Grundstückskauf

Bodenbeschaffenheit

Wenn Art und Eigenschaften des Baugrundstückes Besonderheiten in der Bodenbeschaffenheit aufweisen, können sich daraus erhebliche Mehraufwendungen beim Grundstückskauf ergeben. Daher ist die Frage der Bodenbeschaffenheit im Zweifelsfall immer mit einem Bodengutachten zu klären.

Ist z.B. die Tragfähigkeit des Baugrundes unzureichend, weil der Baugrund nicht natürlich gewachsen ist, sondern aufgeschüttet wurde, kann es vorkommen, dass der Untergrund nachgibt. Diese Bodenbeschaffenheit führt zu erheblichen Mehrkosten.

Andere Probleme können durch eine Bodenbeschaffenheit entstehen, die wasser- oder moorhaltigen Böden beinhaltet. Die dann notwendigen Zusatzleistungen und -kosten bei der Erstellung des Fundamentes durch verstärkte Gründungsmaßnahmen und/oder Wegfall des Kellers sind absolut unerfreulich.

Andererseits kann bei einem Baugrundstück mit extrem hartem Felsboden eine tiefe Gründung der Fundamente oder ein Keller nur mit Sprengungen o.ä. angelegt werden. Bei einer solchen Bodenbeschaffenheit fallen dann zusätzliche hohe Lohn- und Materialkosten an, die im Rahmen der Hausbaufinanzierung unterzubringen sind.

Damit Sie vor solch kostenintensiven Überraschungen geschützt sind, sollten Sie sich vor dem Kauf des Grundstückes sehr intensiv Informationen zur Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit einholen.

Die erste Frage ist natürlich, ob ein Bodengutachten bereits vorliegt. Müssen aufgrund der schwierigen Bodenbeschaffenheit zusätzliche Baugrunduntersuchungen, z. B. Probebohrungen, durchgeführt werden?

Welche Kosten werden entstehen, wenn bei einem Boden mit verminderter Tragfähigkeit umfangreiche Bodenvorbereitungsarbeiten durchgeführt werden müssen?

Klären Sie diese Fragen vor dem Kauf!

Mit unserer Checkliste „Bodenbeschaffenheit" verschaffen Sie sich Klarheit über mögliche Zusatzkosten.

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Erschließungskosten

Erschließungskosten beim Grundstückskauf

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes sichergestellt ist.

Grundsätzlich muß man zwischen der Erschließung durch die Gemeinde und die notwendigen Versorgungsanschlüsse der Versorgungsunternehmen unterscheiden. Die Erschließung durch die Versorger ist in den im Grundstückskaufvertrag meist vereinbarten Erschließungskosten in der Regel nicht enthalten.

Mit dem Begriff der Erschließung ist der Anschluss des Grundstückes an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem gemeint, und zwar vom Haus bis zum öffentlichen Netz. Die Erschließung ist Voraussetzung für die völlige Baureife, also auch für die Baugenehmigung. Zur Erschließung gehören alle außerhalb des Grundstückes durchzuführenden Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze.

Die Erschließung eines Grundstückes gilt erst dann als gewährleistet, wenn es an einer ausgebauten, öffentlichen Straße liegt, die Abwässer sich über die Kanalisation entsorgen lassen und eine Versorgung mit Trinkwasser vorhanden ist. Zur Erschließung gehört auch die Verlegung von Gas-, Strom- und evtl. Fernwärme-Heizungsleitungen. Auch die Kosten für Kabelfernseh- und Telefonleitungen sind zu den Erschließungskosten zu rechnen.

Erschließung durch die Gemeinde

Die Gemeinde ist verpflichtet, alle notwendigen Erfordernisse der Erschließung durchzuführen. Die dafür anfallenden Kosten sind nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit der jeweiligen Ortssatzung von den Grundstückseigentümern in Form von Erschließungskosten-Beiträgen zu bezahlen. Für die festzusetzenden Erschließungskosten dient meist die Anzahl der laufenden Meter Straßenfront des Grundstückes als Berechnungsgrundlage.

