Bauantrag, Bauanzeige oder verfahrensfreies Bauvorhaben
Ob ein Bauantrag oder eine Bauanzeige für den Anbau notwendig ist, ergibt sich in der Regel aus der Landesbauordnung. In Hamburg z.B. ist die Bauanzeige abgeschafft und durch die Einführung von verfahrensfreien Bauvorhaben ersetzt worden. Das bedeutet, dass bestimmte Gebäude ohne Genehmigung oder Anzeige, aber immer innerhalb der sonstigen geltenden gesetzlichen Vorschriften, errichtet werden dürfen. Zu diesen Gebäuden gehört auch die Garage und der überdachte
Stellplatz (Carport) mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m², Aufschüttungen und Abgrabungen (Terrassen) mit einer Höhe oder Tiefe bis zu 2 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², nicht überdachte Stellplätze mit einer Fläche bis zu 30 m² und deren Zufahrten, andere unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen wie Hauseingangsüberdachungen, Markisen, Rollläden, Terrassen und Pergolen.
Bauantrag für einen Anbau
Der Bauantrag wird bei der zuständigen Baubehörde, in der Regel bei der Gemeinde, gestellt. Bei größeren Bauvorhaben oder immer dann, wenn eine Ausnahmegenehmigung erforderlich ist, sollte eine Bauvoranfrage gestellt werden. Die nötigen Unterlagen für den Bauantrag werden von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (z.B. Architekt oder Bauingenieur) erstellt. Folgende Unterlagen sind für die Einreichung eines Bauantrages mindestens erforderlich:
Bauantrag für den Anbau (Formblatt),
Bauzeichnungen im Maßstab 1:100,
Lageplan,
Baubeschreibung
Berechnung von Wohn- und Nutzfläche,
Berechnung des umbauten Raumes,
Schätzung der Rohbaukosten,
Schätzung der Gesamtkosten,
technische Nachweise (Standsicherheits- und Wärmeschutznachweis), Entwässerungsplan
Grundsätzlich darf mit dem Anbau erst begonnen werden, wenn die notwendige Baugenehmigung seitens der Baubehörde vorliegt.
Bauanzeige für einen Anbau
Die Bauanzeige hat den Vorteil, dass keine baurechtliche Prüfung des Bauvorhabens durch die örtliche Baubehörde erfolgt. Der Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) unterschreibt, dass alle baurechtlichen Anforderungen berücksichtigt worden sind.
Die Bauanzeige ist für bestimmte in der Bauanzeigenverordnung genannte und an Voraussetzungen und Bedingungen geknüpfte, nicht baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben möglich. Grundsätzlich muss ein Bebauungsplan vorhanden sein, um mittels einer Bauanzeige einen Bau oder Anbau durchführen zu können. Durch die Bauanzeige wird das Baugenehmigungsverfahren erheblich vereinfacht. Die Bauanzeige für den Anbau wird, genau wie der Bauantrag, der zuständigen Baubehörde übermittelt. Das Bauvorhaben gilt allerdings im Gegensatz zum Bauantrag als genehmigt, wenn die Baubehörde nicht innerhalb von vier Wochen nach Einreichung Einwände erhebt. Danach kann mit dem Bau oder Anbau begonnen werden, ohne dass die Baubehörde weitere Einwände erheben kann.
Mit der Bauanzeige muss der Bauherr mindestens folgende Unterlagen einreichen:
Entwurfsplanung für den Anbau,
Amtlicher Lageplan,
Erklärung, dass die Voraussetzungen für das Verfahren vorliegen und dass der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht
Erklärung (Zustimmung oder Beurteilung) eines Sachverständigen
Entwässerungsgenehmigung
Das Baugenehmigungs-Recht ist in den einzelnen Bundesländern im Rahmen der Landesbauordnungen unterschiedlich ausgebildet. Es ist durchaus möglich, dass man in einem Bundesland für die Errichtung einer Garage eine Baugenehmigung benötigt, während man einhundert Meter weiter in einem anderen Bundesland genehmigungsfrei bauen darf. Die wichtigsten Anforderungen bezüglich einer Baugenehmigung für den Anbau von Carport, Garage, Wintergarten, Balkon und Terrasse werden auf den nächsten Seiten erläutert.
Grundsätzlich ist zu sagen, dass eine Baugenehmigung für einen Anbau immer dann erforderlich ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt oder sich das Anbau- Vorhaben in einem Außengebiet abspielen soll. Diese Baugenehmigung basiert dann auf dem gestellten Bauantrag. Für einen Anbau mit einer Bauanzeige gibt es keine gesonderte Baugenehmigung, hier kann mit dem Anbau nach Ablauf der vierwöchigen Bearbeitungsfrist begonnen werden.
Nachstehend sind die allgemein erforderlichen Schritte aufgeführt, die Sie befolgen müssen, um eine Baugenehmigung für einen Anbau zu erhalten:
Prüfung der Bauvorschriften
Bebauungsplan
Überprüfen Sie, ob der geplante Anbau im Einklang mit dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde steht. Der Bebauungsplan legt fest, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
Baurechtliche Vorschriften
Informieren Sie sich über die örtlichen Bauvorschriften, wie z.B. Abstandsflächen, Gebäudeklassen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ).
Planung des Anbaus
Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauingenieur, der die Pläne für den Anbau erstellt.
Die Baupläne müssen detailliert sein und alle relevanten Informationen wie Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan und eine Baubeschreibung enthalten.
Einreichen des Bauantrags
Der Bauantrag wird in der Regel beim zuständigen Bauamt Ihrer Gemeinde eingereicht. Der Antrag muss alle erforderlichen Unterlagen, wie Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung und statische Berechnungen, enthalten.
Ein Formular für den Bauantrag erhalten Sie beim Bauamt oder oft auch online auf der Website der Gemeinde.
Prüfung durch das Bauamt
Das Bauamt prüft, ob der Anbau den baurechtlichen Vorschriften entspricht. In einigen Fällen werden auch andere Behörden, wie das Gesundheitsamt oder die Feuerwehr, zur Prüfung hinzugezogen.
Wenn alle Anforderungen erfüllt sind, erhalten Sie die Baugenehmigung.
Erhalt der Baugenehmigung
Nach der Erteilung der Baugenehmigung können Sie mit den Bauarbeiten beginnen.
Beachten Sie, dass die Baugenehmigung in der Regel an bestimmte Auflagen und Bedingungen geknüpft sein kann, die Sie während der Bauarbeiten einhalten müssen.
Baubeginn und Bauausführung
Vor Baubeginn müssen Sie das Bauamt über den genauen Beginn der Bauarbeiten informieren.
Während des Baus können Kontrollen durch das Bauamt durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass die Bauarbeiten entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt werden.
Fertigstellung und Abnahme
Nach Fertigstellung des Anbaus erfolgt eine Bauabnahme durch das Bauamt.
Erst nach erfolgreicher Abnahme darf der Anbau offiziell genutzt werden.
Hinweise
Bei verfahrensfreien Bauvorhaben, das können kleinere Anbauten oder bauliche Veränderungen sein, ist unter bestimmten Umständen keine Baugenehmigung erforderlich. Dies hängt jedoch von den örtlichen Bauvorschriften ab.
Die Kosten für die Baugenehmigung variieren je nach Bundesland und Umfang des Projekts.
Das Baugenehmigungsverfahren kann sich in die Länge ziehen, wenn nicht planungsrechtliche Rechtsgüter in das Anbau- Vorhaben einzubeziehen sind. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind dabei
Das Sanierungsrecht
Liegt das Grundstück, auf dem der Anbau errichtet werden soll, in einem Sanierungsgebiet, so ist in jedem Fall der Sanierungsträger vor dem Beginn der Anbau- Nassnahmen zu befragen, bzw. er muss sein Einverständnis geben. Der Sanierungsvermerk muss im Grundbuch eingetragen sein.
Das Denkmalschutzrecht
Bei Anbau- Maßnahmen, die an einem Gebäude vorgenommen werden sollen, ist die Denkmalschutzbehörde vorher zu informieren um gegebenenfalls die Maßnahmen abzustimmen. Ohne die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ist der Anbau nicht genehmigungsfähig.
Das Nachbarschaftsrecht
Speziell bei Anbau- Maßnahmen, die auch die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück oder sogar die Grundstücksgrenze selbst betreffen, ist in vielen Fällen der Nachbar um sein Einverständnis zu bitten. Bei einem solchen Antrag sollte der Nachbar dem Bauantrag oder der Bauanzeige mit seiner Unterschrift zustimmen.
Der Naturschutz
Fast alle Gemeinden haben eine Baumschutzsatzung, wonach bestimmte Bäume (Art, Größe, Dicke) nicht gefällt werden dürfen oder dass Bäume grundsätzlich nur mit einem gesonderten Antrag auf Baumfällung dem Anbau weichen müssen.
Letztendlich sollte man in jedem Fall die Vorschriften einhalten, ein Schwarzbau und sei er noch so klein, kann teuer zu stehen kommen. Neben einer Strafe kann es auch zum Abriss kommen.
Hier kommen Sie zu den speziellen Vorschriften und Verfahrensweisen bezüglich der Baugenehmigung für Carport, Garage, Wintergarten, Balkon und Terrasse.
Baugenehmigung Carport
Wenn man einen Carport bauen will, gilt für das Bauantragsverfahren grundsätzlich die jeweilige Landesbauordnung (LBO), deshalb ist die baurechtliche Behandlung von Carports auch von Bundesland zu Bundesland verschieden. Es gibt einige Länder, s.u., in denen man einen Carport genehmigungsfrei errichten kann, während in anderen Bundesländern entweder ein kompletter Bauantrag mit Statik oder eine Bauanzeige erforderlich ist.
Genehmigungsfreier Anbau Carport
In folgenden Bundesländern kann man einen Carport errichten, ohne eine Genehmigung zu benötigen: in Thüringen, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Sachsen.
Natürlich müssen auch in den Ländern, in denen eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist, die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Diese Vorschriften ergeben sich aus der BauNVO, dem Nachbarrecht und wenn vorhanden, aus dem Bebauungsplan. Manchmal ist lediglich dann eine Baugenehmigung erforderlich, wenn der Carport an die Grenze zum Nachbargrundstück gebaut wird.
Bebauungsplan
Im Bebauungsplan kann die Art und Weise der Beantragung (Bauanzeige oder Bauantrag) festgelegt sein. Weiterhin kann ein Bebauungsplan Festlegungen für die mit einem Carport überbaubare Grundstücksfläche enthalten. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, so muss sich der Carport in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Grenzbebauung
Die Landesbauordnungen enthalten für die Zulässigkeit von Carports an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn unterschiedliche Anforderungen. Neben den genauen (allerdings von Ort zu Ort unterschiedlichen) Grenzabständen spielt auch das Bauvolumen eine Rolle. Meist geht es dabei um die Maße des Carports. So gibt es Regeln für die Länge, die Höhe, die Größe des Carports gegebenenfalls mit angebauten Abstellräumen oder das Vorhandensein anderer Nebeneinrichtungen an der Grundstücksgrenze.
Bauamt / Baubehörde
Unabhängig von der grundsätzlichen Rechtsfrage, ob ein Bauantrag, eine Bauanzeige oder gar nichts gefordert wird, ist es immer empfehlenswert, eine Maßnahme, wie den Anbau eines Carports, mit dem zuständigen Sachbearbeiter beim Bauamt zu besprechen. So können Bedenken z.B. des Nachbarn, der Denkmalschutzbehörde oder des Naturschutzes vorher abgeklärt werden. Nichts kann einen Anbau so verteuern, wie ein langer Rechtsstreit oder ein Bußgeld oder gar der Abriss des Anbaus, nur weil nicht im Vorwege entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden.
Notwendige Unterlagen für Baugenehmigung oder Bauanzeige für den Carport- Anbau, sollte eine Baugenehmigung bzw. Bauanzeige notwendig sein, sind der Regel mindestens folgende Unterlagen:
Bauantrag
Baubeschreibung
Flurkarte / Lageplan im Maßstab 1:500
Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten)
Statik
Baugenehmigung Garage
Für den Bau oder Anbau einer Garage ist in den meisten Bundesländern eine Baugenehmigung notwendig. Dabei ist es unerheblich ob es sich um eine selbstgemauerte Garage oder um eine Fertiggarage handelt und ob die Garage freistehend errichtet wird oder als Anbau. Die Baugenehmigung ist bei der zuständigen Baubehörde zu beantragen. Um einen kleinen Überblick zu gewinnen, sind nachstehend die wichtigsten Regeln bezüglich des Baus einer Garage für die einzelnen Bundesländer aufgeführt.
Dabei gibt es drei Gruppen, nämlich Länder mit generellem Gebot für eine Baugenehmigung, Länder mit einer generellen Erlaubnis, einen Garagen- Anbau ohne Baugenehmigung oder Bauanzeige zu errichten und als dritte Gruppe die Bundesländer, die bestimmte Auflagen für eine genehmigungslose Errichtung des Anbaus machen.
Der Bau einer Garage ist ohne Bauantrag oder Bauanzeige möglich, sofern die bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen (Landesbauordnung, Bebauungsplan) eingehalten werden, in den Bundesländern.
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
Für den Bau (freistehend oder Anbau) einer Garage ist generell und unabhängig von der Größe immer eine Baugenehmigung notwendig in den Bundesländern
Freistaat Bayern
Hansestadt Bremen
Hansestadt Hamburg
Bundesland Niedersachsen
Bundesland Nordrhein-Westfalen
Saarland
Eine Genehmigungsfreiheit der Bundesländer, die Vorgaben bezüglich der Masse des Anbaus haben, sieht folgende Bedingungen vor:
Baden-Württemberg
Garagen bis 40cbm umbauter Raum benötigen keine Baugenehmigung, sofern die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Berlin
Garagen sind bis zu 30 m² Grundfläche genehmigungsfrei, größere Garagen erfordern immer eine Baugenehmigung.
Brandenburg
Garagen sind bis zu einer Grundfläche von 50 m² genehmigungsfrei, darüber hinaus ist eine Baugenehmigung erforderlich.
Hessen
Garagen sind hier bis zu einem umbauten Raum von 40 Kubikmeter genehmigungsfrei, größere Garagen erfordern eine Baugenehmigung.
Rheinland-Pfalz
Garagen mit bis zu 50 m² Grundfläche bedürfen keiner Genehmigung, für größere Garagen ist eine Baugenehmigung zu beantragen.
Schleswig-Holstein
Der Bau einer Garage ist genehmigungs- und anzeigefrei, sofern . das Bauvorhaben gemäß §§ 30 - 36 des Baugesetzbuches (BauGB) zulässig ist.
Mecklenburg-Vorpommern
Für eine Garage ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich, sofern die Bestimmungen der LBO und des Bebauungsplanes eingehalten werden.
Baugenehmigung Wintergarten
Der Bau eines Wintergartens ist genehmigungspflichtig, da er eine bauliche Veränderung hervorruft, die einer Genehmigung bedarf. Ein Wintergarten wird baurechtlich so behandelt, wie jeder andere Anbau auch. Das bedeutet, dass der Anbau für den Wintergarten im Rahmen der Landesbauordnung und des Bebauungsplanes mit den entsprechenden Vorschriften als Bauantrag oder Bauanzeige zu behandeln ist.
Örtliche Regelungen
Die jeweilige Baubehörde der Stadt oder des Landkreises hat durch den Bebauungsplan eine weitergehende Entscheidungsbefugnis, wie und wo ein Wintergarten überhaupt gebaut werden darf. Ein sogenannter qualifizierter Bebauungsplan kann durchaus die Möglichkeit eines Wintergarten-Anbaus ausschließen, der Bebauungsplan muss daher die Möglichkeit für einen Glas- Anbau bieten oder darf sie zumindest nicht verbieten.
Genehmigungsfreistellungsverfahren
Unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind. Ein Wintergarten- Anbau ist kein Sonderbau! Die Gemeinde kann durch den Bebauungsplan die Anwendung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für bestimmte Bauvorhaben ausschließen.
Im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind die o. g. Bauvorhaben (z.B. der Wintergarten- Anbau) genehmigungsfrei, wenn
- sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen,
- sie den Festsetzungen des Bebauungsplans und etwaigen örtlichen Bauvorschriften (z. B. einer Gestaltungssatzung) nicht widersprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sind,
- die Erschließung gesichert ist und
- die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen erklärt, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung beantragt.
Dafür, dass diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und dass bei der Ausführung des Bauvorhabens alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, ist der Bauherr zusammen mit den Baubeteiligten (Architekt, Bauingenieur, Entwurfsverfasser) verantwortlich. Spätestens gleichzeitig mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr die Nachbarn von dem Vorhaben unterrichten.
Grenzabstand und GRZ
Wesentliche Punkte sind dabei in jedem Fall der Grenzabstand zum Nachbargrundstück, der in der Regel 3m nicht unterschreiten darf und die erlaubte bebaubare Fläche. Die bebaubare Fläche wird mit der GRZ (Grundflächenzahl) ausgedrückt. Wenn der vorhandene Bau bereits die höchstmögliche Ausnutzung für das Grundstück aufweist, dann ist der Anbau nicht mehr zulässig.
Für den Anbau eines Wintergartens bei Reihenhäusern gelten besondere Regeln, die mit der Baubehörde abzustimmen sind.
Baugenehmigung Balkon
Der Anbau für einen Balkon ist genehmigungspflichtig. Das bedeutet, es muss ein Bauantrag, bzw. eine Bauanzeige erstellt werden. Der Bauantrag muss von einem bauvorlageberechtigten Architekt oder Handwerksmeister unterzeichnet sein – für einen Holzbalkon kann auch ein Zimmermeister den Bauantrag unterschreiben.
Welche Unterlagen sind für den Balkon Anbau erforderlich
- statischer Berechnung mit Prüfstatik,
- Bauzeichnungen (Ansichten und Grundrisse)
Baugenehmigung für den Balkon
Die Baubehörde erteilt die Genehmigung für den Balkon- Anbau, wenn die Konstruktion der Landesbauordnung (LBO) und dem Bebauungsplan entspricht. Bevor Sie einen Balkon planen, sollten Sie sich daher nach Einschränkungen im Bebauungsplan bei der zuständigen Baubehörde erkundigen.
Größe des Balkons
Der Balkon kann, wenn er bestimmte Masse nicht überschreitet, als untergeordnetes Bauteil die Baulinien und Baugrenzen überschreiten und wird auch bei der Berechnung der Geschossfläche (GFZ) nicht mit eingerechnet. Voraussetzung dafür ist, dass der Balkon nicht mehr als 1,50 m von der Hausfassade hervorspringt und er zur nachbarschaftlichen Grundstücksgrenze einen Abstand von mindestens 2,00 m einhält. Damit darf die übliche Abstandsfläche von 3,00 m unterschritten werden.
Weitere Informationen rund um den Balkon finden Sie bei Hausbautipps24 in dem Artikel
Balkon im Ratgeber Hausbau
Unser Tipp zur Balkonplanung:
Ob für den Bau einer Terrasse eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt in Deutschland von verschiedenen Faktoren ab, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sein können. Bezüglich der Baugenehmigung für eine Terrasse ist zwischen vier Möglichkeiten für einen Terrassen- Anbau zu unterscheiden.
- Terrasse als bauliche Nebenanlage
- Unterkellerte Terrasse als Gebäudeteil
- Überdachte Terrasse als bauliche Anlage
- Dachterrasse
Unterschied zwischen ebenerdiger Terrasse und erhöhtem Bau
Ebenerdige Terrassen (direkt am Boden ohne hohe Stützmauern) sind in der Regel genehmigungsfrei. In vielen Fällen gelten sie nicht als bauliche Anlage im rechtlichen Sinne und benötigen daher keine Baugenehmigung.
Erhöhte Terrassen oder Terrassen mit einer gewissen Bauhöhe, Geländern, Überdachungen oder festen Einfassungen könnten hingegen genehmigungspflichtig sein. Besonders bei Terrassen, die höher als etwa 50 cm über dem Boden liegen, ist häufig eine Baugenehmigung für die Terrasse erforderlich.
Anbau Terrasse als bauliche Nebenanlage
Eine bauliche Nebenanlage ist laut Bauordnung eine Anlage, die das Hauptgebäude ergänzt, ohne Teil des Hauptbauwerks zu sein. Dazu zählen oft ebenerdige, nicht überdachte Terrassen.
Solche Nebenanlagen dürfen meist ohne Genehmigung gebaut werden, sofern sie die Grundstücksnutzung nicht wesentlich beeinflussen und keine weiteren Anforderungen (z. B. aus dem Bebauungsplan oder den Abstandsflächenvorgaben) verletzt werden.
Nach dem Nachbarschaftsrecht dürfen Terrassen, sofern sie einen geringeren Abstand als 2,50 m von der Grundstücksgrenze haben, nur angelegt werden, wenn der Nachbar seine Einwilligung erteilt hat. Das gilt auch, wenn das Grundstück des Nachbarn gar nicht bebaut ist
Terrassen sind in der Regel Aufschüttungen, die zu den baulichen Anlagen gehören, die keine Gebäude sind. Für diese Anlagen gilt, dass der notwendige Grenzabstand gemäß der Bauordnung einzuhalten ist, wenn sie höher als 1 m über der Geländeoberfläche angeordnet sind und von ihnen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen.
Bezüglich der Baugenehmigung für eine Terrasse sind in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen anzutreffen, so ist in Rheinland-Pfalz bis zu einer Grundfläche von 300 qm und bis zu einer Höhe von 2 m keine Baugenehmigung erforderlich. Haben die Aufschüttungen eine größere Grundfläche oder Höhe ist eine Baugenehmigung zwingend vorgeschrieben.
Unterkellerte Terrasse als Gebäudeteil
Wird eine Terrasse unterkellert, so ist sie ein Gebäudeteil und sämtliche Vorschriften bezüglich Grenzabstand, Geschossfläche und Grundflächenbebauung sind auf das gesamte Gebäude inklusive der Terrasse abzustellen. Es ist daher in der Regel eine Baugenehmigung Terrasse oder eine Bauanzeige erforderlich.
Eine unterkellerte Terrasse wird rechtlich meist als Erweiterung des Gebäudes und somit als Gebäudeteil betrachtet. Da ein Keller als geschlossener Raum gilt, wird die Terrasse dadurch ein fest mit dem Bauwerk verbundener Gebäudebestandteil.
Die meisten Bauordnungen sehen hier eine Baugenehmigungspflicht vor, da eine unterkellerte Terrasse die Statik des Gebäudes beeinflussen und das Gesamtvolumen des Bauwerks vergrößern kann.
Auch die Abstandsflächen müssen beachtet werden. Eine unterkellerte Terrasse kann nicht beliebig an die Grundstücksgrenze gebaut werden, sondern muss in der Regel einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten.
Anbau einer überdachten Terrasse als bauliche Anlage
Die überdachte Terrasse ist eine bauliche Anlage, die teilweise oder komplett überdacht ist. Sie ist als Anbau meist als dreiseitig offener und selbständiger Bauteil, unmittelbar am Gebäude angeordnet.
Die baurechtlich begünstigte Terrassenüberdachung ist mit dem Gebäude nicht konstruktiv verbunden, ist mindestens an zwei Seiten seitlich offen und ist baurechtlich eine Nebenanlage. Allerdings geht von einer Terrassenüberdachung eine Wirkung, wie von einem Gebäude aus und die gesamte Terrasse ist damit zur Einhaltung der geforderten Abstandsflächen verpflichtet.
Planungsrechtlich kann eine überdachte Terrasse im Rahmen eines Bebauungsplanes auch außerhalb der zugelassenen Flächen errichtet werden. Die Größe, teils in qm, teils im Bauvolumen vorgeschrieben, ist maßgebend, ob eine Baugenehmigung Terrasse oder eine Bauanzeige notwendig ist.
Eine überdachte Terrasse wird im Baurecht meist als eigenständige bauliche Anlage betrachtet, da sie dauerhaft mit einem Dach versehen ist, das sowohl die Gebäudenutzung als auch das Erscheinungsbild verändert.
In den meisten Fällen ist für eine überdachte Terrasse eine Baugenehmigung notwendig, insbesondere, wenn sie mit festen Elementen wie Stützen oder Einfassungen versehen ist.
Die Höhe des Daches und die Tiefe der Überdachung können sich auf die Genehmigungspflicht auswirken. Überdachungen zählen als Baufläche, was auch eine potenzielle Berechnung der Geschossfläche beeinflusst.
Auch hier gelten Abstandsregelungen, die verhindern sollen, dass eine überdachte Terrasse zu nah an der Grundstücksgrenze errichtet wird.
Anbau Dachterrasse
Eine Dachterrasse ist eine auf dem Dach eines Gebäudes errichtete Terrasse und wird baurechtlich immer als Teil des Hauptgebäudes angesehen, da sie direkt in die Gebäudestruktur integriert ist.
Grundsätzlich bedarf die Herstellung und Nutzung einer Dachterrasse einer Baugenehmigung, da sie wegen ihrer optischen Wirkung nicht als "unbedeutende bauliche Anlage" gilt. Wie für das Gebäude selbst, ist auch für den Anbau einer Dachterrasse die Einhaltung von Abstandsflächen erforderlich.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist der Bau einer Dachterrasse innerhalb der überbaubaren Flächen grundsätzlich zulässig. Im unbeplanten Innenbereich muss sich die Dachterrasse in die Umgebung einfügen. Hier ist aber auch besonders das Nachbarschaftsrecht gefragt.
