Bauvertrag: Ein Bauprojekt beginnt lange bevor der erste Bagger anrollt. Ob Neubau, umfangreiche Sanierung oder kleinere Modernisierung: Bereits bei der Beauftragung von Handwerksbetrieben werden wichtige Weichen für den späteren Projekterfolg gestellt. Dabei geht es nicht nur um Preise, Leistungen und Termine, sondern auch um die rechtlichen Grundlagen der Zusammenarbeit.
Ratgeber Bauvertrag: Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Menschen eines der größten Projekte ihres Lebens. Monate der Planung, unzählige Entscheidungen und eine beträchtliche Investition stecken in den eigenen vier Wänden. Umso ärgerlicher ist es, wenn nach dem Einzug plötzlich Risse in den Wänden auftreten, Fenster undicht sind oder sich Feuchtigkeit im Keller bemerkbar macht.
Doch nicht jeder Baumangel zeigt sich sofort. Manche Probleme werden erst nach Monaten oder sogar Jahren sichtbar. Genau deshalb spielt die Gewährleistung beim Hausbau eine so wichtige Rolle. Sie schützt Bauherren vor den finanziellen Folgen bestimmter Baumängel und verpflichtet verantwortliche Bauunternehmen unter den gesetzlichen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Voraussetzungen zur Nachbesserung.
Entscheidend ist allerdings, welche Regelungen für den Bauvertrag gelten, wann die Gewährleistungsfrist beginnt und wie Bauherren bei einem entdeckten Mangel vorgehen.
Die Gewährleistung beschreibt die rechtliche Verantwortung eines Bauunternehmens für Mängel an seiner vertraglich geschuldeten Bauleistung. Vereinfacht gesagt: Wer ein Haus baut oder bestimmte Bauarbeiten ausführt, muss die vereinbarte Leistung grundsätzlich mangelfrei erbringen.
Ein Mangel liegt beispielsweise vor, wenn die ausgeführten Arbeiten von der vereinbarten Beschaffenheit abweichen oder das Bauwerk nicht die Eigenschaften besitzt, die nach dem Vertrag und den gesetzlichen Vorgaben zu erwarten sind. Typische Beispiele aus dem Baualltag sind schlecht abgedichtete Kellerwände, fehlerhaft eingebaute Fenster, undichte Dächer oder eine nicht fachgerecht installierte Heizungsanlage.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gewährleistung und Garantie. Während die Gewährleistung auf gesetzlichen beziehungsweise vertraglichen Mängelrechten beruht, ist eine Garantie eine zusätzliche, freiwillig übernommene Verpflichtung. Eine solche Garantie kann bestimmte Leistungen oder Eigenschaften über einen festgelegten Zeitraum absichern, ersetzt aber nicht automatisch die gesetzlichen Gewährleistungsrechte. Für Bauherren bedeutet das: Auch wenn ein Bauunternehmen keine besondere Garantie anbietet, können trotzdem umfangreiche Mängelrechte bestehen.
Bei der Gewährleistung am Bau begegnen Bauherren vor allem zwei Regelwerken: dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B).
Die BGB-Gewährleistung ist die gesetzliche Grundlage für Bauverträge. Die VOB/B enthält dagegen besondere Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Sie gilt nicht automatisch, sondern muss wirksam in den jeweiligen Bauvertrag einbezogen werden.
Gerade für private Bauherren lohnt sich ein genauer Blick auf den Vertrag. Denn die Unterschiede können sich erheblich darauf auswirken, wie lange Mängelansprüche geltend gemacht werden können und welche Schritte bei einer Mängelbeseitigung erforderlich sind.
Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre. Diese Frist gilt beispielsweise für die Errichtung eines Einfamilienhauses und für zahlreiche wesentliche Arbeiten an bestehenden Gebäuden.
Die Verjährung der Mängel nach BGB beginnt in der Regel mit der Abnahme der Bauleistung. Nicht der Einzug oder die Schlussrechnung ist also ausschlaggebend, sondern der rechtlich maßgebliche Abnahmezeitpunkt.
Ein Beispiel: Ein Neubau wird am 15. September 2026 abgenommen. Bei einer regulären fünfjährigen Gewährleistungsfrist verjähren die entsprechenden Mängelansprüche grundsätzlich mit Ablauf des 15. September 2031, sofern die Verjährung nicht gehemmt wird oder besondere Umstände vorliegen.
Zeigen sich innerhalb dieser Zeit Mängel, können Bauherren ihre Rechte gegenüber dem verantwortlichen Unternehmen geltend machen. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob ein Fehler bereits wenige Wochen nach der Abnahme oder erst nach mehreren Jahren sichtbar wird.
