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Grundstückskauf

Bodenbeschaffenheit des Grundstücks für den Hausbau

Die Bodenbeschaffenheit ist ein entscheidender Faktor bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben. Sie beschreibt die physikalischen, chemischen und biologischen Eigenschaften des Bodens, die seine Nutzungsmöglichkeiten und seine Fähigkeit, Wasser und Nährstoffe zu speichern, beeinflussen.

 

Wenn Art und Eigenschaften des Baugrundstückes Besonderheiten in der Bodenbeschaffenheit aufweisen, können sich daraus erhebliche Mehraufwendungen beim Grundstückskauf ergeben. Daher ist die Frage der Bodenbeschaffenheit im Zweifelsfall immer mit einer Baugrunduntersuchung und einem Bodengutachten zu klären.
 

Mögliche Probleme mit der Beschaffenheit des Bodens

Ist z.B. die Tragfähigkeit des Baugrundes unzureichend, weil der Baugrund nicht natürlich gewachsen ist, sondern aufgeschüttet wurde, kann es vorkommen, dass der Untergrund nachgibt. Diese Bodenbeschaffenheit führt zu erheblichen Mehrkosten.

Andere Probleme können durch eine Bodenbeschaffenheit entstehen, die  wasser- oder moorhaltigen Böden beinhaltet. Die dann notwendigen Zusatzleistungen und -kosten bei der Erstellung des Fundamentes durch verstärkte Gründungsmaßnahmen und/oder Wegfall des Kellers sind absolut unerfreulich.

Andererseits kann bei einem Baugrundstück mit extrem hartem Felsboden eine tiefe Gründung der Fundamente oder ein Keller nur mit Sprengungen o.ä. angelegt werden. Bei einer solchen Bodenbeschaffenheit fallen dann zusätzliche hohe Lohn- und Materialkosten an, die im Rahmen der Hausbaufinanzierung unterzubringen sind.

Damit Sie vor solch kostenintensiven Überraschungen geschützt sind, sollten Sie sich vor dem Kauf des Grundstückes sehr intensiv Informationen zur Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit einholen. Im Folgenden werden in einer detaillierten Übersicht die verschiedenen Aspekte der Bodenbeschaffenheit und deren unterschiedliche Auswirkungen auf den Hausbau erläutert.

Physikalische Eigenschaften des Bodens

Textur
Welche Textur hat der Baugrund? Diese Frage bezieht sich auf die Korngrößenverteilung im Boden, also den Anteil von Sand, Schluff und Ton. Die Textur beeinflusst die Wasserhaltefähigkeit, die Durchlüftung und die Bearbeitbarkeit des Bodens.

Sandiger Boden
Grobe Textur, gut durchlässig für Wasser, aber geringe Nährstoff- und Wasserhaltefähigkeit.

Schluffiger Boden
Mittlere Textur, neigt zu Erosion, gute Nährstoffspeicherung, aber schlechte Struktur bei Nässe.

Toner Boden
Feine Textur, hohe Wasser- und Nährstoffspeicherung, schlecht durchlässig, neigt zu Staunässe und Verdichtung.

Felsiger Boden
Sehr tragfähig und stabil, aber schwierig zu bearbeiten (Sprengung).

Bodenstrukturen

Diese Angaben beziehen sich auf die Anordnung und Bindung der Bodenpartikel zu Aggregaten oder Klumpen. Eine gute Bodenstruktur fördert die Wurzelentwicklung und Wasserinfiltration.

Krümelstruktur
Ideal für landwirtschaftliche Zwecke, gute Durchlüftung und Wasserinfiltration.

Plattenstruktur
Kann zu Wasserstau und schlechter Durchwurzelung führen.

Prismen- oder Blockstruktur
Typisch für tonreiche Böden, die bei Trockenheit hart und bei Nässe klebrig werden.

Dichte des Baugrundes

Die Bodendichte, insbesondere die Schüttdichte und die Konsistenz, beeinflusst die Durchwurzelbarkeit und die Wasserinfiltration. Verdichtete Böden (hohe Dichte) sind für Pflanzenwurzeln schwer durchdringbar und können Wasserstaus verursachen.

Porosität
Porosität bezeichnet den Anteil der Hohlräume im Boden. Ein hoher Porenanteil fördert die Wasseraufnahme und Luftzirkulation, was wichtig für das Wurzelwachstum und die Aktivität von Bodenorganismen ist.

Durchlässigkeit
Die Fähigkeit des Bodens, Wasser zu durchlassen. Sandböden sind durchlässiger als Tonböden. Eine gute Durchlässigkeit verhindert Wasserstau und Bodenerosion.

Die Bodenbeschaffenheit aufgrund der chemischen Eigenschaften

pH-Wert
Der Säure- oder Basengehalt des Bodens, der die Verfügbarkeit von Nährstoffen und das Bodenleben beeinflusst.

Nährstoffgehalt
Die Konzentration von Makronährstoffen (Stickstoff, Phosphor, Kalium) und Mikronährstoffen (Eisen, Zink, Kupfer, Mangan) ist entscheidend für das Pflanzenwachstum. Der Nährstoffgehalt wird oft durch Bodenproben und Analysen bestimmt.

Organische Substanz
Der Gehalt an organischem Material, wie Humus, beeinflusst die Fruchtbarkeit, die Wasserspeicherung und die Struktur des Bodens. Humusreiche Böden sind oft dunkel gefärbt und sehr fruchtbar.

Biologische Bodenstruktur

Mikroorganismen (Bakterien, Pilze), Regenwürmer und andere Bodenorganismen spielen eine wichtige Rolle im Nährstoffkreislauf, dem Abbau organischer Substanz und der Verbesserung der Bodenstruktur.

Insekten, Regenwürmer und andere Tiere lockern den Boden, fördern die Durchlüftung und mischen organische Stoffe ein.

Die Anzahl und Aktivität von Mikroorganismen sind Indikatoren für die Bodengesundheit. Ein aktiver mikrobieller Boden weist eine gute Nährstoffverfügbarkeit und ein gesundes Bodenökosystem auf.

3 Faktoren, die die Bodenbeschaffenheit beeinflussen

1. Klima
Temperatur und Niederschläge beeinflussen die Bodenbildung, die Erosionsrate, die Bodenfeuchtigkeit und die biologische Aktivität.

2. Vegetation
Pflanzenwurzeln und abgestorbenes Pflanzenmaterial tragen zur organischen Substanz bei und beeinflussen die Nährstoffverfügbarkeit.

3. Topografie
Hangneigung und Lage können die Erosion, den Wasserabfluss und die Sonneneinstrahlung beeinflussen.

Die Bodenbeschaffenheit und ihre Bedeutung für den Hausbau

Die Tragfähigkeit, Stabilität und Durchlässigkeit des Bodens sind entscheidend für die Planung von Fundamenten, Drainagesystemen und Erdarbeiten. Eine Baugrunduntersuchung ist oft notwendig, um die geeignete Bauweise festzulegen.

Für die Anlage des häuslichen Gartens ist die Bodenbeschaffenheit bei die Auswahl der Pflanzenarten und die Gestaltung von Beeten und Rasenflächen wichtig.

Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz

Die Bodenbeschaffenheit spielt eine Rolle bei der Bodenerosion, der Wasserqualität und dem CO2-Speicher. Maßnahmen zur Bodenerhaltung, wie Mulchen oder die Anlage von Hecken, tragen zur Erhaltung der Bodenqualität bei.

Wie kann die Bodenbeschaffenheit verbessert werden?

Kompostieren
Hinzufügen von organischem Material zur Verbesserung der Bodenstruktur, Nährstoffversorgung und Wasserhaltefähigkeit.

Bodenbelüftung
Mechanische Bearbeitung des Bodens, um die Porosität und Durchlüftung zu erhöhen.

Einsatz von Bodendeckern
Pflanzendecken schützen den Boden vor Erosion und erhöhen den organischen Gehalt.

Gründüngung
Anbau von Pflanzen, die in den Boden eingearbeitet werden, um die Bodenfruchtbarkeit und Struktur zu verbessern.

Die Bodenbeschaffenheit ist ein komplexes Zusammenspiel von physikalischen, chemischen und biologischen Faktoren, das erheblichen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten und die Produktivität von Böden hat. Ein gutes Verständnis der Bodenbeschaffenheit ermöglicht es, die richtigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Bodenqualität beim Hausbau und der Gartengestaltung zu erhalten oder zu verbessern.

Mit unserer Checkliste „Bodenbeschaffenheit" verschaffen Sie sich Klarheit über mögliche Zusatzkosten. 

 

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Erschließungskosten

Erschließungskosten beim Grundstückskauf

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes sichergestellt ist.

 

Grundsätzlich muß man zwischen der Erschließung durch die Gemeinde und die notwendigen Versorgungsanschlüsse der Versorgungsunternehmen unterscheiden. Die Erschließung durch die Versorger ist in den im Grundstückskaufvertrag meist vereinbarten Erschließungskosten in der Regel nicht enthalten.

Mit dem Begriff der Erschließung des Grundstücks ist der Anschluss des Grundstückes an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem gemeint, und zwar vom Haus bis zum öffentlichen Netz. Die Erschließung ist Voraussetzung für die völlige Baureife, also auch für die Baugenehmigung. Zur Erschließung gehören alle außerhalb des Grundstückes durchzuführenden Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze.

Die Erschließung eines Grundstückes gilt erst dann als gewährleistet, wenn es an einer ausgebauten, öffentlichen Straße liegt, die Abwässer sich über die Kanalisation entsorgen lassen und eine Versorgung mit Trinkwasser vorhanden ist. Zur Erschließung gehört auch die Verlegung von Gas-, Strom- und evtl. Fernwärme-Heizungsleitungen. Auch die Kosten für Kabelfernseh- und Telefonleitungen sind zu den Erschließungskosten zu rechnen.

