Hausbautipps24 - Der Hausbau

In diesem Abschnitt informieren wir Sie über den Hausbau selbst, beginnend mit der Bauplanung, die entscheidend dafür ist, welche Bauweise gewählt werden soll. Informationen über Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus verbinden sich mit Grundlagen der ökologischen Bauweise und Hinweisen auf das barrierefreie Bauen. Eine Übersicht über die Baustoffe, Bauteile und Dämmstoffe, sowie neueste Baumaterialien für Dach und Keller beschließen den Abschnitt Hausbau.

 

 

Fenstergriffe

Der Abschnitt Fenstergriffe im Ratgeber Fenster wird unterteilt in:


Moderne Fenstergriffe sind Bedienungselemente, mit denen man Fenster aller Art öffnen, schließen, kippen und klappen kann. Um das Abschließen der Fenster zu ermöglichen, werden auch abschließbare Fenstergriffe verwendet; dafür müssen allerdings Schließzylinder in den Fenstergriff eingebaut werden. Fenstergriffe werden permanent für das Öffnen und Schließen benutzt, daher ist bei der Auswahl der Fenstergriffe auf eine gute Qualität des Materials und der Verarbeitung zu achten.

 


Die Fenstergriffe bestehen in der Regel aus Aluminium, Edelstahl, Kunststoff oder Zinkdruckguss und werden in allen möglichen Farben und Formen angeboten. Aus optischen und stilistischen Gründen sollte beachtet werden, dass die Fenstergriffe mit den übrigen Beschlägen der Wohnung zusammenpassen, mindestens sollten sie von der Formgebung und vom Material zu den Türgriffen passen.

Der Drehgriff

Der Drehgriff ist das zentrale Bedienungsinstrument, um die verschiedenen Fensterfunktionen, wie öffnen, schließen, kippen und klappen ausführen zu können. Die Technik liegt in den Beschlägen, die es allein durch eine Drehung des Griffes gewährleisten, dass das Fenster die gewünschten Funktionen ausführen kann. Die Funktion beruht dabei allein auf der Fähigkeit der innenliegenden Fensterbeschläge, die Verriegelung des Fensters in der gewünschten Position zu bringen. Bei Schiebefenstern dient der Drehgriff gleichzeitig als Hebel zum Verschieben des Fensters.

Fenstergriffe sind physikalisch eigentlich nur Hebel, die in der Ausgangsposition sowie bei den verschiedenen möglichen Stellungen des Fenstergriffes in vorgesehene Raster einrasten. Es gibt zwar unterschiedliche Ausführungen, in der Regel jedoch rasten die Griffe jeweils nach 90° ein, in Ausnahmefällen auch alle 45°.

Die gebräuchlichsten Positionen und ihre dazugehörige Funktion von Fenstergriffen sind:

0° Das Fenster ist geschlossen - Griff senkrecht nach unten
90° Drehen, das Fenster kann gedreht werden - Griff waagerecht
180° Kippen, das Fenster kann gekippt werden - Griff senkrecht nach oben
135° Aufschieben (Der Griff wird aus der Kippstellung um 45° zurückgedreht ) bei Beschlägen von Schiebetüren

Unterscheidungsmerkmale von Fenstergriffen

Fenstergriffe unterscheiden sich sehr in ihrer Form und sind dabei sehr anpassungsfähig. Daneben ist der verwendete Werkstoff von Bedeutung. Im Angebot sind Aluminium, Edelstahl, Eisen, Fensterblech, Holz (Ebenholz), Kunststoff, Magnesium, Messing (glänzend, patiniert, poliert) Nickel (matt und poliert) und Porzellan. Weiterhin kann man die Fenstergriffe nach Stilepochen einordnen. Speziell bei denkmalgeschützten Immobilien ist der Einsatz antiker Einrichtungsstile bei Fenstergriffen nicht ungewöhnlich. Als weiteres Unterscheidungsmerkmal kann man neben den Standardformen auch die Fenstergriffe mit Druckknopf , integrierter Blockiertaste oder die abschließbaren Fenstergriffe nennen.

Verriegelung

Die Normen für Verriegelungen von Fenstern (und Türen) sind in der DIN EN 12051 festgelegt. Hier wird das Betriebsverhalten, die Sicherung und die Sicherheit für Riegel, die zur Sicherung oder zur Verbesserung der Sicherung von Fenstern an Gebäuden verwendet werden, festgelegt. Eingeschlossen sind dabei alle Hebel, Griffe, Schieber oder andere abnehmbare Betätigungselemente.