Allerdings ist nicht jede handwerkliche Leistung automatisch von der fünfjährigen Frist erfasst. Für bestimmte Arbeiten, die rechtlich nicht als Bauwerksleistung einzuordnen sind, können andere Verjährungsfristen gelten.
Rechtsgrundlage: § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche. Einzelnorm
Wurde die VOB/B wirksam vereinbart, sieht § 13 Abs. 4 VOB/B für Bauwerke grundsätzlich eine Verjährungsfrist von vier Jahren vor, sofern keine andere wirksame Frist vereinbart wurde.
Damit ist die reguläre VOB-Gewährleistung für Bauwerke ein Jahr kürzer als die gesetzliche BGB-Frist. Allerdings enthält die VOB/B auch besondere Regelungen zur Mängelanzeige und zur Verjährung von Ansprüchen auf Mängelbeseitigung.
So kann ein schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen nach § 13 Abs. 5 VOB/B eine besondere zweijährige Verjährungsfrist für den gerügten Mangel auslösen. Diese endet jedoch nicht vor Ablauf der regulären oder vereinbarten Verjährungsfrist.
Bei Verträgen mit privaten Bauherren ist außerdem Vorsicht geboten: Nicht jede Klausel, die auf die VOB/B verweist, ist automatisch wirksam. Insbesondere eine formularmäßige Verkürzung gesetzlicher Mängelrechte kann einer rechtlichen Kontrolle unterliegen.
Wer einen Bauvertrag unterschreibt, sollte daher nicht allein auf die Angabe „VOB/B“ achten, sondern prüfen lassen, welche Bestimmungen tatsächlich gelten.
Rechtsgrundlage: VOB/B – insbesondere § 13 Mängelansprüche.
BGB · § 634a
5 Jahre
Regelfrist für Bauwerke
VOB/B · § 13
4 Jahre
Bei wirksamer Vereinbarung
Beide Regelfristen beginnen mit der Abnahme. Abweichende vertragliche Vereinbarungen, besondere Leistungen und gesetzliche Ausnahmen können die Fristen verändern.
Die Bauabnahme ist weit mehr als ein formeller Termin auf der Baustelle. Mit ihr bestätigt der Bauherr grundsätzlich, dass die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht entgegengenommen wird.
Damit sind wichtige rechtliche Folgen verbunden. Unter anderem beginnt regelmäßig die Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Außerdem verändert sich grundsätzlich die Beweislast: Nach der Abnahme müssen Bauherren im Streitfall häufig nachweisen, dass ein geltend gemachter Mangel auf einer mangelhaften Bauleistung beruht.
Deshalb sollte die Abnahme niemals unter Zeitdruck oder lediglich als Formalität erfolgen.
Ein sorgfältig erstelltes Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand des Hauses zum Zeitpunkt der Abnahme. Darin werden sichtbare Mängel, noch ausstehende Arbeiten und gegebenenfalls vereinbarte Termine für deren Beseitigung festgehalten.
Ein typisches Beispiel: Bei der gemeinsamen Begehung stellt der Bauherr fest, dass mehrere Fenster nicht richtig schließen und im Badezimmer Fliesen beschädigt sind. Werden diese Punkte konkret im Abnahmeprotokoll dokumentiert, lässt sich später leichter nachvollziehen, welche Beanstandungen bereits bei der Übergabe bekannt waren.
Besonders wichtig ist, dass Bauherren sich ihre Rechte wegen bekannter Mängel bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Andernfalls können bestimmte Mängelrechte nach § 640 Abs. 3 BGB verloren gehen.
Eine unabhängige Baubegleitung durch einen Sachverständigen kann hier wertvolle Unterstützung bieten. Erfahrene Fachleute erkennen häufig auch Probleme, die für Laien auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.
Nicht jeder Baumangel ist bei der Abnahme erkennbar. Gerade bei komplexen Bauwerken können Fehler lange unentdeckt bleiben. Ein klassischer Fall aus der Praxis ist eine fehlerhafte Abdichtung im Keller. Während der ersten Monate bleibt alles trocken. Erst nach einer längeren Regenperiode dringt Feuchtigkeit ein. Die Ursache liegt möglicherweise in einer mangelhaften Ausführung, die bereits während der Bauphase entstanden ist.
Solche versteckten Mängel sind besonders ärgerlich, weil ihre Beseitigung häufig mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Grundsätzlich gilt: Auch verdeckte oder erst später erkennbare Mängel können unter die Gewährleistung fallen. Entscheidend ist unter anderem, ob der Mangel auf einer vertragswidrigen Bauleistung beruht und ob die entsprechenden Ansprüche noch nicht verjährt sind.
Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass bei versteckten Mängeln die Gewährleistungsfrist erst mit ihrer Entdeckung beginnt. Das ist im Regelfall nicht der Fall. Auch hier ist grundsätzlich die Abnahme der maßgebliche Ausgangspunkt. Deshalb empfiehlt es sich, das Haus nicht nur unmittelbar nach dem Einzug, sondern auch während der folgenden Jahre aufmerksam zu beobachten. Besonders nach den ersten Heizperioden oder längeren Regenphasen können zuvor unbemerkte Probleme sichtbar werden.
Eine besondere rechtliche Situation entsteht, wenn ein Bauunternehmen einen Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt, obwohl es zur Offenlegung verpflichtet wäre. Von arglistigem Verschweigen kann beispielsweise auszugehen sein, wenn ein Verantwortlicher von einer fehlerhaften Abdichtung weiß, den Bauherrn darüber jedoch gezielt im Unklaren lässt. In solchen Fällen gelten besondere Verjährungsregeln.
Nach § 634a Abs. 3 BGB kann bei arglistig verschwiegenen Mängeln anstelle der üblichen bauwerksbezogenen Verjährung die regelmäßige Verjährungsfrist greifen. Diese beträgt grundsätzlich drei Jahre und beginnt unter den Voraussetzungen des § 199 BGB regelmäßig mit dem Schluss des Jahres, in dem der Bauherr Kenntnis vom Mangel und vom Verantwortlichen erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Dabei gelten gesetzliche Höchstfristen und für Bauwerke besondere Mindestfristen. Es wäre deshalb falsch, pauschal von einer unbegrenzten Gewährleistung bei Arglist auszugehen.
Außerdem ist Arglist rechtlich schwer nachzuweisen. Nicht jeder Ausführungsfehler und nicht jede unterlassene Information stellt automatisch eine arglistige Täuschung dar.
Besteht ein begründeter Verdacht, sollten Bauherren Beweise sichern und frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einholen.
Wird ein Baumangel entdeckt, muss das nicht zwangsläufig zu einem langwierigen Rechtsstreit führen. Viele Probleme lassen sich durch eine sachliche und gut dokumentierte Kommunikation mit dem verantwortlichen Bauunternehmen lösen.
Das BGB sieht bei Mängeln verschiedene Rechte vor. Dazu gehören insbesondere die Nacherfüllung, die Selbstvornahme unter bestimmten Voraussetzungen, die Minderung der Vergütung sowie gegebenenfalls Schadensersatz oder Rücktritt. In der Praxis steht zunächst meist die Mängelbeseitigung durch das verantwortliche Unternehmen im Vordergrund.
Ein Beispiel: Zwei Jahre nach dem Einzug bemerkt eine Familie, dass sich im Bereich einer Terrassentür bei starkem Regen Wasser sammelt und in den Innenraum eindringt. Eine Untersuchung ergibt, dass der Anschluss der Tür nicht fachgerecht abgedichtet wurde. Die Bauherren sollten den Mangel dokumentieren und das verantwortliche Unternehmen zur fachgerechten Beseitigung auffordern. Dabei empfiehlt es sich, eine angemessene Frist zu setzen.
Reagiert das Unternehmen nicht oder scheitert die Nachbesserung, können weitere Rechte entstehen. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen dürfen Bauherren beispielsweise ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die erforderlichen Kosten vom ursprünglich verantwortlichen Unternehmer verlangen.
Allerdings sollten sie nicht vorschnell selbst Handwerker beauftragen. Eine voreilige Ersatzvornahme kann die spätere Durchsetzung von Kostenerstattungsansprüchen erschweren.
Entscheidend ist nicht nur, dass ein Mangel erkannt wird, sondern auch, wie Bauherren anschließend handeln. Eine Mängelanzeige sollte den Fehler möglichst genau beschreiben. Hilfreich sind Fotos, Angaben zum betroffenen Bauteil und eine Schilderung, unter welchen Umständen das Problem auftritt.
Statt lediglich zu schreiben, dass das Dach undicht sei, ist eine konkrete Beschreibung sinnvoll: Beispielsweise, dass nach starken Regenfällen Wasser an der Dachschräge im Schlafzimmer austritt und sich bereits Verfärbungen an der Decke zeigen.
Die Anzeige sollte nachweisbar beim richtigen Vertragspartner eingehen. Bei VOB/B-Verträgen ist die Einhaltung der vereinbarten beziehungsweise rechtlich erforderlichen Form besonders wichtig. Auch die gesetzte Frist muss angemessen sein. Wie viel Zeit ein Unternehmen für die Mängelbeseitigung erhält, hängt von der Art und Dringlichkeit des Problems ab. Ein undichtes Dach mit akutem Wassereintritt erfordert naturgemäß schnelleres Handeln als ein kleiner optischer Mangel.
Wichtig: Eine einfache Mängelanzeige hemmt bei einem BGB-Vertrag die Verjährung nicht automatisch. Je nach Situation können beispielsweise Verhandlungen, ein gerichtliches Verfahren oder andere gesetzlich vorgesehene Maßnahmen relevant werden. Wer sich dem Ende der Gewährleistungsfrist nähert, sollte deshalb nicht allein auf eine versendete E-Mail vertrauen.
Die Verjährung der Mängelansprüche ist für Bauherren ein besonders wichtiger Punkt. Denn nach Ablauf der maßgeblichen Verjährungsfrist kann das Bauunternehmen grundsätzlich die Einrede der Verjährung erheben und die Erfüllung eines verjährten Anspruchs verweigern. Das gilt unter Umständen selbst dann, wenn ein Baumangel eindeutig vorhanden ist.
Gerade deshalb empfiehlt sich eine erneute Überprüfung des Hauses einige Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Dabei können beispielsweise Dach, Fassade, Fenster, Abdichtungen und technische Anlagen auf Auffälligkeiten untersucht werden. Eine solche Gewährleistungsbegehung kann helfen, bisher unbemerkte Mängel rechtzeitig zu entdecken und die erforderlichen Schritte einzuleiten. Für Bauherren ist das häufig eine lohnende Investition. Denn eine frühzeitig erkannte und fachgerecht beseitigte Undichtigkeit kann spätere Feuchteschäden und aufwendige Sanierungsmaßnahmen verhindern.
Die Gewährleistung beim Hausbau ist ein wichtiger Bestandteil der finanziellen und rechtlichen Absicherung. Sie sorgt dafür, dass Bauherren bei mangelhaften Bauleistungen nicht grundsätzlich auf den Kosten sitzen bleiben.
Ob BGB-Gewährleistung mit regelmäßig fünf Jahren oder VOB-Gewährleistung mit grundsätzlich vier Jahren: Entscheidend sind der konkrete Bauvertrag, der Zeitpunkt der Abnahme und der richtige Umgang mit festgestellten Mängeln. Besonders wichtig sind eine sorgfältige Bauabnahme, ein aussagekräftiges Abnahmeprotokoll und eine nachvollziehbare Dokumentation auftretender Probleme. Auch versteckte Mängel sollten ernst genommen werden, selbst wenn sie erst lange nach dem Einzug sichtbar werden.
Wer seine Rechte kennt, Fristen im Blick behält und bei Unsicherheiten rechtzeitig fachliche Unterstützung hinzuzieht, schafft eine gute Grundlage für den langfristigen Werterhalt seines Hauses.
Denn am Ende geht es nicht nur darum, Baumängel zu beseitigen. Es geht darum, dass aus einem aufwendig geplanten Bauprojekt ein Zuhause wird, in dem man sich dauerhaft wohlfühlen kann.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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Redaktioneller Hinweis: Der Artikel beschreibt die allgemeinen Grundsätze des deutschen Bauvertragsrechts und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Gerade bei VOB/B-Verträgen, arglistig verschwiegenen Mängeln und drohender Verjährung können besondere rechtliche Voraussetzungen gelten. Die genannten Regelfristen wurden anhand von § 634a BGB und § 13 VOB/B abgeglichen.
Antworten auf die 50 wichtigsten Fragen rund um den Hausbau, Bauplanung, Kosten und Finanzierung finden Sie in unserem FAQ-Bereich!
Die Herausgabe, bzw. Übergabe von Planungs- und Genehmigungsunterlagen muss im Bauvertrag vereinbart werden. Nach allgemeiner Rechtsauslegung der oberen Landesgerichte hat der Bauherr keinen generellen Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen, solange diese Übergabe nicht im Bauvertrag explizit vereinbart wird.
Als Folge der Versäumnis entsprechender Vereinbarungen im Bauvertrag ist es später erheblich komplizierter und eventuell auch kostenintensiver, Beweismittel für die Prüfung von Leistungen, Gewährleistungsansprüchen, Nachbesserungen oder gar Schadenersatzforderungen zu finden.
Der Bauherr sollte daher bei der Bauplanung zu seiner eigenen Sicherheit im Bauvertrag immer die Herausgabe aller Bauunterlagen vereinbaren. Welche Unterlagen dazu gehören, finden Sie nachstehend in unserem Ratgeber Bauvertrag.
Bei Überprüfung der Verträge vor Vertragsabschluß muss man darauf achten, dass die vom Auftragnehmer zu übergebenden Planungs- und Genehmigungsunterlagen im Bauvertrag so exakt wie möglich bezeichnet werden. Man unterscheidet dabei zeitlich zwischen den Unterlagen, die bereits vor Baubeginn übergeben werden müssen, diejenigen, die während der Bauphase erforderlich sind und solchen, die spätestens bei der Schlussabnahme an die Bauherren übergeben werden sollen.
Bevor mit der Planung des Bauvorhabens begonnen werden kann, sollte soweit bautechnisch erforderlich, ein Bodengutachten angefertigt werden. Dieses unabhängige Gutachten ist die erste Unterlage, die vom Auftragnehmer an den Auftraggeber zu übergeben ist. Im Bodengutachten sind wichtige Aussagen zur Tragfähigkeit des Baugrundes und zu sonstigen eventuellen hydrologischen Beeinträchtigungen des Grundstücks vorzufinden. Aufgrund der im Bodengutachten getroffenen Feststellungen können gegebenenfalls vorbereitende zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, die für die Fundamenterstellung und die Abdichtung des Gebäudes von Bedeutung sind.
Damit keine unnötigen Kosten entstehen, ist es ratsam, statt des Bauantrags eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit kann man in den meisten Bundesländern feststellen, ob das geplante Bauvorhaben auch genehmigungsfähig ist. Die entsprechenden Antrags- und Genehmigungsunterlagen, nämlich der Bauvorbescheid, sind dem Bauvertrag als Anlage beizufügen.
Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Behörde erteilt, wenn die nötigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt worden sind. Hierzu hat der Bauunternehmer die Planungs- und Genehmigungsunterlagen einzureichen. Auch die zwingende Übergabe dieses Unterlagen ist im Bauvertrag zu dokumentieren.
Zu den Unterlagen für den Bauantrag gehören:
• die Baubeschreibung,
• der statistische Erhebungsbogen,
• Flächenberechnung nach DIN 277,
• Wärmeschutznachweis gem. Energieeinsparverordnung (EnEV),
• Wohnflächenberechnung,
• Berechnung der bebauten Flächen,
• Stellplatznachweis,
• statischer Nachweis zur Standsicherheit,
• Bauvorlageberechtigung des Architekten,
• Versicherungsnachweis
• die Standortstellungnahmen des Wasser- und Abwasserbetriebs, des Elektrizitätswerks und der Telekom.
Darüber hinaus müssen folgende Pläne vorgelegt werden:
• Katasterplan,
• Lageplan im Maßstab 1 : 200 (inkl. Erschließungsanlagen),
• Lageplan im Maßstab 1 : 200 mit einer Abstandsflächenberechnung,
• alle Grundrisse im Maßstab 1 : 100 sowie
• Detailschnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100.
Die Baugenehmigung muss erteilt werden, wenn das Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht, das Bauvorhaben also sowohl genehmigungspflichtig als auch genehmigungsfähig ist. Die Genehmigung muss schriftlich erteilt werden. Die Übergabe der Baugenehmigung muss im Bauvertrag vereinbart werden.
Die Baugenehmigung ist befristet. Die Dauer der Gültigkeit ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und liegt zwischen drei und vier Jahren. Die Baugenehmigung kann auch unter Auflagen (Firsthöhe, Dachneigung etc.) erfolgen. Der Bauherr sollte also alle Anlagen der Baugenehmigung übergeben bekommen.
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Der Bauvertrag ist von seinem Charakter her ein Werkvertrag, für den die Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit können allerdings auch andere Vertragsgrundlagen vereinbart werden. Dafür bietet sich beim Bauvertrag die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) an. Die VOB wurde einst für öffentliche Bauvorhaben eingerichtet, wird inzwischen jedoch generell auch für Bauvorhaben zwischen Unternehmen vereinbart. Es gibt viele Rechtsexperten, die anraten, dass auch der Privatmann für seinen Bauvertrag die Grundlagen der VOB wählen sollte.
