Unter einem Massivhaus versteht man ein Wohngebäude, das zum größten Teil aus massiven Materialien gebaut wurde und bei dem die stützenden, lasttragenden Wände aus Stein oder mineralischen Stoffen errichtet wurden.
Mit dem Begriff Massivbau sind alle Baukonstruktionen aus Mauerwerk, also Mauersteinen und Beton (Stahlbeton oder Spannbeton) gemeint. Als Alternative dazu gibt es beim Hausbau die durch die Verwendung anderer Materialien gekennzeichneten Bauweisen, wie den Leichtbau (Gipskartonplatten) und den Holzbau (Holz).
Ein Massivhaus kennt im Gegensatz zum Skelett- oder Fachwerksbau keine Funktionstrennung zwischen tragenden und füllenden Elementen.
Neben dem Einsatz von Beton, beim Eigenheimbau allerdings recht wenig benutzt, werden hauptsächlich Mauersteine verwendet. Diese Mauersteine werden nach Ihrer Herstellungsart und/oder ihrer verwendeten Grundstoffe als Gasbetonsteine, Porenbetonsteine, Kalksandsteine, Polystyrolsteine, Ziegelsteine, Backsteine oder Bimssteine klassifiziert. Sie erlauben beim modernen Hausbau neue Dimensionen im Massivbau.
Der Aufbau einer Außenwand in einem Massivhaus erfolgt in Deutschland meist zweischalig, mit einer Dämm- und einer Luftschicht.
Der äußerer Teil der Außenwand wird je nach Baustil als Sichtmauerwerk oder verputzt und gestrichen ausgeführt. Aufgrund der Tatsache, daß die mineralischen Stoffe im Mauerwerk besonders gute Wärmeleiter sind, werden die Außenwände eines Massivhauses beim modernen Hausbau häufig zusätzlich, z.B. durch Polystyrol oder bei zweischaliger Ausführung, mit mineralischen Wollmatten gedämmt.
Da die tragenden Wände des Hauses auch im Inneren große Lasten zu tragen haben, werden auch die meisten Innenwände aus massiven Materialien hergestellt.
Jegliche Vermessungen von Grundstücken, die in Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstückes stehen, müssen von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder vom Katasteramt vorgenommen werden. Von diesen wird dann auch ein "Amtlicher Lageplan" erstellt. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur stellt auch die Bebauungsplangrundlage her und bescheinigt die Übereinstimmung mit der Örtlichkeit und dem Katasternachweis. Die Vermessungsingenieure unterliegen bei ihrer Tätigkeit den Vermessungs- und Katastergesetzen der einzelnen Bundesländer. In Nordrhein-Westfalen kann man dafür z.B. die Dienste vom Vermessungsbüro Mathow & Ernst aus Leverkusen in Anspruch nehmen. Die Abrechnung erfolgt nach der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertGebO NRW) in Verbindung mit dem Gebührentarif (VermWertGebT).
Tätigkeiten des Vermessungsingenieurs
Beim Hausbau sind die Haupttätigkeiten des Vermessungsingenieurs die Gebäudeabsteckung, die Gebäudeeinmessung, die Grundstücksteilung und die Grenzfeststellung. Zudem ist er berechtigt, verschiedene Bescheinigungen auszustellen und Anzeigen zu beurkunden. Bei einem noch nicht vermessenen Grundstück hat der Vermessungsingenieur die Aufgabe, das Grundstück auszumessen, was sinnigerweise einmessen genannt wird und die Grenzsteine einzusetzen, was man Abmarkung nennt.
Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, muß der für den Baukörper vorgesehene und von der Bauaufsichtsbehörde genehmigte Bereich des geplanten Hausbaus abgesteckt werden. Die Gebäudefluchten werden auf Schnurgerüste übertragen.
Nachdem das Gebäude errichtet wurde, wird der Vermessungsingenieur das Gebäude einmessen und mit den dabei gewonnenen Daten die Flurkarte der Gemeinde (beim Katasteramt) entsprechend korrigieren.