Die Riegel dürfen ausschließlich von der geschützten Seite des Fensters oder der Tür aus betätigt werden. Im Einzelnen werden folgende Riegel erfasst:

Bollwerksriegel
Einsteckriegel
Fallenriegel
geheime Riegel
Grendelriegel
Kantenriegel
Riegel für Garagentüren
Riegel mit Feder
Riegel mit Vorhängeschloss
Untenriegel
verschließbare Riegel, die von Hand bewegt werden

Die technischen Eigenschaften der Riegel werden durch einen 7-stelligen Schlüssel klassifiziert. Im Einzelnen werden folgende sieben Eigenschaften bewertet:

1. Stelle: Gebrauchsklasse
2. Stelle: Anzahl der Prüfzyklen
3. Stelle: Türmaße
4. Stelle: Feuersicherheit
5. Stelle: Gebrauchssicherheit
6. Stelle: Korrosionsbeständigkeit
7. Stelle: Sicherung

Oliven

Im Zusammenhang mit der Verriegelung von Fenstern taucht auch immer wieder der Begriff Fensterolive oder Olive auf. Dieser Ausdruck ist zwar nicht mehr zeitgemäß, ist aber im allgemeinen Sprachgebrauch erhalten geblieben. Man verwendet ihn heute sogar oft als einen übergeordneten Begriff für Fenstergriffe in verschiedenen Variationen.

Eigentlich wurden die Fenstergriffe früher nur deswegen als Oliven bezeichnet, weil sie ähnlich wie eine Olive geformt waren. Als Olive wurden die zweiseitigen kurzen Hebel bezeichnet, die über eine deutliche Verdickung in der Mitte verfügten.

Bei heutigen Fenstergriffen sind die Oliven von den einarmigen Hebel- bzw. Drehgriffen überwiegend abgelöst worden. Diese Hebel lassen viel größere Kräfte beim Bewegen des innenliegenden Beschlags zu und zeigen schon aus größerer Entfernung den jeweiligen Verschlusszustand des Fensters an.

Pilzkopfverriegelung

Eine Pilzkopfverriegelung, auch als Pilzkopfzapfenverriegelung oder Pilzzapfenverriegelung bekannt, ist ein unabdingbarer Bestandteil eines einbruchhemmenden Fensters. Dieser Fensterbeschlag ist mit einem pilzkopfförmigen Zapfen bestückt und bietet zusammen mit entsprechenden Schließteilen einen Aushebelschutz.

Der Name geht auf das pilzförmigen Aussehen des Zapfens zurück. Der Pilzzapfen befindet sich am Fensterflügel und ist so konstruiert, dass er sich in der Verschlussstellung in das auf der Rahmenseite montierte Schließteil einhakt. Durch dieses Einhaken ist der Fensterrahmen mit dem Fensterflügel formschlüssig verbunden und das Aushebeln des Fensters mit einfachen Werkzeugen wird einem Einbrecher erheblich erschwert, denn wie die Erfahrung der Polizei lehrt, stehen Einbrecher immer unter immensem Zeitdruck. Gelingt ihnen das Aufhebeln nicht innerhalb der ersten 60 Sekunden, geben Sie Ihren Versuch in der Regel auf. Der Schutz ist umso besser, je mehr Pilzkopfverriegelungen eingesetzt werden. So gibt es Hersteller, die Fenster generell mit umlaufenden Pilzkopfverriegelungen ausstatten.

Abschließbare Fenstergriffe

Für abschließbare Fenstergriffe gibt es zwei wesentliche Anwendungsmöglichkeiten. Zum Ersten ist der abschließbare Fenstergriff eine optimale Kindersicherung und zum Zweiten natürlich der geeignete Fensterbeschlag für den Einbruchschutz.

Kindersicherung

Ein abschließbarer Fenstergriff ist für die Sicherheit von Kindern eine sinnvolle Anschaffung. Die Eltern haben damit die Kontrolle darüber, wo die Kinder ein Fenster öffnen können oder dürfen. Die Fenster können daher durch Kinder nicht unbeaufsichtigt geöffnet werden. Besonderer Vorteil: Die abschließbaren Fenstergriffe sind in der Regel gleichschließend, was bedeutet, dass man nur einen einzigen Schlüssel für alle abschließbaren Fenster benötigt.

Einbruchschutz

Abschließbare Fenstergriffe erschweren das Öffnen der Fenster von außen erheblich und bieten somit Schutz vor Eindringlingen. Sie werden in Verbindung mit einem aushebelsicheren Fensterbeschlag eingesetzt, um die einbruchhemmenden Eigenschaften des Fensters (Pilzkopfverriegelung, Sicherheitsglas) weiter zu erhöhen. Besonders gute Eigenschaften weisen abschließbare Fenstergriffe auf, die mit einem Bohrschutz für das Fenstergetriebe ausgestattet sind und einer Belastung von 100 Nm gegen Abreißen und Abdrehen widerstehen können.

Abschließbare Fenstergriffe kann man auch mit einer Alarmfunktion ausstatten lassen, bei der bereits beim Versuch eines Einbruchs ein schriller Alarm ausgelöst wird.

Das nachstehende Video erläutert die Wirkungsweise und den Einbau eines abschließbaren Fenstergriffs mit Alarmfunktion.

Technik verschließbarer Fenstergriffe

Abschließbare Fenstergriffe sind mit einem Schließzylinder (und/oder Druckknopf) versehen. Der Schließzylinder verriegelt den Fenstergriff in geschlossener Stellung verriegeln. Dadurch kann nicht mehr gedreht werden. Dadurch wird verhindert, dass der Einbrecher den Beschlag verschieben kann.

Über aktuelle Entwicklungen im Bereich von Fenstern, Fenstertechnik, Sonnenschutz und Fensterbeschlägen berichten wir ständig in unserer Rubrik Innenausbau / Fenster. Informieren Sie sich auch dort.

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Fensterdichtung

Der Bereich Fensterdichtung enthält die Abschnitte

Fensterdichtung

Eine gut funktionierende Fensterdichtung ist ein wesentlicher Faktor für die Wärmedämmung des Hauses. Als Fensterdichtungen verwendet man heute beim Hausbau oder der Renovierung in der Regel drei Dichtungen; die Anschlagdichtung, die Mitteldichtung und die Dreifachdichtung. Früher gebrauchte man Fensterkitt, um die Fenster abzudichten. Das ist heute nicht mehr möglich. Für die verschiedenen Fensterdichtungsarten werden unterschiedliche Werkstoffe verwendet, Kitt ist nicht mehr dabei. Moderne Verfahren der Fensterdichtung sind Flügelfalzdichtungen, Überschlagdichtungen, Stulpdichtungen und Verglasungsdichtungen. Sie gewährleisten optimale Schallisolierung, Wärmedämmung und Betriebsfähigkeit des Fensters. Gut abgedichtete Fenster verhindern auch das Eindringen von Staub und für Allergiker besonders wichtig, von Blütenpollen.

Die wichtigsten Funktionen der Fensterdichtung werden im nachstehenden Video erläutert.


Die Anschlagdichtung

Die Anschlagdichtung ist eine sogenannte Falzdichtung, die sich zwischen Fensterrahmen und Fensterflügel befindet. Sie besitzt zwei Dichtebenen, die innen und (sichtbar) außen am Fensterflügel befestigt sind. Sie befindet sich in der Dichtungsebene zwischen Blendrahmen und Flügel und kann als Außendichtung im Blendrahmen oder als Innendichtung im Fensterflügel eingesetzt werden.

Die Anschlagdichtung dichtet das Fenster mit einer dauerelastischen Dichtungsmasse aus Kunststoff, die sich im Rahmenanschlag befindet, ab. Wenn z.B. Schlag- oder Regenwasser durch den äußeren Teil der Anschlagdichtung eindringt, wird es durch Entwässerungsöffnungen, unterstützt von einem Schrägfalz, effektiv nach außen abgeleitet. Mit der gleichen Effektivität wird auch das Kondenswasser, was sich innen an der Scheibe bilden könnte, abgeleitet. Die Anschlagdichtung verhindert ebenso das Eindringen kalter Außenluft und verbessert die Schallschutzwerte des Fensters.

Fenstersysteme mit Anschlagdichtung sind grundsätzlich für alle modernen Fensterarten einsetzbar und finden daher bei allen Ein- und Mehrfamilienhäusern ihre Einsatzgebiete.

Die Mitteldichtung

Im Unterschied zur Anschlagdichtung wird bei der Mitteldichtung der Fokus darauf gelegt, die Dichtung selbst vor den Witterungseinflüssen an der Außenseite des Fensters zu schützen. Wie es der Name bereits sagt, wird die Mitteldichtung auch in die Mitte des Falzbereiches integriert. Wichtigstes Konstruktionsmerkmal ist dabei, dass eindringendes Regenwasser durch vorgesehene Öffnungen im Fenster wieder nach außen geführt werden kann. Bei starker Windbelastung wird die Dichtung immer dichter, da sie an die Anschlagfläche gedrückt wird.

Bei Fenstersystemen mit einer Mitteldichtung werden die Risikoeinflüsse in einer äußeren Kammer verarbeitet, während die innere Kammer für eventuelle Einflüsse aus dem Wohnbereich zuständig ist. Da die Mitteldichtung unsichtbar ist, ermöglicht sie die Konstruktion schmaler Profile.

Dreifachdichtung

Vielfach wird auch eine Dreifachdichtung eingesetzt, die eine Kombination von Anschlag- und Mitteldichtung darstellt. Hauptvorteil dieser Dichtungskombination ist eine verstärkte Schalldämmung.

Werkstoffe für Fensterdichtungen

Es gibt verschiedene Dichtstoffe für die Fensterdichtung. Grundvoraussetzung für alle ist, dass sie aus witterungsbeständigem Material bestehen müssen. Am häufigsten verwendet werden Dichtungsmassen aus Silikon, Schaumstoff oder Gummi. Farblich sind meist braun oder weiß als Dichtungsfarbe angesagt.

Fensterdichtungen aus Silikon gehören zu den hochwertigsten Materialien für das Abdichten von Fenstern. Silikon benötigt keinerlei Pflege oder Wartung, der Werkstoff hat eine hohe Altersbeständigkeit auch bei extremen Temperaturen. Das sehr weiche Material sorgt dafür, dass die Fenster leicht schließen können, ohne dass man einen erheblichen Kraftaufwand benötigt.

Fensterdichtungen aus Schaumstoff sind allgemein bekannt, wenn auch heute nicht immer mehr die erste Wahl. Man kann sie in verschiedenen Dicken und Längen erhalten. Bei der Anwendung wird zuerst das Schaumstoff-Band auf die benötigte Länge zugeschnitten, danach der Klebestreifen von der Schutzfolie befreit und dann langsam Stück für Stück an der Fensterkante angebracht.

Fensterdichtungen aus Gummi stehen in hartem Konkurrenzkampf mit den Silikondichtungen. Sie bestehen aus einem Profilgummi, dass im Gegensatz zum Schaumstoff bei der Abdichtung viel flexibler eingesetzt werden kann. Die Abdichtqualität der Gummidichtung unterscheidet sich von den Abdichtungen aus Schaumstoff kaum.

Weitere Informationen über Fensterdichtungen

finden Sie auch bei unseren aktuellen Informationen in den nachfolgenden Beiträgen:

Beim Fensterkauf nicht nur auf den Preis sondern auf die Qualität achten.

Die Rahmenprofile werden ebenso belastet, wie die Fensterflügel, die Türfüllungen, die Verglasungen und die Dichtungen. Dazu kommen die Beschläge, die Schließteile und die möglicherweise vorhandenen....

Fensterdichtungen mit Twin-Systemtechnologie

Eine Kunststoff-Profilkonstruktion, die auf zwei Dichtungsvarianten beruht: Je nach Kundenwunsch ist das System mit Anschlagdichtung und zwei Dichtungsebenen oder ….

Modernisierung: Anforderungen an neue Fenster

Bei der Abdichtung und Verankerung von Fenstern im Wandbereich wurden Fortschritte erzielt. Die Normen für den Fenstereinbau verlangen beispielsweise hochwertige Dichtungsbänder, die auch nach Jahren noch alle....

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Die Planungs- und Genehmigungsunterlagen

Die Herausgabe, bzw. Übergabe von Planungs- und Genehmigungsunterlagen muss im Bauvertrag vereinbart werden. Nach allgemeiner Rechtsauslegung der oberen Landesgerichte hat der Bauherr  keinen generellen Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen, solange diese Übergabe nicht im Bauvertrag explizit vereinbart wird.

Genehmigungsunterlagen

Als Folge der Versäumnis entsprechender Vereinbarungen im Bauvertrag ist es später erheblich komplizierter und eventuell auch kostenintensiver, Beweismittel für die Prüfung von Leistungen, Gewährleistungsansprüchen, Nachbesserungen oder gar Schadenersatzforderungen zu finden.

Der Bauherr sollte daher zu seiner eigenen Sicherheit im Bauvertrag immer die Herausgabe aller Bauunterlagen vereinbaren. Welche Unterlagen dazu gehören, finden Sie nachstehend in unserem Ratgeber Bauvertrag.

Bauunterlagen müssen beim Namen genannt werden

Bei Überprüfung der Verträge vor Vertragsabschluß muss man darauf achten, dass die vom Auftragnehmer zu übergebenden Unterlagen im Vertrag so exakt wie möglich bezeichnet werden. Man unterscheidet dabei zeitlich zwischen den Unterlagen, die bereits vor Baubeginn übergeben werden müssen, diejenigen, die während der Bauphase erforderlich sind und solchen, die spätestens bei der Schlussabnahme an die Bauherren übergeben werden sollen.

Der erste Schritt, das Bodengutachten

Bevor mit der Planung des Bauvorhabens begonnen werden kann, sollte soweit bautechnisch erforderlich, ein Bodengutachten angefertigt werden. Dieses unabhängige Gutachten ist die erste Unterlage, die vom Auftragnehmer an den Auftraggeber zu übergeben ist. Im Bodengutachten sind wichtige Aussagen zur Tragfähigkeit des Baugrundes und zu sonstigen eventuellen hydrologischen Beeinträchtigungen des Grundstücks vorzufinden. Aufgrund der im Bodengutachten getroffenen Feststellungen können gegebenenfalls vorbereitende zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, die für die Fundamenterstellung und die Abdichtung des Gebäudes von Bedeutung sind.

Vorabklärung der Bebaubarkeit beim Bauamt

Damit keine unnötigen Kosten entstehen, ist es ratsam, statt des Bauantrags eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit kann man in den meisten Bundesländern feststellen, ob das geplante Bauvorhaben auch genehmigungsfähig ist. Die entsprechenden Antrags- und Genehmigungsunterlagen, nämlich der Bauvorbescheid, sind dem Bauvertrag als Anlage beizufügen.

Die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Behörde erteilt, wenn die nötigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt worden sind. Hierzu hat der Bauunternehmer die Genehmigungsplanung einzureichen. Auch die zwingende Übergabe dieses Unterlagen ist im Bauvertrag zu dokumentieren.

Zu den Unterlagen für den Bauantrag gehören:

• die Baubeschreibung,
• der statistische Erhebungsbogen,
• Flächenberechnung nach DIN 277,
• Wärmeschutznachweis gem. Energieeinsparverordnung (EnEV),
• Wohnflächenberechnung,
• Berechnung der bebauten Flächen,
• Stellplatznachweis,
• statischer Nachweis zur Standsicherheit,
• Bauvorlageberechtigung des Architekten,
• Versicherungsnachweis
• die Standortstellungnahmen des Wasser- und Abwasserbetriebs, des Elektrizitätswerks und der Telekom.

Darüber hinaus müssen folgende Pläne vorgelegt werden:

• Katasterplan,
• Lageplan im Maßstab 1 : 200 (inkl. Erschließungsanlagen),
• Lageplan im Maßstab 1 : 200 mit einer Abstandsflächenberechnung,
• alle Grundrisse im Maßstab 1 : 100 sowie
• Detailschnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung muss erteilt werden, wenn das Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht, das Bauvorhaben also sowohl genehmigungspflichtig als auch genehmigungsfähig ist. Die Genehmigung muss schriftlich erteilt werden. Die Übergabe der Baugenehmigung muss im Bauvertrag vereinbart werden.

Die Baugenehmigung ist befristet. Die Dauer der Gültigkeit ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und liegt zwischen drei und vier Jahren. Die Baugenehmigung kann auch unter Auflagen (Firsthöhe, Dachneigung etc.) erfolgen. Der Bauherr sollte also alle Anlagen der Baugenehmigung übergeben bekommen.

Foto: Pixabay / CCO Public Domain

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Vertragsgrundlagen nach dem BGB

Vertragsgrundlagen

Der Bauvertrag ist von seinem Charakter her ein Werkvertrag, für den die Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit können allerdings auch andere Vertragsgrundlagen vereinbart werden. Dafür bietet sich beim Bauvertrag die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) an. Die VOB wurde einst für öffentliche Bauvorhaben eingerichtet, wird inzwischen jedoch generell auch für Bauvorhaben zwischen Unternehmen vereinbart. Es gibt viele Rechtsexperten, die anraten, dass auch der Privatmann für seinen Bauvertrag die Grundlagen der VOB wählen sollte.

Bauvertrag nach BGB

Der Bauvertrag oder auch Bauwerkvertrag ist ein Werkvertrag, dem die Paragrafen 631 bis 650 des BGB als Rechtsgrundlage dienen. Für ihn gelten keine Formvorschriften. Es ist auch rein theoretisch ein mündlicher Vertrag rechtsgültig. Wenn allerdings mit dem Auftrag zum Bau eines Hauses auch ein Grundstückskauf verbunden ist, so ist die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrages erforderlich.

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen des Werkvertrages nach BGB für die Errichtung eines Wohnhauses stellen sich wie folgt dar:

§ 631 Pflichten von Auftraggeber und Unternehmer

Der Unternehmer hat das versprochene Werk (Bauwerk) herzustellen und der Auftraggeber hat die vereinbarte Vergütung zu bezahlen.

§ 632 Die Vergütung

Eine Vergütung gilt auch als stillschweigend vereinbart, wenn die Erstellung des Werkes üblicherweise nur gegen eine Vergütung erwartet werden kann. § 632a regelt die möglichen Abschlagszahlungen. Hier heißt es: Der Unternehmer kann von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.

Gleichzeitig ist auch die Gestellung von Sicherheiten geregelt. Ist der Auftraggeber nämlich ein Verbraucher und hat der Werkvertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand, so ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Baumängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.

§ 633 Mängel

Der Unternehmer hat das Werk frei von Mängeln zu erstellen und zu übergeben. Mängelfrei ist das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die vereinbarte Beschaffenheit sollte in Form einer Bau- und Leistungsbeschreibung und von Bauplänen exakt definiert werden, um Auslegungsprobleme zu vermeiden.

