Der Bauvertrag - die möglichen Vertragspartner

Vertragspartner

Vor Beginn eines Bauvorhabens muss sich der angehende Bauherr entscheiden, mit welchen Baupartnern er das Bauvorhaben durchführen will. Die möglichen Baupartner können sein:

Architekt oder Bauingenieur
Baubetreuer
Bauträger
Bauunternehmer
Fertighaushersteller
Generalübernehmer
Generalunternehmer

Nicht mit allen der genannten Baupartner kann ein Bauvertrag abgeschlossen werden. Ein Bauvertrag wird zwischen dem Bauherren und dem Auftragnehmer abgeschlossen. Er basiert auf den Vorschriften der §§ 631 bis 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und wird auch als Werkvertrag bezeichnet. Bauträgervertrag, Baubetreuungsvertrag und Architektenvertrag sind allerdings keine Bauverträge im Sinne des BGB.

Vertrag mit dem Architekten oder dem Bauingenieur

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, gehört aber nicht in die Gruppe der Bauverträge. Je nach Aufgabenbereich für den Architekten ergeben sich gewisse Überschneidungen mit den Aufgaben des Bauunternehmers. Diese rechtfertigen jedoch nicht den Abschluss eines Bauvertrages mit dem Architekten, da der Architekt keine eigentliche Bautätigkeit durchführt.


Der Architekt kann für die Planung, Organisation, Koordination und für die Qualitäts- und Kostenkontrolle eines Bauvorhabens beauftragt werden. Meist wird er für alle diese Tätigkeiten oder auch nur für einzelne Aufgaben verpflichtet. Der abzuschließende Vertrag ist ein Werkvertrag und kann sowohl schriftlich, als auch mündlich vereinbart werden. Bei mündlichen Verträgen ist aber wie immer Vorsicht geboten, da die Beweissituation bei Streitigkeiten immer schwierig ist.

Vertrag mit einem Baubetreuer

Auch ein Baubetreuungsvertrag ist kein Bauvertrag, denn im Baubetreuungsvertrag wird die Erbringung einer Dienstleistung und keiner Bauleistung vereinbart. Der Baubetreuer kann ein Bauvorhaben im fremden Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen. Im Unterschied zum Bauunternehmer vergibt der Baubetreuer dann die einzelnen Gewerke an verschiedene Handwerker. Er kann aber auch nur mit Einzelaufgaben, wie Bauüberwachung oder Bauleitung betreut werden. Rechtlich gesehen benötigt der Baubetreuer eine Genehmigung nach §34c der Gewerbeordnung.

Bauträgervertrag

Auch der Bauträgervertrag ist kein Bauvertrag im eigentlichen Sinne, denn der Bauträger verkauft seinen Kunden nicht nur die Erstellung des Gebäudes sondern auch das Baugrundstück, auf dem es entstehen soll. Ein Bauträgervertrag ist daher in der Regel notariell abzuschließen. Hierin liegt auch die Mahnung zur besonderen Vorsicht begründet.

Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus errichtet werden soll. Er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau z.B. eines Einfamilienhauses. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Bauträger Abschlagszahlungen in gesetzlich vorgegebener Höhe verlangen, obwohl das Grundstück noch nicht auf den neuen Eigentümer eingetragen ist. Es sollte immer darauf geachtet werden, dass der Eigentumsübergang des Grundstücks auf den Bauherren so früh wie möglich erfolgt.

Vertrag mit einem Bauunternehmer

Das ist der klassische Bauvertrag. Der Leistungsumfang des Bauvertrages mit einem Bauunternehmer kann sehr differenziert sein, er kann sich sowohl auf Einzelleistungen wie Maurerarbeiten, Renovierungen, Umbaumaßnahmen oder aber auch auf die Erstellung eines fertigen Rohbaus, Ausbauhauses oder schlüsselfertigen Eigenheims beziehen.

Aber innerhalb der Gruppe der Bauunternehmer unterscheidet man zwischen dem Hauptunternehmer und dem Generalunternehmer. Während der Hauptunternehmer für die Fertigstellung des Bauwerks auch Subunternehmer einsetzen kann, wird der Generalunternehmer in der Regel alle Arbeiten selbständig ausführen. Im Bauvertrag ist daher beim Hauptunternehmer auf eine Klausel hinsichtlich des Einsatzes von Subunternehmern zu achten.

Der Sonderfall des Generalübernehmers

Anders als beim Generalunternehmer sieht die Situation beim Generalübernehmer aus. Er gibt sämtliche Aufgaben an andere Unternehmen weiter, da er in der Regel keine eigenen Handwerker beschäftigt. Mit dem Generalübernehmer wird ein Bauvertrag abgeschlossen. Generalübernehmer sind meist große Baufirmen und Immobiliengesellschaften. Auftraggeber im Sinne des Bauvertrages ist der Bauherr, der den Vorteil hat, dass die gesamte Bauausführung nur über seinen mit dem Generalübernehmer abgeschlossenen Bauvertrag erfolgt.

Vertrag mit dem Fertighaushersteller

Mit einem Fertighaushersteller wird kein Bauvertrag, sondern ein Werkvertrag über eine Dienstleistung abgeschlossen. Der Vertrag mit dem Fertighaushersteller ist also weder ein Kaufvertrag noch ein Bauvertrag. Aus diesem Grund weichen die rechtlichen Vorschriften von den anderen „Bauverträgen“ auch ab. Den Verträgen mit den Fertighausherstellern liegen meist nicht die Vorschriften des BGB zugrunde sondern die der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen). Verträge nach dem BGB werden auch von einigen Fertighausherstellern angeboten. Wichtigster Unterschied ist die Gewährleistungspflicht. Sie beträgt nach BGB fünf Jahre, nach der VOB nur 2 Jahre.

Tipps zum Abschluss

Achten Sie immer auf den Inhalt der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dort müssen alle, aber auch wirklich alle Sondervereinbarungen, Qualitäten und Materialien verbindlich festgehalten werden.

Zusatzleistungen immer konkret nach Art, Umfang und Preis schriftlich fixieren.

Immer genaue Fertigstellungstermine, auch für einzelne Bauabschnitte, vereinbaren.

Immer die Gewährleistungsfrist des BGB – 5 Jahre – vereinbaren.

Zahlungen dürfen nur entsprechend dem Baufortschritt erbracht werden.

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