Erschließung durch die Gemeinde

Die Gemeinde ist verpflichtet, alle notwendigen Erfordernisse der Erschließung durchzuführen. Die dafür anfallenden Kosten sind nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit der jeweiligen Ortssatzung von den Grundstückseigentümern in Form von Erschließungskosten-Beiträgen zu bezahlen. Für die festzusetzenden Erschließungskosten dient meist die Anzahl der laufenden Meter Straßenfront des Grundstückes als Berechnungsgrundlage.

Sind die Erschließungskosten im Kaufpreis nicht enthalten, müssen Sie auf angemessene Abschlagsleistungen vorbereitet sein. Normalerweise werden die ersten Beiträge spätestens bei Erhalt der Baugenehmigung fällig.

Offene Erschließungskosten können zu einer nicht unerheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen. Die Erschließungskosten hat nämlich derjenige zu entrichten, der zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erschließung gesichert ist und der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen Grundstücks ist. Dieser Punkt ist vor Kaufvertragsabschluss unbedingt zu klären, da die entsprechenden Summen in die Berechnung der Baukosten aufzunehmen sind.

Erschließung durch Versorger

Von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusspunkt, auch Hausübergabepunkt genannt, verlegen die Versorgungsunternehmen die Leitungen selbst. Die hierbei entstehenden Erschließungskosten, die Anschlusskosten zahlen Sie als Bauherr. Bei einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks (Pfeifenstielgrundstück) sollten vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages von der Gemeinde und den Versorgern Aufklärung über die noch fehlenden Maßnahmen der notwendigen Erschließung und die dafür zu erwartenden Kosten schriftlich verlangt werden.

Die Höhe der Kosten für die Erschließung richtet sich im wesentlichen nach der Entfernung vom sogenannten Übergabepunkt bis zum Hausanschlusspunkt.

Wie hoch diese Erschließungskosten sein können, sehen Sie an einem Beispiel über eine Entfernung von 25 m in unserer Checkliste „Anschlusskosten".  Den Gesamtkomplex Erschließung können Sie mit unserer Checkliste „Erschließungskosten" abarbeiten.


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Grundstückswert

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert eines Baugrundstücks richtet sich im wesentlichen nach Angebot und Nachfrage. Allerdings gibt es bei den Landkreisen und kreisfreien Städten auch eine Abteilung, die den Bodenrichtwert oder Bodenpreisindex aufgrund einer Kaufpreissammlung innerhalb der Gemeinde festlegt.

Die Abteilung, die die Grundstückswerte ermittelt,  ist der Gutachterausschuss. Die Gutachterausschüsse werden mit Gutachtern aus der jeweiligen Gemeinde besetzt. Sie erhalten ihre Informationen hauptsächlich durch die Kaufpreissammlungen. Die Kaufpreissammlungen wiederum werden aufgrund der von den Notaren übermittelten Grundstückskaufverträge aller Grundstücksverkäufe innerhalb der Gemeinde angefertigt. Nach den darin vereinbarten Kaufpreisen erfolgt die Grundstücksbewertung und der Grundstückswert wird entsprechend den Bodenrichtwerten bestimmt.


Wichtig ist, daß jedermann die Möglichkeit hat, Auskünfte über den Bodenpreisindex, bzw. die Bodenrichtwerte zu erhalten. Die Informationen über den Grundstückswert eines Bau-Grundstückes sind allen Interessenten zugänglich. Informieren Sie sich daher rechtzeitig bei Ihrem Gutachterausschuß.

Wenn das Grundstück, das Ihnen angeboten worden ist, in seinem Kaufpreis deutlich von den Bodenrichtwerten abweicht, egal ob positiv oder negativ, dann ist Vorsicht geboten. Befragen Sie den Verkäufer, womit er diese Abweichungen vom Grundstückswert begründet.
Nehmen Sie auch unsere Checkliste „Grundstückswert" zur Hand, um Fehler zu vermeiden.
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Nachbarrecht

Das Nachbarrecht beim Hausbau

Das Nachbarrecht ist Teil des Zivilrechtes, aus der Abteilung Sachenrecht.
Es regelt insbesondere die Beeinträchtigung der Eigentumsrechte, die von benachbarten Grundstücken und von Grundstücksgrenzen ausgehen. Die grundsätzlichen gesetzlichen Vorschriften über das Nachbarrecht finden wir im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in den §§ 903 - 924 und im § 1004.

 

Es gibt allerdings die Einschränkung, die im Einführungsgesetz zum BGB vorgesehen ist, daß für landesrechtliche Vorschriften hinsichtlich des Nachbarrechts Ausnahmeregelungen möglich sind. Dadurch gibt es zusätzliche Regelung des Nachbarrechts in den Nachbarrechtsgesetzen der einzelnen Bundesländer. Das Nachbarrecht ist damit auch teil des Baurechtes.
 
Sie können die für Ihr Bundesland zutreffenden Landesnachbarrechts - Gesetzestexte auf unserer Webseite unter „Gesetze" herunterladen.

 

Beispiele für nachbarrechtliche Streitfälle : 

  • Bau einer Garage an der Grundstücksgrenze. Das wird im Baurecht eindeutig geregelt.
  • Unzumutbare Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse auf dem angrenzenden Grundstück. Der Nachbar kann vom Eigentümer verlangen, dass die Bäume mindestens 2,0 m von der Grundstücksgrenze des Nachbarn entfernt sind. Hier greift das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
  • Zweige des Baumes ragen auf das eigene Grundstück herüber. Abschneiden oder nicht? Das Nachbarrechtsgesetz regelt auch diesen Fall eindeutig. Hier ist vorbeugen besser als heilen, lassen Sie sich in unserer Rubrik Garten über die richtige Baumwahl informieren.
  • Wurzeln sind vom Nachbargrundstück auf das eigene Grundstück eingedrungen. Wird damit mein Eigentum verletzt?
  • Im Herbst weht vom Baum des Nachbarn regelmäßig Laub auf mein Grundstück herüber. Ist das ein Fall fürs Nachbarrecht? Muss der Nachbar das Laub beseitigen?
  • Haus A grenzt direkt an den Garten des Nachbarn B. Der will zum Verputzen der Wand ein Gerüst in dem Garten des Nachbargrundstücks errichten? In Baden-Württemberg gibt es dafür im Rahmen des Nachbarrechts das sogenannte „Hammerschlagsrecht“.
  • Wie Sie aus den Beispielen ersehen können, kann allein durch die Grundstücksbebauung bereits erhebliches Konfliktpotenzial aufgebaut werden. Die Freude oder der Ärger mit dem Eigentum hören nicht an der Grundstücksgrenze auf. Bei Ihrer Grundstückswahl sollten Sie daher auch die Nachbargrundstücke und gegebenenfalls auch die Nachbarn selbst in Augenschein nehmen. Nachbarrecht hin oder her, ein guter Nachbar ist mehr wert, als Recht zu haben.

Ein „Stinkstiefel" als Nachbar kann Ihnen auf Jahre die gute Laune verderben und die Freude am eigenen Haus vermiesen !

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Baulasten

Hausbau und Baulasten

Baulasten werden durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis oder die Löschung aus dem Baulastenverzeichnis rechtskräftig. Die Baulast ist eine gegenüber der Bauaufsichtsbehörde freiwillig übernommene Verpflichtung eines Grundstückseigentümers oder eines Erbbauberechtigten. Baulasten verpflichten zu einer bestimmten Handlung (nämlich etwas zu Tun, Dulden oder Unterlassen), die sich auf sein Grundstück bezieht, soweit hieran ein öffentlich-rechtliches Interesse besteht.

 

Baulasten dienen der Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen, die einem Bauvorhaben entgegenstehen. Baulasten entstehen durch die Eintragung einer Verpflichtungserklärung. Dies kann durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit geschehen. Der hierdurch erreichte rechtliche Zustand, z.B. eine Wegerecht für den Nachbarn, wird damit auf Dauer gesichert.

Das Baulastenverzeichnis wird bei wird bei den Baugenehmigungsbehörden geführt. Außerdem enthält das Liegenschaftskataster Hinweise auf Baulasten.Nur in den Bundesländern Bayern und Brandenburg gibt es keine Baulastenverzeichnisse. Hier werden die Baulasten direkt ins Grundbuch eingetragen.

Baulastverzeichnisse sind nicht verbindlich. Sie genießen keinen öffentlichen Glauben. Wenn Baulasten (auch aus Versehen) für oder gegen ein Grundstück nicht im Baulastenverzeichnis oder Liegenschaftskataster eingetragen sind, darf daraus nicht geschlossen werden, dass es für dieses Grundstück diese Baulasten nicht gibt. Im Zweifelsfall ist auch der Nachbar insbesondere nach Wegerechten zu befragen.

Baulasten können gegebenenfalls erhebliche Wertminderungen oder für das empfangende Grundstück Werterhöhungen beinhalten. Bei einer Eintragung als Grunddienstbarkeit ist dies auch für die Baufinanzierung von Bedeutung. Die Prüfung eventuell vorhandener Baulasten ist daher wesentlicher Bestandteil der Vorbereitung für den Grundstückskauf.

Was kann durch Baulasten geregelt werden?

  • Vereinigung von Grundstücken
  • Die notwendige Überfahrt über ein fremdes Grundstück.
  • Den Versorgungsunternehmen wird das Recht eingeräumt, Leitungen über das Grundstück zu verlegen.
  • Stellplatz auf fremden Grundstücken.
  • Bebauungsabstand vom Nachbargrundstück.
Beachten Sie unsere Checkliste „Baulasten"


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Bebauungsplan verstehen

Bebauungsplan – Grundlagen und Arten einfach erklärt

Wer ein Grundstück kaufen, bebauen oder verändern möchte, kommt an einem Thema nicht vorbei: dem Bebauungsplan. Er regelt verbindlich, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Viele Bauherren sehen den Bebauungsplan zunächst als kompliziertes Behördenpapier voller Abkürzungen und technischer Vorgaben. Tatsächlich bildet er jedoch die wichtigste Grundlage für jedes Hausbauvorhaben.

Wer den Bebauungsplan richtig lesen kann, vermeidet teure Fehlentscheidungen und erkennt frühzeitig, welche Möglichkeiten und Einschränkungen für ein Grundstück gelten. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was ein Bebauungsplan ist, welche Arten es gibt, welche Festsetzungen enthalten sind und wie wichtige Begriffe wie GRZ, GFZ oder WA zu verstehen sind.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan – häufig auch kurz „B-Plan“ genannt – ist ein verbindlicher Bauleitplan einer Gemeinde oder Stadt. Er legt fest, wie Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebietes genutzt und bebaut werden dürfen.

Der Bebauungsplan, als ein Teil der Bauleitplanung, ist ein städtebaulicher Plan im Maßstab 1:1000. Er wird von den Gemeinden auf Grundlage des Flächennutzungsplans für einzelne Teilbereiche entwickelt und stellt die Regeln der baulichen Nutzung eines Grundstückes innerhalb eines gekennzeichneten Gebietes, basierend auf der Baunutzungsverordnung, dar. Der Bebauungsplan ist rechtlich eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird.

Rechtliche Grundlage für den Bebauungsplan ist das Baugesetzbuch (BauGB). Ergänzend dazu spielt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine zentrale Rolle. Während das BauGB den rechtlichen Rahmen vorgibt, regelt die BauNVO die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung.

Der Bebauungsplan dient unter anderem dazu:

  • eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen
  • Wohngebiete, Gewerbegebiete oder Mischgebiete festzulegen
  • Grünflächen und Verkehrsflächen zu sichern
  • Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungen zu vermeiden
  • das Ortsbild zu schützen

Ein Bebauungsplan ist für Grundstückseigentümer und Bauherren verbindlich. Ein Bauantrag kann nur genehmigt werden, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht.

Zusammenhang zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Viele Menschen verwechseln den Flächennutzungsplan mit dem Bebauungsplan. Beide gehören zwar zur kommunalen Bauleitplanung, haben aber unterschiedliche Funktionen.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist die vorbereitende Bauleitplanung einer Gemeinde. Er zeigt grob, wie bestimmte Flächen künftig genutzt werden sollen, zum Beispiel als:

  • Wohnbauflächen
  • Gewerbeflächen
  • Grünflächen
  • Verkehrsflächen
  • Landwirtschaftsflächen

Der Flächennutzungsplan richtet sich primär an Behörden und hat keine direkte Rechtswirkung für Bürger.

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan konkretisiert die Vorgaben des Flächennutzungsplans. Er enthält verbindliche Regelungen für einzelne Grundstücke oder Gebiete. Er beantwortet beispielsweise folgende Fragen:

  • Wie hoch darf gebaut werden?
  • Welche Dachform ist zulässig?
  • Wie groß darf die Grundfläche sein?
  • Welche Nutzung ist erlaubt?
  • Wo müssen Abstandsflächen eingehalten werden?

Arten von Bebauungsplänen

Nicht jeder Bebauungsplan ist gleich aufgebaut. Das Baugesetzbuch unterscheidet verschiedene Arten.

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan enthält nur einzelne Festsetzungen und regelt nicht alle baurechtlichen Fragen vollständig. Fehlen bestimmte Angaben, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens ergänzend nach § 34 BauGB. Dort wird geprüft, ob sich das Gebäude in die bestehende Umgebung einfügt. Ein einfacher Bebauungsplan wird häufig genutzt, wenn nur bestimmte Aspekte geregelt werden sollen.

Qualifizierter Bebauungsplan

Der qualifizierte Bebauungsplan ist die häufigste Form in Deutschland. Er enthält mindestens folgende vier Festsetzungen:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • überbaubare Grundstücksflächen
  • örtliche Verkehrsflächen

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, beurteilt sich ein Bauvorhaben ausschließlich nach dem Bebauungsplan.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird speziell für ein konkretes Bauprojekt erstellt. Dabei verpflichtet sich ein Investor oder Bauherr, ein bestimmtes Vorhaben umzusetzen. Im Gegenzug schafft die Gemeinde die planungsrechtlichen Voraussetzungen. Diese Art des Bebauungsplans kommt häufig bei größeren Projekten zum Einsatz, etwa:

  • Einkaufszentren
  • Wohnquartiere
  • Gewerbeparks
  • Hotelanlagen

Welche Festlegungen enthält ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan kann zahlreiche Vorgaben enthalten. Diese bestimmen, was auf einem Grundstück erlaubt oder verboten ist.