§ 634 Rechte bei Mängeln

Dieser Paragraf regelt die Rechte des Auftraggebers, wenn Mängel am Bauwerk vorhanden sind. Die verschiedenen Voraussetzungen einer Mängelrüge und deren Abhilfevorschriften regeln die §§ 635 bis 638.

§ 635 Nacherfüllung

Mit diesem Paragrafen werden die Nacherfüllungsansprüche bei berechtigten Mängeln geregelt. Der Unternehmer kann grundsätzlich nach eigenem Ermessen entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Bauwerk erstellen.

§ 636 Schadenersatz und Rücktritt

Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

§ 637 Selbstvornahme

Der Auftraggeber kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.

§ 638 Vergütungsminderung

Statt zurückzutreten, kann der Auftraggeber die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Bei der Höhe der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit der Vertragsbeendigung der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.

§ 639 Haftungsausschluss

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Auftraggebers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Bauwerkes übernommen hat.

§ 640 Abnahme

Der Auftraggeber ist verpflichtet, ein mangelfrei hergestelltes Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Auftraggeber das Bauwerk nicht innerhalb einer ihm vom Bauunternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt.

§ 641 Fälligkeit der Vergütung

Der Werklohn ist vom Auftraggeber bei Abnahme des Werkes fällig und zahlbar. Ist das Bauwerk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.

Liegt ein zu beseitigender Baumangel vor, so kann der Auftraggeber nach Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

§ 642 Mitwirkung des Auftraggebers

Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Auftraggebers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.

§ 643 Kündigung durch den Unternehmer

Der Unternehmer ist im Falle des § 642 berechtigt, dem Auftraggeber zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde.

§ 645 Verantwortlichkeiten des Auftraggebers

Wenn das Bauwerk vor der Abnahme infolge eines Mangels der von dem Auftraggeber gelieferten Materialien oder infolge einer von dem Auftraggeber für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden ist, ohne dass der Unternehmer dies zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Unter diesen Paragrafen fallen auch Verzögerungen durch nicht rechtzeitig erbrachte Eigenleistungen.

§ 648 Bauhandwerkersicherung

Der Unternehmer kann vom Auftraggeber Sicherheit für den geschuldeten Werklohn fordern. Er kann auch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangen.

§ 649 Kündigung durch Auftraggeber

Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung des Bauwerkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Auftraggeber, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Tim Reckmann / pixelio.de

Die Bezahlung

Vergütung

Die Vergütung und Bezahlung des Bauunternehmers führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Vergütung zu regeln. In den meisten Fällen wird im privaten Hausbau die Abrechnung nach Einheitspreisen oder die Pauschalpreisvereinbarung angewandt. Für kleinere Baumaßnahmen ist auch eine Stundenlohnvergütung gebräuchlich. Insgesamt gesehen wird zwar immer noch der Einheitspreis am häufigsten verwandt, allerdings geht die Tendenz immer mehr zum Pauschalpreis.


Bei nicht klar erkennbarer Auftragserteilung (z.B. mündlicher Verabredung) können trotzdem Vergütungsansprüche entstehen. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat dann der Bauunternehmer Anspruch auf die ortsübliche Vergütung für die erbrachte Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Fälligkeit der Zahlung

Laut BGB ist eine Vergütung an den Bauunternehmer erst mit Abnahme des Bauwerks fällig. Dies bedeutet, das die Baumaßnahmen beendet sind und das Bauwerk an den Auftraggeber fertig übergeben wurde. Das BGB lässt jedoch aufgrund der normalerweise recht langen Dauer eines Hausbaus zu, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung von Abschlagszahlungen eingeräumt werden muss. Neben dem vereinbarten Preismodell sollte daher im Bauvertrag auch detailliert festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen. Als Anhalt mag da die Vorschrift über Abschlagszahlungen im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten.

Die Vergütung nach Einheitspreisen

Um dieses Preismodell anwenden zu können, ist es zwingend erforderlich ein detailliertes Bau- und Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil vorliegen zu haben.

Der Einheitspreisvertrag sieht vor, dass die zu erbringenden Leistungen zu Einheitspreisen (z.B. qm, Gewicht, Stück oder Menge) festgelegt und dann nach den tatsächlich erbrachten Werten (gemäß Aufmaß) abgerechnet werden. Mengenänderungen gegenüber der Bau- und Leistungsbeschreibung sind daher rechtzeitig zwischen Bauherrn und Bauunternehmer neu (schriftlich) zu vereinbaren. Im Bauvertrag ist aufzunehmen, dass die Einheitspreise auch über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sind. Da fast alle Bauvorhaben mit Problemen der Zeitüberschreitung zu kämpfen haben, käme es sonst zu Preiserhöhungen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat.

