüft werden und Dokumente, die nach Baufertigstellung und Abnahme ausgehändigt werden.
Die genehmigten Bauzeichnungen können auf dem Stadtplanungsamt oder dem Bauamt angefordert werden, eine Flurkarte und sonstige Katasterunterlagen erhält man beim zuständigen Katasteramt.
Grundstücksunterlagen
Amtlicher Lageplan
Ein Amtlicher Lageplan wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur individuell und aktuell für ein bestimmtes Baugrundstück gefertigt. Die örtlichen Gegebenheiten müssen an Ort und Stelle aufgemessen werden. Auf dem amtlichen Lageplan kann man erkennen, wo sich das Grundstück befindet, und wo das Gebäude auf dem Grundstück steht oder stehen soll. Der Inhalt umfasst weiterhin Angaben über den Eigentümer des Grundstücks, das Grundbuch, über die Geländehöhen, die vorhandene Bebauung, Bäume, befestigte Flächen, Festsetzungen des Bebauungsplans und anderes. Der amtliche Lageplan ist für den Bauantrag unabdinglich.
Flurkarte
Die Flurkarte enthält im Gegensatz zum amtlichen Lageplan nur Angaben über die Flurstücke mit ihren Grenzen und Flurstücksnummern sowie die vorhandenen Gebäude. Sie wird von den Katasterämtern geführt und steht flächendeckend für das ganze Land aktuell zur Verfügung. Auszüge werden im Maßstab 1.500, 1:1.000 oder 1:2.000 schwarzweiß oder farbig ausgedruckt. Die Flurkarte muss mit dem Bauantrag eingereicht werden.
Objektunterlagen
Baugenehmigung
Baugenehmigung oder Baufreistellungsbescheinigung. Eine Baugenehmigung ist je nach Landesbaurecht und örtlichen Bausatzungen erforderlich oder nicht. Falls nicht, ist eine Baufreistellungsbescheinigung vorzulegen. Die Baugenehmigung oder Baufreistellungsbescheinigung wird aufgrund eines Bauantrages oder einer Bauanzeige von der örtlichen Baubehörde erstellt.
Architektenpläne
Zu den vorzulegenden Architektenplänen gehören Ansichten, Grundrisse, und Schnitte, Statikpläne, Pläne der einzelnen Fachplaner, Bauausführungspläne, alle Installationspläne (Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung, Leitungen, Anschlüsse etc.) und die Planungsunterlagen zu eventuellen Sonderbauteilen wie Weiße Wanne und Fußbodenheizung.
Grundrisse
Grundrisse sind die technischen Zeichnungen, die alle Maßangaben für die Raumaufteilung innerhalb der verschiedenen Geschosse des Hausesin unterschiedlichen zeichnerischen Maßstäben darstellen.
Ansichten
Aus den Ansichten soll man erkennen, wie das Gebäude mit Blick aus allen vier Himmelsrichtungen und von allen Seiten aussieht, die Höhen der Gebäudeteile, eventuelle Grundstücksgefälle und die Lage von Fenstern und Türen im Haus. Diese Zeichnungen werden ebenfalls in verschiedenen Maßstäben angefertigt.
Schnitte
Die Schnittzeichnungen sind durch einen vertikalen Schnitt durch das gesamte Gebäude gekennzeichnet. Man kann so erkennen, welche Räume übereinander liegen, wo Leitungen durch das Haus verlaufen und wie hoch die einzelnen Räume sind.
Statikpläne und Statikberechnung
Zu diesen Unterlagen gehören die statische Berechnungen und Positionspläne sowie die Prüfberichte zur Statik und zu anderen bautechnischen Nachweisen, soweit sie vorgeschrieben und erforderlich sind.
Energieberechnungen / Energienachweise / Protokolle
Aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind diverse Nachweise und Protokolle zu erbringen. Dazu gehören (je nach Objekt und Ausbauzustand) im Einzelnen der Energiepass, der Energiebedarfsausweis, die Dichtheitsbescheinigung (Blower-Door-Test), der Wärmeschutznachweis und Wärmebedarfsausweis, gegebenenfalls auch ein energetischer Sondernachweise für die Förderung mit öffentlichen Mitteln (KfW-Bank), das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6, im Bedarfsfall auch die Abnahmebescheinigung für den Kamin und das Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers.
Nachweise und Bescheinigungen (alphabetisch)
Abwasserprotokoll, vollständig heißt es Protokoll zur Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung gemäß DIN EN 1610.
Adressliste der am Bau Beteiligten
Allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnisse oder Zulassungen, zum Beispiel für das Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS), Öfen, Lüftungsanlage etc.
Bedienungsanleitungen und Garantieurkunden für alle haustechnischen Geräte
Bescheinigung über die die fachgerechte mangelfreie Ausführung der Bauleistung (Gewährleistungsbescheinigung)
Erklärung der Baufirma, dass die Bauausführungen gemäß den Ausführungsplänen erfolgt ist
Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage
Nachweis der Einregulierung der Lüftungsanlage
Nachweis der Schlusseinmessung
Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
Nachweis über den eingebauten Beton
Qualitätsnachweise für Baumaterialien
Schornsteinfegerabnahmeschein
Für eine umfassende Dokumentation des Hausbaus sind alle genannten Dokumente erforderlich. Es ist also zweckmäßig die Herausgabe der Unterlagen im Bauvertrag als verpflichtend für den Auftragnehmer festzuhalten.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain