Worauf Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca achten sollten
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Ein romantische Finca im Grünen oder ein Luxus-Apartment in Hafen-Nähe: Viele Mallorca-Liebhaber träumen von der eigenen Immobilie auf der Mittelmeer-Insel. Obwohl die Balearen kein Schnäppchen-Markt sind, lässt sich die eine oder andere Immobilien-Perle doch zu verhältnismäßig niedrigen Einstandspreisen erwerben. Damit Sie wissen, worauf Sie bei der Erfüllung Ihres Traums achten sollten, haben wir die wichtigsten Tipps zum Immobilienkauf auf Mallorca für Sie zusammengestellt.
Spanisches Recht: Vorsicht vor Spontankauf
Keine Frage – Ihre Wunsch-Immobilie und deren Umgebung müssen Sie vor dem Kauf persönlich besichtigen. Wer möchte schon in einer Wohnung mit erheblichen Baumängeln landen, die noch dazu in einer trostlosen Geistersiedlung liegt. Doch selbst wenn die Gelegenheit günstig scheint: Von einem Immobilien-Kauf im Urlaub ist dringend abzuraten.Einen Spontankauf tätigen Sie auf Mallorca mitunter schneller als gedacht. Denn rechtskräftig ist ein Grundstückskaufvertrag in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung. Das Immobilien-Geschäft gilt bereits als besiegelt, wenn Sie dem Verkäufer die Option z.B. bei einem vergnüglichen Abend in der Tapas-Bar auf einer Serviette unterschreiben. Der privatschriftliche Kaufvertrag („contrato privado“) ist gleichzusetzen mit einem Vorvertrag und von Rechtswegen gültig. Mit Ihrer Unterschrift auf der Serviette oder dem Schmierzettel sind Sie bereits Eigentümer der Immobilie – und müssen Ihre Eigentumsrechte nur noch durch notarielle Beurkundung und Grundbuch-Eintrag sichern. Machen Sie einen Rückzieher, werden Sie mitunter zu Schadensersatz verpflichtet.
Immobilie auf Mallorca: Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Eigentumsverhältnisse
- Eventuell vorhandene Steuerschulden
- Baugenehmigung (entsprechend dem Küstengesetz)
- Kaufnebenkosten
In jedem Fall sollten Sie vor einer Vertragsunterzeichnung die Eigentumsverhältnisse prüfen. Lassen Sie sich zu diesem Zweck den notariellen Kaufvertrag des Verkäufers sowie vom Notar eine beglaubigte Kopie des aktuellen Grundbuchauszuges („extracto de registro de la propiedad“) vorlegen. Finden Sie auch rechtzeitig heraus, ob eventuelle Steuerschulden vorhanden sind: Lassen Sie sich nachweisen, ob der Verkäufer in den vergangenen fünf Jahren die Grundsteuer ordnungsgemäß bezahlt hat.
So schön ein Haus am Meer letztlich ist, es gibt auch Stolpersteine. So findet bei Immobilien in Küstennähe auf Mallorca das Küstenrecht („Ley de Costas“) Anwendung, welches Bau und Nutzung von Immobilien in Küstennähe regelt. Liegt das Objekt in einer entsprechenden Schutzzone, herrschen strenge Vorschriften bzgl. Bau und Umbau. Gibt es keine offizielle Baugenehmigung, drohen gar Enteignung und Abriss. Prüfen Sie deshalb genau, ob für die jeweilige Immobilie eine Baugenehmigung vorliegt. Auch für spätere An- oder Umbauten muss der Besitzer entsprechend dem Küstenrecht eine extra Genehmigung einholen. Finden Sie ggf. vor dem Kauf heraus, ob derartige Maßnahmen für Ihre Wunsch-Immobilie möglich sind.