Ausgewiesene Flächen

Flächenarten im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan werden unterschiedliche Flächenarten ausgewiesen, zum Beispiel:

  • Wohnbauflächen
  • Gewerbeflächen
  • Mischgebiete
  • Verkehrsflächen
  • Wasserflächen
  • Grünflächen
  • Spielplätze
  • Parkflächen
  • Landwirtschaftsflächen

Dadurch wird die Nutzung innerhalb eines Gebietes klar strukturiert.

Art und Maß der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung legt fest, welche Nutzung in einem Gebiet zulässig ist. Grundlage dafür ist die Baunutzungsverordnung

(BauNVO). Die nachstehende Tabelle enthält Angaben über die mögliche Art der baulichen Nutzung in den verschiedenen Baugebieten.

Tabelle Art und Maß der baulichen Nutzung - GRZ - GFZ - BMZ - Hausbautipps24 Online Ratgeber -Grundstückskauf

WR – Reines Wohngebiet

Hier steht das Wohnen im Mittelpunkt. Gewerbliche Nutzungen sind nur sehr eingeschränkt erlaubt.

WA – Allgemeines Wohngebiet

Neben Wohngebäuden sind kleinere Läden, Arztpraxen oder Büros zulässig.

MI – Mischgebiet

Wohnen und Gewerbe dürfen gemeinsam genutzt werden.

MK – Kerngebiet

Kerngebiete befinden sich meist in Innenstädten und dienen vor allem Handel, Dienstleistungen und Gewerbe.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung regelt, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.

Wichtige Kennzahlen sind:

GRZ – Grundflächenzahl

Die GRZ gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Beispiel:

  • Grundstücksgröße: 600 m²
  • GRZ: 0,4

Rechnung:  600 × 0,4 = 240 m²

Das Gebäude darf also maximal 240 m² Grundfläche haben.

Eingeschränkt wird diese theoretische Bebaubarkeit durch die Geschossflächenzahl.

GFZ – Geschossflächenzahl

Die GFZ bestimmt die gesamte zulässige Geschossfläche.

Beispiel:

  • Grundstück: 600 m²
  • GFZ: 0,8

Rechnung:  600 × 0,8 = 480 m²

Bei zwei Vollgeschossen wären also beispielsweise 240 m² pro Etage möglich.

BMZ – Baumassenzahl

Die BMZ gibt an, welches Bauvolumen zulässig ist. Sie spielt vor allem bei Gewerbeimmobilien eine Rolle.

Lage der baulichen Anlagen

Der Bebauungsplan bestimmt außerdem, wo ein Gebäude auf dem Grundstück stehen darf. Dabei werden häufig folgende Elemente festgelegt:

  • Baugrenzen
  • Baulinien
  • Abstandsflächen

Baugrenzen

Baugrenzen legen im Bebauungsplan fest, innerhalb welchen Bereichs ein Gebäude errichtet werden darf. Sie markieren also die „Baufläche“ auf dem Grundstück.

  • Das Gebäude darf die Baugrenze grundsätzlich nicht überschreiten
  • Innerhalb der Baugrenzen kann das Gebäude meist flexibel positioniert werden
  • Kleinere Bauteile wie Dachüberstände oder Balkone dürfen teilweise geringfügig über die Grenze hinausragen

Baugrenzen dienen vor allem dazu:

  • ein einheitliches Straßenbild zu schaffen
  • ausreichende Freiflächen sicherzustellen
  • Nachbargrundstücke zu schützen

Unterschied zwischen Baugrenze und Baulinie

  • Baugrenze: Das Gebäude darf die Linie nicht überschreiten, muss sie aber nicht berühren
  • Baulinie: Das Gebäude muss direkt auf dieser Linie errichtet werden

Baulinien

Eine Baulinie legt verbindlich fest, an welcher Linie ein Gebäude errichtet werden muss. Im Gegensatz zur Baugrenze darf die Bebauung diese Linie nicht unterschreiten oder überschreiten. Baulinien werden häufig genutzt, um ein einheitliches Straßenbild zu schaffen.

Abstandsflächen

Abstandsflächen sind die vorgeschriebenen Mindestabstände eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze oder zu anderen Gebäuden. Sie sorgen für:

  • ausreichend Tageslicht
  • Belüftung
  • Brandschutz
  • Privatsphäre zwischen Nachbarn

Die genauen Vorgaben ergeben sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen.

Typische Regeln für Abstandsflächen. In vielen Bundesländern gilt vereinfacht:

  • Die Abstandsfläche richtet sich nach der Gebäudehöhe
  • Häufig beträgt sie mindestens etwa 3 Meter

Beispiel:
Ist ein Gebäude 6 Meter hoch, kann die erforderliche Abstandsfläche beispielsweise ebenfalls mehrere Meter betragen.

Wichtig:

Auch wenn ein Bebauungsplan eine bestimmte Bebauung erlaubt, müssen zusätzlich immer die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden.

Bauweise im Bebauungsplan

Die Bauweise regelt, wie Gebäude auf einem Grundstück angeordnet werden dürfen.

Typische Bauweisen sind:

Abkürzung

Bedeutung

o

offene Bauweise

g

geschlossene Bauweise

Offene Bauweise

Gebäude stehen mit seitlichem Abstand zueinander. Typisch sind Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser.

Geschlossene Bauweise

Gebäude werden direkt aneinander gebaut, wie beispielsweise Reihenhäuser oder Innenstadtbebauung.

Anforderungen an das Gebäude

Viele Bebauungspläne enthalten detaillierte Vorgaben zur Gestaltung von Gebäuden. Dazu gehören unter anderem:

  • maximale Gebäudehöhe
  • Anzahl der Vollgeschosse
  • Dachform
  • Dachneigung
  • Fassadenfarben
  • Materialien
  • Gestaltung von Garagen und Stellplätzen

Ziel ist meist ein einheitliches Ortsbild.

Beispiele:

  • nur Satteldächer erlaubt
  • rote Dachziegel vorgeschrieben
  • maximale Firsthöhe von 9 Metern
  • zwei Vollgeschosse zulässig

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) einfach erklärt

Die Baunutzungsverordnung ergänzt das Baugesetzbuch und definiert die zulässigen Nutzungsarten. Sie enthält unter anderem Regelungen zu:

  • Gebietstypen
  • Nutzungsarten
  • Bauweise
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Ausnahmen und Befreiungen

Die BauNVO sorgt dafür, dass Bebauungspläne bundesweit nach einheitlichen Kriterien erstellt werden.

Beispiel: Bebauungsplan richtig lesen

Ein Grundstück besitzt folgende Festsetzungen:

  • WA
  • GRZ 0,4
  • GFZ 0,8
  • II
  • offene Bauweise

Bedeutung der Angaben

WA

Das Grundstück liegt in einem allgemeinen Wohngebiet.

GRZ 0,4

40 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

GFZ 0,8

Die gesamte Geschossfläche darf maximal 80 % der Grundstücksfläche betragen.

II

Es sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig.

Offene Bauweise

Das Gebäude muss mit seitlichem Abstand zu Nachbargebäuden errichtet werden.

Mit diesen Angaben lässt sich bereits gut einschätzen, welche Bebauung möglich ist.

Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte der Bebauungsplan immer sorgfältig geprüft werden.

Denn er entscheidet darüber:

  • ob ein Grundstück überhaupt bebaubar ist
  • welche Gebäude zulässig sind
  • wie groß gebaut werden darf
  • welche Einschränkungen bestehen
  • welche Nutzung möglich ist

Wer den Bebauungsplan ignoriert, riskiert:

Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?

Bebauungspläne können meist kostenlos eingesehen werden:

  • im Bauamt der Gemeinde
  • auf den Internetseiten der Städte
  • über kommunale Geoportale

Beim Studium des Plans helfen häufig:

 

Fazit: Bebauungsplan verstehen spart Zeit und Kosten

Der Bebauungsplan ist eines der wichtigsten Dokumente für Bauherren, Grundstückskäufer und Investoren. Er regelt verbindlich, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Wer die wichtigsten Inhalte wie GRZ, GFZ, Bauweise oder Gebietstypen versteht, kann Bauvorhaben besser planen und Risiken vermeiden. Besonders wichtig ist dabei die Kombination aus Bebauungsplan, Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung. Vor jedem Grundstückskauf oder Bauprojekt empfiehlt sich daher eine gründliche Prüfung des Bebauungsplans – idealerweise gemeinsam mit einem Architekten oder Fachanwalt für Baurecht.

FAQ – Häufige Fragen zum Bebauungsplan

Was ist ein Bebauungsplan einfach erklärt?

Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan der Gemeinde, der festlegt, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen.

Wer erstellt einen Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan wird von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt erstellt und beschlossen.

Ist ein Bebauungsplan rechtsverbindlich?

Ja, der Bebauungsplan ist verbindliches Ortsrecht und muss bei Bauvorhaben eingehalten werden.

Was bedeutet GRZ im Bebauungsplan?

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf.

Was bedeutet GFZ?

Die Geschossflächenzahl bestimmt die maximal zulässige Geschossfläche eines Gebäudes.

Was ist der Unterschied zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan?

Der Flächennutzungsplan zeigt die allgemeine Entwicklungsplanung einer Gemeinde, während der Bebauungsplan konkrete Vorgaben für Grundstücke enthält.

Was bedeutet WA im Bebauungsplan?

WA steht für „Allgemeines Wohngebiet“.

Was bedeutet MI im Bebauungsplan?

MI bedeutet Mischgebiet – dort sind Wohnen und Gewerbe gemeinsam zulässig.

Kann von einem Bebauungsplan abgewichen werden?

In bestimmten Fällen sind Ausnahmen oder Befreiungen möglich. Dafür ist jedoch eine behördliche Genehmigung erforderlich.

Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück?

Der Bebauungsplan kann meist beim zuständigen Bauamt oder online über die Gemeinde eingesehen werden.

Was passiert ohne Bebauungsplan?

Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit häufig nach § 34 BauGB und der umliegenden Bebauung.

Was bedeutet offene Bauweise?

Bei offener Bauweise müssen alle Gebäude mit Abstand zu Nachbargebäuden errichtet werden.

Einen Bebauungsplan als Muster können Sie hier einsehen!

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR / Foto: Pexels / CCO Public Domain / Ron Lach

 


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Flächennutzungsplan

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der öffentlichen Bauleitplanung. Er gibt Auskunft über die derzeitige und die geplante Nutzung sämtlicher Grundstücke im Gemeindegebiet - also auch darüber, in welchen Teilbereichen der Gemeinde überhaupt gebaut werden darf und wo nicht. Der Flächennutzungsplan erläutert auch Vorstellungen über zukünftige Entwicklungen, wie das sogenannte Bauerwartungsland. Das sind Flächen, auf denen in absehbarer Zeit neue Grundstücke bebaubar gemacht werden sollen. Damit gibt der Flächennutzungsplan Bewohnern und Investoren Anhaltspunkte für soziale und finanzielle Planungen.

 

Im Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt. Hier wird festgelegt, welche Grundstücke für welchen Verwendungszweck zukünftig zur Verfügung stehen werden. Der Flächennutzungsplan ist damit ein Vorbereitungsplan für den Bebauungsplan, der für Teile des Gemeindegebietes aufgestellt wird und verbindliche Regelungen zur Nutzung der Grundstücke für die Bürger und die Baugenehmigungsbehörden enthält.

Für den Bauherrn gehört ein Blick in den Flächennutzungsplan zur Pflicht. Nur so kann er feststellen, auf welchen Flächen innerhalb der Gemeinde er überhaupt bauen darf. Möglicherweise ist sein Traumgrundstück nämlich von der Gemeinde gar nicht als Baufläche ausgewiesen - und damit kann das Grundstück nicht bebaut werden.

Genauso wichtig ist es, dass man im Flächennutzungsplan erkennen kann, in welchem Bereich das Grundstück liegt und wie sich die Umgebung zukünftig entwickeln soll. Hier muß vermerkt sein, ob Straßenbaumaßnahmen geplant sind, die sein Grundstück bzw. den Wert desselben zukünftig beeinflussen werden. Auch die Planung von Gewerbe- und Industrieansiedlungen in der Nähe des Grundstückes ist aus dem Flächennutzungsplan ersichtlich. Den Plan kann man bei der Gemeinde einsehen.

Was ist eigentlich Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist ein nur im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung durch einen Bebauungsplan bisher noch nicht verbindlich festgelegt ist und das somit noch nicht bebaut werden kann.

Wenn Sie kurzfristig bauen wollen, dann ist ein Bauerwartungsland-Grundstück sicher nicht das richtige Grundstück für Sie.

Von einem schnellen Erwerb von Bauerwartungsland ist daher abzuraten. Bedenken Sie, das ein Bebauungsplan von der Aufstellung bis zur Rechtskraft doch eine ziemlich lange Zeit benötigen kann.

Die Einsichtnahme in den Flächennutzungsplan der Gemeinde, in der Sie Ihr Haus errichten wollen, sollte zu Ihren ersten Schritten auf dem Weg zum Erwerb des Grundstücks gehören.

Benutzen Sie dazu die Checkliste „Flächennutzungsplan".


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Bebauungsmöglichkeiten

Welche Bebauungsmöglichkeiten haben Sie?

Nachdem Sie die Standortentscheidung getroffen haben, müssen Sie in Erfahrung bringen, wie und was Sie überhaupt auf diesem Grundstück bauen können oder dürfen. Die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes ergeben sich aus den baurechtlichen Vorschriften des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes. Aber auch die grundsätzlichen Vorschriften der Bauordnungen nehmen Einfluß auf die Bebauungsmöglichkeiten. Letztendlich ist die geografische Lage des Grundstückes, z.B. bei Nutzung von Solaranlagen, ein weiterer wesentlicher Faktor zur Realisierung der Bebauungsmöglichkeiten.

 

Auch die Katasterunterlagen können Ihre Entscheidungen und Wünsche bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes beeinflussen. Nicht zuletzt müssen Sie darauf achten, ob und welche Baulasten auf dem Grundstück ruhen und welche nachbarrechtlichen Vereinbarungen zu treffen oder einzuhalten sind, um die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes voll ausnutzen zu können. Vielfach wird gerade auf diese Dinge nicht geachtet und damit so mancher Rechtsstreit ausgelöst.
 

Die Prüfung der Bebauungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück wird zweckmäßigerweise hinsichtlich nachfolgender Punkte durchgeführt:
  1. Baurechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Bauordnung, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan einschließlich Ortssatzung.
  2. Nachbarrechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Landesbauordnung, Nachbarschaftsrecht und Baulasten.
  3. Bautechnische Bebauungsmöglichkeiten durch Katasteramt, Architekt und Lage des Grundstücks
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