Baufinanzierung

Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

beim Hausverkauf

Baufinanzierung:  Der Hausverkauf steht vor der Tür, doch wie sieht es mit der Vorfälligkeitsentschädigung für die laufende Baufinanzierung aus? Wie hoch fällt diese Gebühr aus? Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung und wie können Kreditnehmer diese umgehen? Das und vieles mehr erläutern wir im folgenden Beitrag.

Die Kündigung eines Kredits mit Sollzinsbindung ist meist innerhalb der ersten zehn Jahre ausgeschlossen. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen, bei denen die Bank der Kreditauflösung nicht widersprechen kann.
  • Wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft und somit die Kreditsicherheit (Grundschuld) an den neuen Besitzer übertragen wird.
  • Wenn die Erhöhung des Kreditbetrags für den Ausbau der Immobilie beim derzeitigen Kreditgeber abgelehnt wird.

Wenn Kreditnehmer ihre Baufinanzierung vorzeitig tilgen möchten, müssen sie den Kreditbedingungen im Kreditvertrag folgen. Ist keine Sondertilgung vereinbart, können keine vorzeitigen Rückzahlungen geleistet werden.

Es obliegt daher der Bank, ob sie eine Sondertilgung überhaupt akzeptiert. Stimmt der Kreditgeber der Sondertilgung innerhalb der Sollzinsbindung zu, muss der Hausbesitzer nicht nur den Kreditbetrag tilgen sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, sofern im Kreditvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll dem Kreditgeber den Zinsschaden sowie den mit der Sondertilgung verbundenen Aufwand ersetzen.

Sondertilgungsrecht vereinbaren

Um zukünftige Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden, ist es ratsam, stets einen Kredit mit kostenloser Sondertilgung zu vereinbaren. Das Vergleichsportal Financer.com listet zahlreiche Kreditgeber auf, bei denen Kreditnehmer jederzeit den Kredit in voller Gänze tilgen können und sich damit die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung sparen.

So berechnen Kreditgeber die Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn der Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindung den Kredit ablösen möchte und keine kostenlose Sondertilgung vereinbart wurde, kann der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 1% des Restbetrages verlangen.

Darlehen, die vor 2010 abgeschlossen wurden, sind bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht begrenzt. Es gelten jene Beträge, die im Vertrag vereinbart wurden.

Berechnungsgrundlagen

Der Kreditgeber nutzt zwei Methoden, um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln.


  • Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank ermittelt den aktuellen Zins, für welchen sie das getilgte Darlehen erneut zu schlechteren Konditionen anlegen würde, z.B. ein vereinbarter Festzins von 6% wäre heute ein    Nominalzins von 3% (Zinsverlust 3%).
  • Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank ermittelt die Rendite für die Geldanlage vom Rückzahlungsbetrag am Kapitalmarkt, anstatt einer Investition in einen weiteren Kredit.
In der Regel wählt die Bank jene Methode, die einen höheren Zinsschaden repräsentiert.

Meist nutzt die Bank die Aktiv-Passiv-Methode, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, da hier meist ein höherer Betrag anfällt.

In der Vorfälligkeitsentschädigung werden folgende Kosten aufgelistet:
  • Zinsverlust
  • Risikoersparnis
  • Ersparnis bei Verwaltungskosten
  • Bearbeitungsgebühr

Bemessungsgrundlage soll geprüft werden

Nicht selten kommt es vor, dass die Berechnungen der Vorfälligkeitsentschädigung bei den Banken nicht gesetzeskonform durchgeführt werden.
  • Kapitalgeber müssen auch die Sondertilgungsrechte beachten. Sind diese im Kreditvertrag vereinbart, muss die Bank die mögliche Sondertilgung vom Restbetrag abziehen.
  • Sofern KFW-Darlehen genutzt werden, muss die Bank diesen Betrag für die Bemessungsgrundlage der Vorfälligkeitsentschädigungen vom Bankkredit abziehen.
Für den Kreditnehmer ist es häufig schwer nachvollziehbar, ob die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der Bank auch der Wahrheit entspricht.

Bei hohen Beträgen ist es empfehlenswert, die Berechnung bei der Verbraucherzentrale für 70,- EUR überprüfen zu lassen.

Zusätzliche Kosten bei Hausverkauf

Weitere Kosten können durch die Übertragung der Grundschuld bzw. durch die Kündigung an den Kreditvertrag gekoppelter Versicherungsverträge anfallen.

Hausverkäufer sollten sich daher über diese Kosten genau informieren, bevor sie das Haus verkaufen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf umgehen können.

Kredit wird vom neuen Immobilienbesitzer übernommen

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf bzw. einer Veräußerung aufgrund einer Scheidung der beiden Partner lässt sich umgehen, wenn der neue Hauseigentümer den laufenden Kredit übernimmt. Hierfür muss die Bank zustimmen und der neue Hausbesitzer muss über eine entsprechend gute Bonität verfügen.

Kredit wird für die Finanzierung einer neuen Immobilie genutzt

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann umgangen werden, indem Kreditnehmer den Kredit nutzen, um eine andere Immobilie mit ähnlichem Wert zu finanzieren.

Kredit gesetzeskonform kündigen

Nach dem § 489 BGB kann der Kreditnehmer seinen Kredit mit Sollzinsbindung nach einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Kreditnehmer, die einen Kredit mit variablen Zinsen abgeschlossen haben, können diesen mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jederzeit kündigen, ohne dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.

Eine weitere Möglichkeit, um die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung nicht tragen zu müssen, ist die Erhöhung des Verkaufspreises um den Betrag der Sondertilgungskosten. Kreditnehmer müssen hierfür jedoch einen Käufer finden, der diese Mehrkosten auch begleicht.

Das Widerrufsrecht überprüfen

In der Vergangenheit haben viele Kreditgeber die Kreditnehmer über das Widerrufsrecht beim Kreditvertrag nicht ordnungsgemäß belehrt. In diesem Fall fängt die Widerrufsfrist gar nicht erst zu laufen an. Kreditverträge können somit auch Jahre später ohne Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen der Widerrufsfrist abgelöst werden.

Treffen alle erwähnten Möglichkeiten nicht zu, müssen die Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung begleichen, sofern das Haus veräußert wird und der Kreditvertrag gekündigt werden muss.

Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen

Wenn Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt haben, können sie diese unter Umständen als Werbungskosten bzw. Veräußerungskosten geltend machen.

Dies gilt wenn:
  • die Immobilie zur Vermietung langfristig (auch weiterhin) genutzt wird und der Kredit umgeschuldet wurde, mit dem Ziel Zinskosten zu sparen. In diesem Fall kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgesetzt werden.
  • die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung verkauft wird, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten abgesetzt werden, um so den Verkaufserlös zu mindern.
Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht immer zur Gänze vermeiden, sofern dies im Kreditvertrag nicht vereinbart wurde. Banken lassen sich nur ungern diese Gebühren entgehen. Hausbesitzer, die jedoch unseren Ratschlägen folgen, haben gute Chancen, den Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung zu mindern und dadurch mehrere Tausend Euro zu sparen.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain