Immobilien-Bewertung

Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbschaft


ImmobilienbewertungImmobilienmarkt / Immobilienbewertung:  Es gibt sehr viele Gründe, eine Immobilienbewertung für ein Immobilienobjekt durchführen zu lassen. Neben der immer erforderlichen Bewertung im Rahmen eines geplanten Hausverkaufs oder beim Kauf eines Hauses sind die Erbauseinandersetzung, die Ehescheidung, die Schenkung einer Immobilie oder die Zwangsversteigerung weitere wichtige Gründe, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. In diesem Beitrag geht es um die Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbschaft.

Im Rahmen einer Immobilienbewertung für die Regelungen einer Erbschaft ist zu unterscheiden, ob es sich um einen einzelnen Erben oder um eine Erbengemeinschaft handelt. Naturgemäß ist bei einem einzelnen Erben ein möglichst hoher Wert der Immobilie nicht so erstrebenswert (Erbschaftssteuer) wie bei einer Erbengemeinschaft, bei der jeder das Maximum für sich herausholen möchte. In jedem Fall muss eine unabhängige Immobilienbewertung von einem Fachmann durchgeführt werden.

Gesetzliche Regelungen bei Erbschaft durch einen Erben

Der Gesetzgeber schreibt für die Vererbung, wie auch die Schenkung von Grundstücken, eine Wertermittlung der Immobilie vor. Das staatliche Interesse gilt dabei vor allem der erzielbaren Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Die Erbschaftssteuer ist abhängig vom Verkehrswert und dem zugrundeliegenden Verwandtschaftsverhältnis.

Eine Erbschaftssteuer fällt nicht an, wenn der Erbe selbst in dem geerbten Haus mindestens zehn Jahre wohnt. In dieser Zeit muss er sich allerdings an einige Auflagen halten. Ihm ist es zur Aufrechterhaltung der Erbschaftssteuerbefreiung verboten, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder zu verpachten. Auch hinsichtlich der Größe des Hauses / der Wohnung sind Höchstflächen vorgeschrieben. So darf die Wohnfläche, wenn die Kinder erbschaftssteuerfrei erben wollen, nicht größer als 200 qm sein.

Hat der Immobilienerbe kein Interesse, die geerbte Immobilie selbst zu bewohnen, so wird die Erbschaftssteuer fällig. Diese richtet sich dann nach dem Verkehrswert der Immobilie aufgrund einer vorliegenden Immobilienbewertung. Eine kleine Vergünstigung hinsichtlich der Höhe der Erbschaftssteuer ist dann möglich, wenn das geerbte Immobilienobjekt zu Wohnzwecken vermietet wird. In diesem Fall wird die Steuerschuld aus der Erbschaftssteuer nur aus einem um 10% verminderten Verkehrswert berechnet.

Gesetzliche Regelungen bei Erbschaft durch eine Erbengemeinschaft

Sind mehrere (möglichst auch noch gleichberechtigte) Erben in das Immobilienerbe involviert, bilden sie kraft Gesetz eine Erbengemeinschaft. Das bedingt, dass die Gemeinschaft über die Aufteilung des Erbes zu befinden hat. Dies ist in der Regel recht problematisch, weshalb der Gesetzgeber für diese Fälle eine Regelung getroffen hat.

Die gesetzlichen Vorschriften sehen vor, dass das Erbe zunächst natürlich geteilt wird, d.h. dass jeder Erbe sich aus dem Nachlass bedient, bis der Nachlass aufgeteilt ist. Das ist bei Wertgegenständen sicherlich möglich, bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung greift die Regelung allerdings nicht. Der Wert der Immobilie ist meistens höher, als der jeweilige Anteil der Erben. Da müssen dann andere Regeln greifen.

Geschwisterliebe kommt nach dem Verkehrswert-Gutachten

Wenn eines der erbenden Geschwister die Immobilie allein benutzen will, muss er oder sie natürlich die Miterben entsprechend entschädigen. Die Basis dafür ist eine Immobilienbewertung, die von einem Immobilien-Sachverständigen vorgenommen wird. Der so ermittelte Verkehrswert kann dann als Basis für eine Ausgleichszahlung genutzt werden.

Teilungsversteigerung bei Nichteinigung

Wenn sich die Erben nicht auf einen Verteilungsmodus einigen können, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Dabei kommt es häufig zu der Situation, dass nur ein Erbe die Zwangsversteigerung beantragt. Dieses Verfahren nennt man dann Teilungsversteigerung, da es nur dem Zweck dient, das Haus, bzw. den Hauswert zu teilen. In diesem Verfahren kann dann jeder der Erben den zur Versteigerung stehenden Teil des Erbes selbst erwerben. Grundlage für die Teilungsversteigerung ist ein Immobilien-Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen, der vom Amtsgericht beauftragt wird.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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