Kaufnebenkosten: Steuern und Zusatzkosten auf Mallorca
Prüfen Sie vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages, ob es sich bei dem angegebenen Preis um den Endpreis handelt. Die Nebenkosten für den Immobilienkauf sind in Spanien insgesamt meist höher als in Deutschland. Auf den angegebenen Kaufpreis müssen Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer gerechnet werden. Darüber hinaus fallen Notar-Gebühren, eine Beurkundungssteuer, Grundbuchregisterkosten sowie evtl. Dolmetscher-Gebühren an. Die Nebenkosten im Überblick:- Gebraucht-Immobilien: 8 - 10 % Grunderwerbsteuer (abhängig vom Kaufpreis)
- Neubau-Immobilien: 10 % Mehrwertsteuer
- Dokumentensteuer („Stempelsteuer“): 1,2 %
- 0,5 bis 1 Prozent für Notar und Grundbucheintrag
- evtl. weitere Gebühren, z.B. Dolmetscher
Zudem müssen Grundbesitzer auf Mallorca, ähnlich wie in Deutschland, eine regelmäßige Grundsteuer an die Gemeinde abführen. Sie liegt im ländlichen Raum zwischen 0,3 bis 0,4 % des Katasterwertes und kann im städtischen Raum deutlich höher ausfallen. Beim späteren Verkauf einer Immobilie fällt in Spanien die sogenannte Wertzuwachssteuer an (21 % auf den erzielten Gewinn), die – sofern nicht anders vereinbart – gesetzlich dem Verkäufer obliegt.
Kaufabwicklung und Finanzierung
Haben Sie die oben genannten Punkte überprüft, können Sie Ihren Hauskauf in Spanien guten Gewissens unter Dach und Fach bringen. Bestehen Sie als Käufer darauf, dass umgehend ein notarieller Kaufvertrag („escritura pública de compra-venta“) abgeschlossen wird und Sie ins Grundbuch eingetragen werden. Etwaige Gläubiger des Vorbesitzers können dann keine Forderungen mehr ins Grundbuch eintragen lassen.Da der Notar in Spanien vornehmlich beurkundende Funktion hat, kann es sinnvoll sein, einen Anwalt mit der Abwicklung zu beauftragen. Bei Vertragsunterzeichnung ist in Spanien eine Anzahlung in Höhe von fünf bis zehn Prozent des Immobilien-Kaufpreises üblich. Ob Sie Ihre Immobilie ggf. über eine spanische oder deutsche Bank finanzieren, bleibt Ihnen überlassen. Spanische Banken bieten oft einen günstigeren Hypotheken-Zinssatz. Dafür ist die Anschlussfinanzierung oft deutlich teurer.
Um beim Immobilienkauf Steuern zu sparen, findet in Spanien und auf Mallorca gern eine nicht ganz legale Methode Anwendung – die sogenannte Unterverbriefung: Im Kaufvertrag wird ein geringerer Betrag angegeben, der Restbetrag (ohne Wissen des Notars) in bar bezahlt. Doch Vorsicht: Wer auffliegt, riskiert Nachforderungen des Finanzamts, die höher ausfallen, als die Steuern für den regulären Kaufpreis.
Immobilienkauf auf Mallorca: Der richtige Partner
Da der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ein wichtiger Schritt ist, sollten Sie auch bei der Immobilien-Vermittlung auf einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Partner setzen. Unsere Spezialisten sorgen dafür, dass Ihr Traum vom Haus auf Mallorca kein Alptraum wird: Bei ImmobilienMallorca.com profitieren Sie von fundierter Objekt- und Ortskenntnis, hoher Fachkompetenz sowie Diskretion und Fairness. Wann immer Sie beim Immobilien-Kauf unsicher sind, können Sie zudem einen sachkundigen Berater hinzuziehen. Überzeugen Sie sich selbst: Wir bringen Sie auf sicherem Weg zu Ihrer Wunschimmobilie.
Autor: Kenan Özdemir
Foto: Manuel Fruth / pixelio.de
Kenan Özdemir ist Autor bei Immobilienmallorca.com , dem Portal für hochwertige Mallorca Immobilien. Den Fokus setzt er auf Beratung rund um den Immobilienkauf sowie Lifestyle auf Mallorca.