Der Bauvertrag oder auch Bauwerkvertrag ist ein Werkvertrag, dem die Paragrafen 631 bis 650 des BGB als Rechtsgrundlage dienen. Für ihn gelten keine Formvorschriften. Es ist auch rein theoretisch ein mündlicher Vertrag rechtsgültig. Wenn allerdings mit dem Auftrag zum Bau eines Hauses auch ein Grundstückskauf verbunden ist, so ist die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrages erforderlich.
Die wichtigsten Rechtsgrundlagen des Werkvertrages nach BGB für die Errichtung eines Wohnhauses stellen sich wie folgt dar:
Der Unternehmer hat das versprochene Werk (Bauwerk) herzustellen und der Auftraggeber hat die vereinbarte Vergütung zu bezahlen.
Eine Vergütung gilt auch als stillschweigend vereinbart, wenn die Erstellung des Werkes üblicherweise nur gegen eine Vergütung erwartet werden kann. § 632a regelt die möglichen Abschlagszahlungen. Hier heißt es: Der Unternehmer kann von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.
Gleichzeitig ist auch die Gestellung von Sicherheiten geregelt. Ist der Auftraggeber nämlich ein Verbraucher und hat der Werkvertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand, so ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Baumängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
Der Unternehmer hat das Werk frei von Mängeln zu erstellen und zu übergeben. Mängelfrei ist das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die vereinbarte Beschaffenheit sollte in Form einer Bau- und Leistungsbeschreibung und von Bauplänen exakt definiert werden, um Auslegungsprobleme zu vermeiden.
Dieser Paragraf regelt die Rechte des Auftraggebers, wenn Mängel am Bauwerk vorhanden sind. Die verschiedenen Voraussetzungen einer Mängelrüge und deren Abhilfevorschriften regeln die §§ 635 bis 638.
Mit diesem Paragrafen werden die Nacherfüllungsansprüche bei berechtigten Mängeln geregelt. Der Unternehmer kann grundsätzlich nach eigenem Ermessen entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Bauwerk erstellen.
Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Der Auftraggeber kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Statt zurückzutreten, kann der Auftraggeber die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Bei der Höhe der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit der Vertragsbeendigung der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Auftraggebers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Bauwerkes übernommen hat.
Der Auftraggeber ist verpflichtet, ein mangelfrei hergestelltes Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Auftraggeber das Bauwerk nicht innerhalb einer ihm vom Bauunternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt.
Der Werklohn ist vom Auftraggeber bei Abnahme des Werkes fällig und zahlbar. Ist das Bauwerk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.
Liegt ein zu beseitigender Baumangel vor, so kann der Auftraggeber nach Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.
Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Auftraggebers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.
Der Unternehmer ist im Falle des § 642 berechtigt, dem Auftraggeber zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde.
Wenn das Bauwerk vor der Abnahme infolge eines Mangels der von dem Auftraggeber gelieferten Materialien oder infolge einer von dem Auftraggeber für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden ist, ohne dass der Unternehmer dies zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Unter diesen Paragrafen fallen auch Verzögerungen durch nicht rechtzeitig erbrachte Eigenleistungen.
Der Unternehmer kann vom Auftraggeber Sicherheit für den geschuldeten Werklohn fordern. Er kann auch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangen.
Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung des Bauwerkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Auftraggeber, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.
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Die Vergütung und Bezahlung des Bauunternehmers führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Vergütung zu regeln. In den meisten Fällen wird im privaten Hausbau die Abrechnung nach Einheitspreisen oder die Pauschalpreisvereinbarung angewandt. Für kleinere Baumaßnahmen ist auch eine Stundenlohnvergütung gebräuchlich. Insgesamt gesehen wird zwar immer noch der Einheitspreis am häufigsten verwandt, allerdings geht die Tendenz immer mehr zum Pauschalpreis.
Bei nicht klar erkennbarer Auftragserteilung (z.B. mündlicher Verabredung) können trotzdem Vergütungsansprüche entstehen. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat dann der Bauunternehmer Anspruch auf die ortsübliche Vergütung für die erbrachte Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Laut BGB ist eine Vergütung an den Bauunternehmer erst mit Abnahme des Bauwerks fällig. Dies bedeutet, das die Baumaßnahmen beendet sind und das Bauwerk an den Auftraggeber fertig übergeben wurde. Das BGB lässt jedoch aufgrund der normalerweise recht langen Dauer eines Hausbaus zu, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung von Abschlagszahlungen eingeräumt werden muss. Neben dem vereinbarten Preismodell sollte daher im Bauvertrag auch detailliert festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen. Als Anhalt mag da die Vorschrift über Abschlagszahlungen im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten.