Bescheinigungen
Die dafür auszustellende Bescheinigung nennt man Grenzbescheinigung, vielfach auch Grenzinnehaltungsbescheinigung. Sie wird teilweise als Voraussetzung für eine Teilauszahlung der Baufinanzierung durch das finanzierende Institut angefordert.
Nach Abschluß der Bauarbeiten und möglichst vor der Errichtung der Einfriedung des Hausgrundstücks hat der Vermessungsingenieur zu überprüfen, ob die Grenzzeichen und Grenzmarkierungen noch und an der richtigen Stelle vorhanden sind. Unter Umständen sind die Grenzmarkierungen durch Erd- und Baggerarbeiten verschoben oder vergraben worden. Die dafür erforderliche Besheinigung ist die "Amtliche Grenzanzeige". Mit dr amtlichen Grenzanzeige wird eine verbindliche Aussage zur Lage der Grenze eines Grundstücks getroffen, dokumentiert und öffentlich beglaubigt.
Grundstücksteilung
Aufgrund der bestehenden Knappheit an Baugrundstücken wird nicht selten ein Teil eines bestehenden Grundstückes abgetrennt und als separates Baugrundstück verkauft. Diesen Vorgang nennt man Grundstücksteilung. Bei einer Grundstücksteilung benötigt man sowohl eine amtliche Vermessungsstelle - den öffentlich bestellten Vermessungsingenieur - als auch einen Notar. Der Vermessungsingenieur liefert den Teilungslageplan für den notariellen Kaufvertrag, beantragt die erforderlichen Genehmigungen und führt die örtliche Vermessung durch. Zu einem sogenannten Grenztermin werden dann Eigentümer, Erwerber und Grundstücksnachbarn geladen und anschließend wird der neue Grenzverlauf beurkundet. Das Ergebnis wird danndem Katasteramt zur Übernahme eingereicht. Erst danach können vom Katastramt angefertigte Auflassungschriften für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorgelegt werden.
Alle genanten Tätigkeiten können auch durch Mitarbeiter des jeweiligen Katasteramtes durchgeführt werden.
Ein Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.
Wer als Bauträger oder Baubetreuer tätig werden will, benötigt eine Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung.
Die Voraussetzungen für die Erteilung einer solchen Erlaubnis sind:
- vollendetes 18. Lebensjahr
- Zuverlässigkeit
- persönliche Eignung und
- der Nachweis über geordnete Vermögensverhältnisse
Was tut der Baubetreuer?
Auch ein sehr engagierter Architekt oder Bauingenieur kann nicht immer auf der Baustelle sein. Wenn Sie ganz sicher sein wollen, dass bei den Bauarbeiten an Ihrem Traumhaus zum erschwinglichen Preis alles nach Plan verläuft, brauchen Sie einen Baubetreuer.
Sie sollten dann einen Baubetreuer beauftragen, wenn Sie nicht mit einem Generalübernehmer oder Bauträger bauen wollen und einige Gewerke in Eigenleistung errichten möchten.
Sie können den Baubetreuer auch mit der Planung und Errichtung Ihres Hauses beauftragen. Der Unterschied zum Bauunternehmer ist, daß der Baubetreuer jedes einzelne Gewerk selbst an die zuständigen Handwerker vergibt und auch mit jedem einzelnen einen Vertrag abschließt.
Die Kosten für die einzelnen Gewerke können auf diese Weise teilweise erheblich reduziert werden. Die Gewinne, die ein Generalübernehmer oder Bauunternehmer in der Regel aufschlägt, entfallen beim Baubetreuer.
Oft erhält der Baubetreuer bei Handwerkern, mit denen er häufiger zusammenarbeitet, bessere Konditionen als anderer. Wenn sein Entgelt entsprechend angemessen ist, wird er die besseren Preise ungekürzt an den Bauherren weitergebe.
Der Baubetreuer nimmt Ihnen alle Arbeiten ab, er übernimmt die Ausschreibung, koordiniert die Termine und überwacht das ganze Bauvorhaben.
Natürlich sollten Sie sich vor Beauftragung des Baubetreuers Referenzen besorgen und auch Kontakt mit den Bauherren aufnehmen, die bereits ein Bauvorhaben mit dem Baubetreuer abgewickelt haben.
Ein Generalübernehmer übernimmt bei einem Bauvorhaben neben den planerischen Leistungen und der Koordination des Bauvorhabens auch die kompletten Ausführungsleistungen für alle Gewerke, obwohl er selbst kein einziges Gewerk selbst ausführt. Er vergibt sämtliche Leistungen an Subunternehmer.
Der Generalübernehmer trägt die Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben und garantiert die Einhaltung der Kostenkalkulation, der Termine, der definierten Qualitätsstandards und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.
Als Generalübernehmer kann im Prinzip jeder auftreten. Hierzu sind besondere Erfahrungen und Voraussetzungen rein rechtlich nicht erforderlich.
Neben den großen Baufirmen, Immobilien- sowie Maklergesellschaften und reinen Managementfirmen, gibt es auch viele kleine Unternehmer, die sich Kunden für den Hausbau suchen und dann sämtliche Bauleistungen an Architekten, Bauingenieure und Handwerker vergeben.
Als Bauherr fungiert jedoch immer der Auftraggeber. Der Bauherr selbst hat den Vorteil, dass er bezüglich der Ausführungen nur an einen Vertragspartner gebunden ist.
Der Generalübernehmer unterscheiden sich vom Generalunternehmer hauptsächlich dadurch, dass der Generalübernehmer selbst keinerlei bauspezifische Leistungen mit seinem eigenen Unternehmen erbringt, sondern lediglich Managementaufgaben wahrnimmt. Er koordiniert die an die Subunternehmer vergebenen Aufträge und ist verantwortlich für den reibungslosen Bauablauf.
Die technische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Generalübernehmers ist daher in der Regel deutlich niedriger, als die eines Generalunternehmers.
Aus diesem Grund sollten Sie den Vertrag mit dem Generalübernehmer sorgfältig prüfen, gegebenenfalls auch durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt.
Grundsätzlich sollten Sie sich auch über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral des Generalübernehmers und über die von ihm ausgewählten Handwerksbetriebe nach Möglichkeit vorab erkundigen.
Die Hinterlegung einer Erfüllungsbürgschaft oder die Vorlage der Baufertigstellungspolice durch den Generalübernehmer kann Ihnen diese Sorgen abnehmen.
Modell Bologna-Modern mit 5 kW Nennwärmeleistung
Heiztechnik / Kaminöfen: Die Nennwärmeleistung von Kaminöfen liegt in aller Regel bei 7 – 10 kW. Unter Berücksichtigung der üblichen Aufstellraumgrößen ergibt sich dabei schnell eine Überdimensionierung. Die Aquatechnik, wie sie beispielsweise von der MEZ Keramik, Dernbach, angeboten wird, eröffnet hier einen Ausweg, lässt sich aber nicht immer realisieren.
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Ein Bauunternehmen kann Ihren Hausbau auch in der Unternehmensform des Generalunternehmers erstellen. Ein Generalunternehmer erbringt sämtliche Bauleistungen beim Hausbau. Ähnlich wie der „normale“ Bauunternehmer kann der Generalunternehmer mit dem Bauherrn im Bauwerkvertrag vereinbaren, dass er bestimmte Leistungen an Subunternehmer delegieren darf. Dies ändert aber nichts daran, dass der Generalunternehmer der einzige Vertragspartner des Bauherrn ist und die volle Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben trägt.
Der Generalunternehmer im eigentlichen Sinne muss dabei zumindest einen Teil der Bauleistungen durch sein eigenes Unternehmen erbringen. Die übrigen Leistungen kann er an Subunternehmer weitergeben.
Grundsätzlich gehört die Erstellung der Planung nicht zu den Leistungen, die der Generalunternehmer zu erbringen hat.