Dachterrassen sind nahezu immer genehmigungspflichtig, da ihre Errichtung in die Gebäudehöhe, Statik und Gestaltung eingreift und die Gebäudenutzung intensiviert.
Baurechtlich relevant sind bei Dachterrassen auch die Abstandsflächen und eventuelle Sichtschutzmaßnahmen, um den Einblick auf benachbarte Grundstücke zu minimieren.
Besonders in urbanen Gebieten und bei Mehrfamilienhäusern sind die Regelungen strenger, da Dachterrassen die Nachbarschaft optisch und funktional stark beeinflussen können.
Länderspezifische Bauordnungen entscheiden über eine Baugenehmigung
Die Regelungen zur Genehmigungspflicht unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, da die Bauordnungen regional variieren. Zum Beispiel kann in Bayern eine andere Genehmigungsschwelle für Terrassen gelten als in Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg.
Es ist ratsam, sich beim zuständigen Bauamt oder in der jeweiligen Landesbauordnung zu erkundigen, welche Vorschriften für das eigene Bundesland gelten.
Abstandsflächen und Nachbarrecht
Eine genehmigungsfreie Terrasse muss trotzdem die vorgeschriebenen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken einhalten. Oft sind diese Abstände in der Landesbauordnung festgelegt und hängen von der Höhe und Gestaltung der Terrasse ab.
Besonders bei erhöhten oder überdachten Terrassen ist der Abstand zur Grundstücksgrenze relevant, da hier das Nachbarschaftsrecht greift. Das Nachbarrecht sieht teilweise vor, dass Baumaßnahmen, die über den Boden hinausragen, nicht direkt an die Grenze gesetzt werden dürfen.
Überdachungen und feste Einbauten
Überdachungen über einer Terrasse oder fest integrierte Bauteile wie Geländer, Stützmauern, Einfassungen oder Außenküchen können dazu führen, dass eine Terrasse als genehmigungspflichtiges Bauwerk eingestuft wird.
Eine überdachte Terrasse oder ein Anbau mit festem Dach zählt oft als bauliche Erweiterung, für die fast immer eine Genehmigung erforderlich ist, da sie in die optische Gestaltung und Nutzung des Gebäudes eingreift.
Denkmalschutz und Bebauungspläne
Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist selbst eine einfache Terrasse meist genehmigungspflichtig, da das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändert werden darf.
Bebauungspläne können besondere Einschränkungen vorsehen, zum Beispiel bezüglich der Nutzung, Lage oder Gestaltung von Freiflächen, die auf dem Grundstück liegen.
Erforderliche Genehmigungsschritte
Sollte eine Genehmigung nötig sein, ist ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt erforderlich. Hierfür müssen üblicherweise Bauzeichnungen, Lagepläne und eine Beschreibung des Vorhabens eingereicht werden.
Oft lohnt es sich, den Antrag durch einen Architekten oder Bauingenieur erstellen zu lassen, um den behördlichen Anforderungen gerecht zu werden.
Konsequenzen bei Verstößen
Wird die Terrasse ohne eine erforderliche Genehmigung errichtet, kann das Bauamt eine nachträgliche Genehmigung fordern oder den Rückbau anordnen. Auch Konflikte mit Nachbarn können bei Missachtung der Abstandsflächen oder Vorschriften zum Nachbarschaftsrecht entstehen.
Für eine einfache, ebenerdige Terrasse wird in der Regel keine Genehmigung benötigt, während für erhöhte, überdachte oder speziell gestaltete Terrassen eine Genehmigung erforderlich sein kann. Ein kurzer Kontakt zum zuständigen Bauamt oder eine Recherche in der Landesbauordnung klärt meist die Frage nach der Genehmigungspflicht.
Weitere Informationen
über die Terrasse beim Hausbau allgemein und die Besonderheiten der Dachterrasse finden Sie bei Hausbautipps24 in den Artikeln:
Neues Weberhaus in Suhr überzeugt mit Loft-Charakter. (Es wird ein besonders gelungenes Beispiel einer Dachterrasse bei einem Hausbau von Weberhaus vorgestellt).
Bei der modernen Terrasse oder Balkon ist das Wetter egal. (In diesem Artikel wird dargestellt, wie die Terrasse zur Lifestyle-Area avanciert).