Um dieses Preismodell anwenden zu können, ist es zwingend erforderlich ein detailliertes Bau- und Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil vorliegen zu haben.
Der Einheitspreisvertrag sieht vor, dass die zu erbringenden Leistungen zu Einheitspreisen (z.B. qm, Gewicht, Stück oder Menge) festgelegt und dann nach den tatsächlich erbrachten Werten (gemäß Aufmaß) abgerechnet werden. Mengenänderungen gegenüber der Bau- und Leistungsbeschreibung sind daher rechtzeitig zwischen Bauherrn und Bauunternehmer neu (schriftlich) zu vereinbaren. Im Bauvertrag ist aufzunehmen, dass die Einheitspreise auch über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sind. Da fast alle Bauvorhaben mit Problemen der Zeitüberschreitung zu kämpfen haben, käme es sonst zu Preiserhöhungen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat.
Im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages hat der Bauunternehmer die Aufgabe, ein im Bauvertrag exakt definiertes Bauwerk gegen eine feste pauschale Vergütung zu errichten. Voraussetzung dafür ist, dass sämtliche Leistungen im Bau- und Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben werden. Nur so kann der Pauschalpreis exakt festgesetzt werden. Preisänderungen dürfen nur dann erfolgen, wenn eine nachträgliche Veränderung des beschriebenen Bausolls vom Bauherren gewünscht wird. In der Praxis unterscheidet man zwischen Detailpauschalpreis und Globalpauschalpreis.
Das Mengenrisiko liegt also immer beim Bauunternehmer, der eine Anpassung der Preise nur dann verlangen kann, wenn sich die Mengen nach dem Vertragsabschluss, aus welchen Gründen auch immer, erheblich verändern. Nach einem Urteil des BGH können nur Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.
Eine Stundenlohnvergütung wird heute in der Regel nur noch für kleinere Bauarbeiten wie Renovierungen und Reparaturen vereinbart. Bei einer Stundenlohnvergütung hat der Auftraggeber keinerlei Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden.
Wie oben bereits beschrieben, sind die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben gibt e aber für bestimmte Situationen Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.
Diese Preisvereinbarungen gibt es in folgenden Formen:
GMP-Verträge (garantierter Maximalpreis)
Regieverträge (auf Stundenlohnbasis)
PPP-Verträge ( meist bei öffentlichen Auftraggebern)
Für den Bauherren von heute, der sein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne größere Komplikationen errichten will, sollte der Bauvertrag immer die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten und auf dieses Basis ein Pauschalpreis vereinbart werden.
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Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist mit Sicherheit der Bauvertrag. In diesem werden alle baurechtlichen Fragen zusammengefasst und konkretisiert. Je präziser der Vertrag formuliert ist, desto eindeutiger ist bei Streitfällen die Rechtslage. Unser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten „Knackpunkte“ innerhalb des Bauvertrages. Schützen Sie sich und Ihre Familie vor unkalkulierbaren Kosten und Ärger beim Hausbau.
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Abschlagszahlungen |
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Bauabnahmen |
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Baumängel |
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Bau- und Leistungsbeschreibung |
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Baufristen und -termine |
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Bauüberwachung |
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Vertragspartner auswählen |
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Die Bezahlung |
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Planungs- und Genehmigungsunterlagen |
Wenn Ihnen ein Bauvertrag vorgelegt wird, sehen Sie ihn sich möglichst zusammen mit einem in solchen Dingen erfahrenen Sachverständigen durch und verhandeln Sie bei nicht eindeutigen Formulierungen mit dem Bauunternehmer oder Fertighausanbieter über eventuelle Vertragsänderungen. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen ein schon vorgedruckter fertiger Bauvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird.
Formvorschriften für den Bauvertrag
Da nach deutschem Recht für den Abschluss eines Bauvertrages, wie auch für andere Verträge, keine Formvorschriften bestehen, gilt im Prinzip auch eine mündliche Vertragsgestaltung. Das ist aber weder üblich, noch sinnvoll, da in dem Vertrag elementare Vertragsinhalte vereinbart werden....
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Jeder, der ein Haus baut, weiß, dass auf dem Weg zum eigenen Heim viele Hürden bewältigt werden müssen. Was viele allerdings nicht ahnen, ist, dass oftmals bereits bei der Unterzeichnung des Bauvertrages der Grundstein für viele spätere Probleme gelegt wird. Wir sagen Ihnen, worauf Sie als Bauherr unbedingt achten sollten.