Die Pauschalpreisvereinbarung

Im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages hat der Bauunternehmer die Aufgabe, ein im Bauvertrag exakt definiertes Bauwerk gegen eine feste pauschale Vergütung zu errichten. Voraussetzung dafür ist, dass sämtliche Leistungen im Bau- und Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben werden. Nur so kann der Pauschalpreis exakt festgesetzt werden. Preisänderungen dürfen nur dann erfolgen, wenn eine nachträgliche Veränderung des beschriebenen Bausolls vom Bauherren gewünscht wird. In der Praxis unterscheidet man zwischen Detailpauschalpreis und Globalpauschalpreis.

Das Mengenrisiko liegt also immer beim Bauunternehmer, der eine Anpassung der Preise nur dann verlangen kann, wenn sich die Mengen nach dem Vertragsabschluss, aus welchen Gründen auch immer, erheblich verändern. Nach einem Urteil des BGH können nur Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.

Die Stundenlohnvergütung

Eine Stundenlohnvergütung wird heute in der Regel nur noch für kleinere Bauarbeiten wie Renovierungen und Reparaturen vereinbart. Bei einer Stundenlohnvergütung hat der Auftraggeber keinerlei Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden.

Sonstige Preisarten

Wie oben bereits beschrieben, sind die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben gibt e aber für bestimmte Situationen Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.

Diese Preisvereinbarungen gibt es in folgenden Formen:

GMP-Verträge (garantierter Maximalpreis)
Regieverträge (auf Stundenlohnbasis)
PPP-Verträge ( meist bei öffentlichen Auftraggebern)

Für den Bauherren von heute, der sein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne größere Komplikationen errichten will, sollte der Bauvertrag immer die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten und auf dieses Basis ein Pauschalpreis vereinbart werden.

Foto: Pixabay / CCO Public Domain

Ratgeber Bauvertrag

Ratgeber Bauvertrag

Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist mit Sicherheit der Bauvertrag. In diesem werden alle baurechtlichen Fragen zusammengefasst und konkretisiert. Je präziser der Vertrag formuliert ist, desto eindeutiger ist bei Streitfällen die Rechtslage. Unser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten „Knackpunkte“ innerhalb des Bauvertrages. Schützen Sie sich und Ihre Familie vor unkalkulierbaren Kosten und Ärger beim Hausbau.

Im Einzelnen werden folgende Themen behandelt:

abschlagszahlungen  Abschlagszahlungen
 Bauabnahme Bauabnahmen
 Baumängel Baumängel
 Leistungsbeschreibung Bau- und Leistungsbeschreibung
 Baufristen und Termine Baufristen und -termine
 Bauüberwachung  Bauüberwachung
 Vertragspartner auswählen Vertragspartner auswählen
 Vergütung  Die Bezahlung
genehmigungsunterlagen Planungs- und Genehmigungsunterlagen

Tipp von Hausbautipps24:

Wenn Ihnen ein Bauvertrag vorgelegt wird, sehen Sie ihn sich möglichst zusammen mit einem in solchen Dingen erfahrenen Sachverständigen durch und verhandeln Sie bei nicht eindeutigen Formulierungen mit dem Bauunternehmer oder Fertighausanbieter über eventuelle Vertragsänderungen. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen ein schon vorgedruckter fertiger Bauvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird.
Einen Muster-Bauvertrag können Sie hier herunterladen

Lesen Sie zu diesem Thema ergänzend auch unsere speziellen Artikel, wie:

Formvorschriften für den Bauvertrag
Da nach deutschem Recht für den Abschluss eines Bauvertrages, wie auch für andere Verträge, keine Formvorschriften bestehen, gilt im Prinzip auch eine mündliche Vertragsgestaltung. Das ist aber weder üblich, noch sinnvoll, da in dem Vertrag elementare Vertragsinhalte vereinbart werden....
Formvorschriften für den Bauvertrag

Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Jeder, der ein Haus baut, weiß, dass auf dem Weg zum eigenen Heim viele Hürden bewältigt werden müssen. Was viele allerdings nicht ahnen, ist, dass oftmals bereits bei der Unterzeichnung des Bauvertrages der Grundstein für viele spätere Probleme gelegt wird. Wir sagen Ihnen, worauf Sie als Bauherr unbedingt achten sollten.
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten

Tücken bei Bauverträgen
Eine weitere Tücke: Basiert das Angebot nicht auf einer vorher erfolgten Baugrunduntersuchung und stellt sich nach Unterschrift des
Bauvertrags heraus, dass zusätzliche Abdichtungen erforderlich sind, gehen die Kosten zu Lasten des Bauherrn.
Tücken bei Bauverträgen

Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“
Wir geben Ratschläge, wie Sie das richtige Grundstück finden, welche alternativen Energien beim Hausbau eingesetzt werden sollten, wie Sie Ihre Baufinanzierung optimal zusammenstellen und worauf Sie beim Bauvertrag und beim Grundstückskaufvertrag achten müssen.
Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“

Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
Bauverträge
sind Vertrauenssache - schließlich ist die Investition, die der Bauherr einem Unternehmer anvertraut, in der Regel die größte, die er in seinem Leben tätigt. Doch leider sind nicht alle Verträge verbraucherfreundlich, wie eine Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover e.V. (IFB) zeigt....
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren

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Der Bauvertrag – Bauabnahme

Bauabnahme

Der Begriff der Bauabnahme wird für verschiedene Arten der Abnahme verwendet. Man unterscheidet zwischen den behördlichen Bauabnahmen wie Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme, den zwischenzeitlichen Teilbauabnahmen wegen fälliger Baufortschrittszahlungen, den technischen Bauabnahmen, wie z.B. durch den Schornsteinfeger und der wichtigsten Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB. Im Bauvertrag sollten entsprechende Vereinbarungen getroffen werden, die sämtliche Abnahmen regeln. Es ist sicherlich angebracht, einen ausreichend qualifizierten Baubegleiter zu den Abnahmen hinzuzuziehen.

Die Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB

Diese Bauabnahme ist die wichtigste, da nach diesem Datum die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Sämtliche Risiken sind ab der Übernahme des Bauwerks vom Bauherren zu tragen. Zur Bauabnahme ist der Bauherr verpflichtet. Er muss das Bauvorhaben auch abnehmen, wenn nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Diese sind dann im Abnahmeprotokoll dezidiert aufzunehmen. Ob diese Mängel unwesentlich sind, darüber gibt es häufig Streit zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren. Auch für diesen Fall ist es sachdienlich, einen Sachverständigen an seiner Seite zu haben.

Die Bauabnahme sollte nicht mit der Hausübergabe verwechselt werden. Die Aushändigung der Schlüssel bedeutet nicht, dass das Bauvorhaben auch fertiggestellt ist, auch wenn mancher Bauunternehmer dies gerne so hätte.

Maßgebend für den Leistungsumfang des Bauunternehmers sind die im Bauvertrag in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen. Sind diese unvollständig aufgeführt, so muss der Bauunternehmer auch nur entsprechend seiner schriftlichen Vereinbarung leisten. Der Bauvertrag ist daher hinsichtlich seiner Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Gutachter Hausbau vor Unterschrift zu überprüfen. Dem Fachmann fallen fehlende Bauleistungen sicherlich auf.

Bei der Bauabnahme ist ein förmliches Abnahmeprotokoll aufzunehmen, in dem sämtliche Mängel notiert werden. Auch wenn beide Vertragspartner über bestimmte Mängel nicht einer Meinung sind, gehören sie ins Protokoll. Die Bauabnahme muss grundsätzlich auf der Baustelle, nicht im Büro des Bauunternehmers, stattfinden.

Über die wichtigsten Maßnahmen bei der Bauabnahme informiert das nachstehende Video:

Behördliche Bauabnahme gemäß Landesbauordnung

Die behördlichen Bauabnahmen sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Mit der behördlichen Bauabnahme wird die Übereinstimmung des ausgeführten Bauvorhabens mit dem beantragten Vorhaben bestätigt. Dieses Verfahren wird nicht einheitlich durchgeführt. In den meisten Fällen werden nur stichprobenartige Überprüfungen durchgeführt.

Es gibt Bundesländer, in denen eine Rohbauabnahme, eine Schlussabnahme und eine Gebrauchsabnahme erforderlich ist. Für die Beantragung der entsprechenden Genehmigungen ist der Bauherr verantwortlich. Er hat daher auch die Kosten zu übernehmen, um den Rohbauabnahmeschein und den Schlussabnahmeschein zu erhalten. Die Verpflichtung zur Beantragung der Abnahmen kann auf den Bauunternehmer durch entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag übertragen werden.

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Baumängel bei Deutschlands Neubauten

Baumängel

In Deutschland wurden im letzten Jahr (2015) laut Statistischem Bundesamt fast 103.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Gemäß einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung hatte dabei jeder Neubau rund 20 gravierende Mängel mit zunehmender Tendenz aufgewiesen. Eine beängstigende Zahl und dabei handelt es sich nur um die gravierenden Baumängel.

Das nachstehende Video gibt einen Überblick über die häufigsten Bauschäden bei Neubauten in Deutschland



Was sind Baumängel und wie erkennt man sie?

Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und / oder nach der VOB getroffen werden.

Gemäß BGB-Vertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u.a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist. Wenn es sich um einen VOB-Vertrag handelt, muss das Bauwerk zusätzlich nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z.B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift. Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z.B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der >Auftraggeber sofort eingreifen.

Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.

Baumängel rechtzeitig erkennen und reklamieren

Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten rechnen.

Es ist daher extrem wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.

Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und -beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherren ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht.

Was tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?

Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5% der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherren vorliegen.

Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u.a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.

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