Ein Generalunternehmer ist dann vorteilhaft einzusetzen, wenn der Bauherr oder der Planer des Hausbaus nicht in der Lage ist, die Koordination der einzelnen Gewerke zu übernehmen. Dies kann durchaus aus zeitlichen Gründen der Fall sein, wenn der Bauherr z.B. auch der Planer ist.
In der Gewährleistungsfrage braucht sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer zu halten, wie der mit den Subunternehmen zurecht kommt, ist nicht das Problem des Bauherren.
Unter Umständen ist es ein Nachteil, einen Generalunternehmer zu beauftragen; nämlich dann, wenn sich dadurch ein höherer Preis ergibt. Man muß davon ausgehen, daß der Generalunternehmer natürlich auch an den Gewerken der Subunternehmer verdienen will. Daher schlägt er auf die Preise der Subunternehmer natürlich seine Gewinnmarge auf. Dies kann je nach Umfang der Subunternehmer – Arbeiten einen erheblichen Teil der Gesamtkalkulation ausmachen.
Der Bauunternehmer und die VOB
Der Bauunternehmer als Ihr Vertragspartner kann ein ortsansässiger Maurermeister aber auch eines der großen bundesweit tätigen Hausbau – Unternehmen sein.
Ihnen gemein ist, daß Sie Ihren Hausbau schlüsselfertig vom Bauunternehmer erstellen lassen können und dabei sind die gesetzlichen Grundlagen für alle Bauunternehmen gleich. Die wesentlichen Vorschriften sind in der VOB – Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – niedergelegt.
Die für den privaten Bauherren im Verhältnis zum Bauunternehmer relevanten Bestimmungen sind hauptsächlich im Teil B, Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, niedergelegt. Für Ihren Hausbau sind Bauvertrag und Festpreis die wichtigsten Punkte.
Grundsätzlich sind die Vorschriften über den Werkvertrag im BGB verankert und rechtswirksam. Leider gibt es Probleme im Bereich des Hausbaus, die das BGB nicht eindeutig regelt oder für die das BGB keine klare Lösung anbietet. In diesen Fällen wird die Anwendung der VOB vereinbart. Ursprünglich war die VOB für die Auftragsvergabe von öffentlichen Auftraggebern gedacht. Heute wird jedoch auch meist von privaten Vertragsparteien die VOB vereinbart. Allerdings sind dadurch auch schlechtere Vereinbarungen als im BGB möglich. Erwähnenswert ist dabei die Gewährleistungsfrist für die Lieferung von Grundstücken.
In der Gewährleistungsfrage besteht Vertragsfreiheit zwischen den Fristen des BGB und der VOB.
Für schlüsselfertige Häuser wird eine Gewährleistung von 5 Jahren nach dem BGB oder von 2 Jahren nach der VOB angeboten. Bestehen Sie auch bei einem VOB-Vertrag auf einer Gewährleistungsdauer von 5 Jahren. Es ist zwar zutreffend, daß die meisten Mängel in den ersten 2 Jahren auftreten, trotzdem sollten Sie auf 5 Jahre bestehen. Gerade Mängel, die sich erst nach 2 Jahren zeigen, können sehr teuer werden (z.B. Durchfeuchtung des Kellers, Schäden an der Dachkonstruktion, etc.). Vergessen Sie nicht, rechtzeitig vor Ablauf der jeweiligen Frist diese Mängel anzuzeigen, falls nötig, mit einem Beweissicherungsverfahren.
In der Praxis werden die Architekten- und Bauingenieur- Leistungen meist von festangestellten Mitarbeitern des Bauunternehmers ausgeführt. Gewerke, die der Bauunternehmer nicht selbst durchführen kann, vergibt er meist an Subunternehmer. Dabei wird der Subunternehmer nicht Vertragspartner des Bauherren. Der Subunternehmer hat die vertraglichen Vereinbarungen nur mir dem Bauunternehmer.