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Tücken bei Bauverträgen
Eine weitere Tücke: Basiert das Angebot nicht auf einer vorher erfolgten Baugrunduntersuchung und stellt sich nach Unterschrift des Bauvertrags heraus, dass zusätzliche Abdichtungen erforderlich sind, gehen die Kosten zu Lasten des Bauherrn.
Tücken bei Bauverträgen
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
Bauverträge sind Vertrauenssache - schließlich ist die Investition, die der Bauherr einem Unternehmer anvertraut, in der Regel die größte, die er in seinem Leben tätigt. Doch leider sind nicht alle Verträge verbraucherfreundlich, wie eine Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover e.V. (IFB) zeigt....
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
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Der Begriff der Bauabnahme wird für verschiedene Arten der Abnahme verwendet. Man unterscheidet zwischen den behördlichen Bauabnahmen wie Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme, den zwischenzeitlichen Teilbauabnahmen wegen fälliger Baufortschrittszahlungen, den technischen Bauabnahmen, wie z.B. durch den Schornsteinfeger und der wichtigsten Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB. Im Bauvertrag sollten entsprechende Vereinbarungen getroffen werden, die sämtliche Abnahmen regeln. Es ist sicherlich angebracht, einen ausreichend qualifizierten Baubegleiter zu den Abnahmen hinzuzuziehen.
Diese Bauabnahme ist die wichtigste, da nach diesem Datum die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Sämtliche Risiken sind ab der Übernahme des Bauwerks vom Bauherren zu tragen. Zur Bauabnahme ist der Bauherr verpflichtet. Er muss das Bauvorhaben auch abnehmen, wenn nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Diese sind dann im Abnahmeprotokoll dezidiert aufzunehmen. Ob diese Mängel unwesentlich sind, darüber gibt es häufig Streit zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren. Auch für diesen Fall ist es sachdienlich, einen Sachverständigen an seiner Seite zu haben.
Die Bauabnahme sollte nicht mit der Hausübergabe verwechselt werden. Die Aushändigung der Schlüssel bedeutet nicht, dass das Bauvorhaben auch fertiggestellt ist, auch wenn mancher Bauunternehmer dies gerne so hätte.
Maßgebend für den Leistungsumfang des Bauunternehmers sind die im Bauvertrag in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen. Sind diese unvollständig aufgeführt, so muss der Bauunternehmer auch nur entsprechend seiner schriftlichen Vereinbarung leisten. Der Bauvertrag ist daher hinsichtlich seiner Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Gutachter Hausbau vor Unterschrift zu überprüfen. Dem Fachmann fallen fehlende Bauleistungen sicherlich auf.
Bei der Bauabnahme ist ein förmliches Abnahmeprotokoll aufzunehmen, in dem sämtliche Mängel notiert werden. Auch wenn beide Vertragspartner über bestimmte Mängel nicht einer Meinung sind, gehören sie ins Protokoll. Die Bauabnahme muss grundsätzlich auf der Baustelle, nicht im Büro des Bauunternehmers, stattfinden.
Die behördlichen Bauabnahmen sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Mit der behördlichen Bauabnahme wird die Übereinstimmung des ausgeführten Bauvorhabens mit dem beantragten Vorhaben bestätigt. Dieses Verfahren wird nicht einheitlich durchgeführt. In den meisten Fällen werden nur stichprobenartige Überprüfungen durchgeführt.
Es gibt Bundesländer, in denen eine Rohbauabnahme, eine Schlussabnahme und eine Gebrauchsabnahme erforderlich ist. Für die Beantragung der entsprechenden Genehmigungen ist der Bauherr verantwortlich. Er hat daher auch die Kosten zu übernehmen, um den Rohbauabnahmeschein und den Schlussabnahmeschein zu erhalten. Die Verpflichtung zur Beantragung der Abnahmen kann auf den Bauunternehmer durch entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag übertragen werden.
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In Deutschland wurden im letzten Jahr (2015) laut Statistischem Bundesamt fast 103.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Gemäß einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung hatte dabei jeder Neubau rund 20 gravierende Mängel mit zunehmender Tendenz aufgewiesen. Eine beängstigende Zahl und dabei handelt es sich nur um die gravierenden Baumängel.
Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und / oder nach der VOB getroffen werden.
Gemäß BGB-Vertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u.a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist. Wenn es sich um einen VOB-Vertrag handelt, muss das Bauwerk zusätzlich nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z.B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift. Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z.B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der >Auftraggeber sofort eingreifen.
Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.
Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten rechnen.
Es ist daher extrem wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und -beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherren ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht.
Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5% der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherren vorliegen.
Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u.a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.
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