Sind die Erschließungskosten im Kaufpreis nicht enthalten, müssen Sie auf angemessene Abschlagsleistungen vorbereitet sein. Normalerweise werden die ersten Beiträge spätestens bei Erhalt der Baugenehmigung fällig.

Offene Erschließungskosten können zu einer nicht unerheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen. Die Erschließungskosten hat nämlich derjenige zu entrichten, der zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erschließung gesichert ist und der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen Grundstücks ist. Dieser Punkt ist vor Kaufvertragsabschluss unbedingt zu klären, da die entsprechenden Summen in die Berechnung der Baukosten aufzunehmen sind.

Erschließung durch Versorger

Von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusspunkt, auch Hausübergabepunkt genannt, verlegen die Versorgungsunternehmen die Leitungen selbst. Die hierbei entstehenden Erschließungskosten, die Anschlusskosten zahlen Sie als Bauherr. Bei einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks (Pfeifenstielgrundstück) sollten vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages von der Gemeinde und den Versorgern Aufklärung über die noch fehlenden Maßnahmen der notwendigen Erschließung und die dafür zu erwartenden Kosten schriftlich verlangt werden.

Die Höhe der Kosten für die Erschließung richtet sich im wesentlichen nach der Entfernung vom sogenannten Übergabepunkt bis zum Hausanschlusspunkt.

Wie hoch diese Erschließungskosten sein können, sehen Sie an einem Beispiel über eine Entfernung von 25 m in unserer Checkliste „Anschlusskosten". Den Gesamtkomplex Erschließung können Sie mit unserer Checkliste „Erschließungskosten" abarbeiten.

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Grundstückswert

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert eines Baugrundstücks richtet sich im wesentlichen nach Angebot und Nachfrage. Allerdings gibt es bei den Landkreisen und kreisfreien Städten auch eine Abteilung, die den Bodenrichtwert oder Bodenpreisindex aufgrund einer Kaufpreissammlung innerhalb der Gemeinde festlegt.

Die Abteilung, die die Grundstückswerte ermittelt, ist der Gutachterausschuss. Die Gutachterausschüsse werden mit Gutachtern aus der jeweiligen Gemeinde besetzt. Sie erhalten ihre Informationen hauptsächlich durch die Kaufpreissammlungen. Die Kaufpreissammlungen wiederum werden aufgrund der von den Notaren übermittelten Grundstückskaufverträge aller Grundstücksverkäufe innerhalb der Gemeinde angefertigt. Nach den darin vereinbarten Kaufpreisen erfolgt die Grundstücksbewertung und der Grundstückswert wird entsprechend den Bodenrichtwerten bestimmt.

Wichtig ist, daß jedermann die Möglichkeit hat, Auskünfte über den Bodenpreisindex, bzw. die Bodenrichtwerte zu erhalten. Die Informationen über den Grundstückswert eines Bau-Grundstückes sind allen Interessenten zugänglich. Informieren Sie sich daher rechtzeitig bei Ihrem Gutachterausschuß.

Wenn das Grundstück, das Ihnen angeboten worden ist, in seinem Kaufpreis deutlich von den Bodenrichtwerten abweicht, egal ob positiv oder negativ, dann ist Vorsicht geboten. Befragen Sie den Verkäufer, womit er diese Abweichungen vom Grundstückswert begründet.

Nehmen Sie auch unsere Checkliste „Grundstückswert" zur Hand, um Fehler zu vermeiden.

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Nachbarrecht

Das Nachbarrecht beim Hausbau

Das Nachbarrecht ist Teil des Zivilrechtes, aus der Abteilung Sachenrecht.
Es regelt insbesondere die Beeinträchtigung der Eigentumsrechte, die von benachbarten Grundstücken und von Grundstücksgrenzen ausgehen. Die grundsätzlichen gesetzlichen Vorschriften über das Nachbarrecht finden wir im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in den §§ 903 - 924 und im § 1004.

Es gibt allerdings die Einschränkung, die im Einführungsgesetz zum BGB vorgesehen ist, daß für landesrechtliche Vorschriften hinsichtlich des Nachbarrechts Ausnahmeregelungen möglich sind. Dadurch gibt es zusätzliche Regelung des Nachbarrechts in den Nachbarrechtsgesetzen der einzelnen Bundesländer. Das Nachbarrecht ist damit auch teil des Baurechtes.

Sie können die für Ihr Bundesland zutreffenden Landesnachbarrechts - Gesetzestexte auf unserer Webseite unter „Gesetze" herunterladen.

Beispiele für nachbarrechtliche Streitfälle :

Bau einer Garage an der Grundstücksgrenze. Das wird im Baurecht eindeutig geregelt.

Unzumutbare Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse auf dem angrenzenden Grundstück. Der Nachbar kann vom Eigentümer verlangen, dass die Bäume mindestens 2,0 m von der Grundstücksgrenze des Nachbarn entfernt sind. Hier greift das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

Zweige des Baumes ragen auf das eigene Grundstück herüber. Abschneiden oder nicht? Das Nachbarrechtsgesetz regelt auch diesen Fall eindeutig. Hier ist vorbeugen besser als heilen, lassen Sie sich in unserer Rubrik Garten über die richtige Baumwahl informieren.

Wurzeln sind vom Nachbargrundstück auf das eigene Grundstück eingedrungen. Wird damit mein Eigentum verletzt?

Im Herbst weht vom Baum des Nachbarn regelmäßig Laub auf mein Grundstück herüber. Ist das ein Fall fürs Nachbarrecht? Muss der Nachbar das Laub beseitigen?

Haus A grenzt direkt an den Garten des Nachbarn B. Der will zum Verputzen der Wand ein Gerüst in dem Garten des Nachbargrundstücks errichten? In Baden-Württemberg gibt es dafür im Rahmen des Nachbarrechts das sogenannte „Hammerschlagsrecht“.

Wie Sie aus den Beispielen ersehen können, kann allein durch die Grundstücksbebauung bereits erhebliches Konfliktpotenzial aufgebaut werden. Die Freude oder der Ärger mit dem Eigentum hören nicht an der Grundstücksgrenze auf. Bei Ihrer Grundstückswahl sollten Sie daher auch die Nachbargrundstücke und gegebenenfalls auch die Nachbarn selbst in Augenschein nehmen. Nachbarrecht hin oder her, ein guter Nachbar ist mehr wert, als Recht zu haben.

Ein „Stinkstiefel" als Nachbar kann Ihnen auf Jahre die gute Laune verderben und die Freude am eigenen Haus vermiesen !

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Baulasten

Hausbau und Baulasten

Baulasten werden durch die Eintragung in das Baulastenverzeichnis oder die Löschung aus dem Baulastenverzeichnis rechtskräftig. Die Baulast ist eine gegenüber der Bauaufsichtsbehörde freiwillig übernommene Verpflichtung eines Grundstückseigentümers oder eines Erbbauberechtigten. Baulasten verpflichten zu einer bestimmten Handlung (nämlich etwas zu Tun, Dulden oder Unterlassen), die sich auf sein Grundstück bezieht, soweit hieran ein öffentlich-rechtliches Interesse besteht.

Baulasten dienen der Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen, die einem Bauvorhaben entgegenstehen. Baulasten entstehen durch die Eintragung einer Verpflichtungserklärung. Dies kann durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit geschehen. Der hierdurch erreichte rechtliche Zustand, z.B. eine Wegerecht für den Nachbarn, wird damit auf Dauer gesichert.

Das Baulastenverzeichnis wird bei wird bei den Baugenehmigungsbehörden geführt. Außerdem enthält das Liegenschaftskataster Hinweise auf Baulasten.Nur in den Bundesländern Bayern und Brandenburg gibt es keine Baulastenverzeichnisse. Hier werden die Baulasten direkt ins Grundbuch eingetragen.

Baulastverzeichnisse sind nicht verbindlich. Sie genießen keinen öffentlichen Glauben. Wenn Baulasten (auch aus Versehen) für oder gegen ein Grundstück nicht im Baulastenverzeichnis oder Liegenschaftskataster eingetragen sind, darf daraus nicht geschlossen werden, dass es für dieses Grundstück diese Baulasten nicht gibt. Im Zweifelsfall ist auch der Nachbar insbesondere nach Wegerechten zu befragen.

Baulasten können gegebenenfalls erhebliche Wertminderungen oder für das empfangende Grundstück Werterhöhungen beinhalten. Bei einer Eintragung als Grunddienstbarkeit ist dies auch für die Baufinanzierung von Bedeutung. Die Prüfung eventuell vorhandener Baulasten ist daher wesentlicher Bestandteil der Vorbereitung für den Grundstückskauf. Wie einzelne Baulasten formell beantragt oder gelöscht werden erfahren Sie hier.

Was kann durch Baulasten geregelt werden?

Vereinigung von Grundstücken
Die notwendige Überfahrt über ein fremdes Grundstück.
Den Versorgungsunternehmen wird das Recht eingeräumt, Leitungen über das Grundstück zu verlegen.
Stellplatz auf fremden Grundstücken.
Bebauungsabstand vom Nachbargrundstück.

Beachten Sie unsere Checkliste „Baulasten"

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Bebauungsplan

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, als ein Teil der Bauleitplanung, ist ein städtebaulicher Plan im Maßstab 1:1000. Er wird von den Gemeinden auf Grundlage des Flächennutzungsplans für einzelne Teilbereiche entwickelt und stellt die Regeln der baulichen Nutzung eines Grundstückes innerhalb eines gekennzeichneten Gebietes, basierend auf der Baunutzungsverordnung, dar. Der Bebauungsplan ist rechtlich eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird.

Man unterscheidet:

einen einfachen Bebauungsplan
einen qualifizierten Bebauungsplan und
einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Im Bebauungsplan wird vieles an gestalterischen und räumlichen Vorgaben für das einzelne Grundstück festgelegt, was die Möglichkeiten des Hausbaus auf diesem Grundstück betrifft. Die Gebiete, die außerhalb des Bebauungsplanes liegen, sind auch Teil der Bauleitplanung, werden jedoch Außenbereich genannt.

So werden

die überbaubaren Flächen,
die öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen
die Verkehrsflächen

im Bebauungsplan ausgewiesen.

Die Art der baulichen Nutzung,

das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke,
die Lage der Häuser
die Bauweise der Häuser

im Bebauungsplan vorgeschrieben.

Es wird verordnet, was Sie bauen dürfen,

ein Reihenhaus,
ein Einzelhaus,
ein Doppelhaus oder
ein Mehrfamilienhaus.

Im Bebauungsplan kann stehen,

wie hoch das Gebäude sein darf,
welche Dachform es haben soll,
wie die Farbe der Aussenfassade sein soll,
welche Farbe das Dach haben kann,

Darüber hinaus kann der Bebauungsplan auch Angaben über Baulinien, an die herangebaut werden muss, Baugrenzen, die nicht überbaut werden dürfen, Baufenster, die eingehalten werden müssen, enthalten.

Die nachstehende Tabelle enthält Angaben über die mögliche Art der baulichen Nutzung in den verschiedenen Baugebieten

Tabelle Art und Maß der baulichen Nutzung - GRZ - GFZ - BMZ - Hausbautipps24 Online Ratgeber -Grundstückskauf

Tabelle Art und Maß der baulichen Nutzung - GRZ - GFZ - BMZ - Hausbautipps24 Online Ratgeber -Grundstückskauf

GRZ bedeutet dabei Grundflächenzahl und GFZ Geschossflächenzahl.
Die Grundflächenzahl, abgekürzt GRZ, gibt den prozentualen Flächenanteil eines Grundstücks an, den man bebauen darf.

Beispiel:
Ist die GRZ des Grundstücks 0,4, so darf man 40 Prozent dieser Fläche bebauen. Ist das Grundstück 800 qm groß, kann somit ein Baukörper mit einer Fläche von 320 qm, berechnet nach den Außenmaßen des Gebäudes, errichtet werden.

Eingeschränkt wird diese theoretische Bebaubarkeit durch die Geschossflächenzahl.

Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ gibt an, wie groß die gesamte Fläche aller Vollgeschosse der Gebäude auf einem Grundstück maximal sein darf.

Beispiel :
Das oben genannte Grundstück von 800 qm Größe hat eine GFZ von 0,6. Man darf auf diesem Grundstück 2 Vollgeschosse bauen, die insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 480 qm haben. Wenn also das Erdgeschoß maximal mit 320 qm ausgenutzt wurde, verbleibt für das obere Geschoß nur noch eine Fläche von maximal 160 qm.

Um den Bebauungsplan besser zu verstehen, schauen Sie sich die Checklisten-Tafel „Planzeichenerklärung für Bebauungspläne" an. Dort sind die für private Bauvorhaben wichtigsten Planzeichen erklärt. Mit der Checkliste „Bebauungsplan" können Sie dann den für Ihr Grundstück maßgeblichen Bebauungsplan auswerten.

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Flächennutzungsplan

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der öffentlichen Bauleitplanung. Er gibt Auskunft über die derzeitige und die geplante Nutzung sämtlicher Grundstücke im Gemeindegebiet - also auch darüber, in welchen Teilbereichen der Gemeinde überhaupt gebaut werden darf und wo nicht. Der Flächennutzungsplan erläutert auch Vorstellungen über zukünftige Entwicklungen, wie das sogenannte Bauerwartungsland. Das sind Flächen, auf denen in absehbarer Zeit neue Grundstücke bebaubar gemacht werden sollen. Damit gibt der Flächennutzungsplan Bewohnern und Investoren Anhaltspunkte für soziale und finanzielle Planungen.

Im Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt. Hier wird festgelegt, welche Grundstücke für welchen Verwendungszweck zukünftig zur Verfügung stehen werden. Der Flächennutzungsplan ist damit ein Vorbereitungsplan für den Bebauungsplan, der für Teile des Gemeindegebietes aufgestellt wird und verbindliche Regelungen zur Nutzung der Grundstücke für die Bürger und die Baugenehmigungsbehörden enthält.

Für den Bauherrn gehört ein Blick in den Flächennutzungsplan zur Pflicht. Nur so kann er feststellen, auf welchen Flächen innerhalb der Gemeinde er überhaupt bauen darf. Möglicherweise ist sein Traumgrundstück nämlich von der Gemeinde gar nicht als Baufläche ausgewiesen - und damit kann das Grundstück nicht bebaut werden.

Genauso wichtig ist es, dass man im Flächennutzungsplan erkennen kann, in welchem Bereich das Grundstück liegt und wie sich die Umgebung zukünftig entwickeln soll. Hier muß vermerkt sein, ob Straßenbaumaßnahmen geplant sind, die sein Grundstück bzw. den Wert desselben zukünftig beeinflussen werden. Auch die Planung von Gewerbe- und Industrieansiedlungen in der Nähe des Grundstückes ist aus dem Flächennutzungsplan ersichtlich. Den Plan kann man bei der Gemeinde einsehen.

Was ist eigentlich Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist ein nur im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung durch einen Bebauungsplan bisher noch nicht verbindlich festgelegt ist und das somit noch nicht bebaut werden kann.

Wenn Sie kurzfristig bauen wollen, dann ist ein Bauerwartungsland-Grundstück sicher nicht das richtige Grundstück für Sie.

Von einem schnellen Erwerb von Bauerwartungsland ist daher abzuraten. Bedenken Sie, das ein Bebauungsplan von der Aufstellung bis zur Rechtskraft doch eine ziemlich lange Zeit benötigen kann.

Zur Information über das Aussehen von Flächennutzungsplänen können Sie sich einen von uns ausgewählten Flächennutzungsplan aus dem Internet herunterladen.

Klicken Sie die in blau gehaltenen Städtenamen an. Sie erhalten dann umfangreiche Informationen aus einem erstklassigen Flächennutzungsplan, nämlich dem von Berlin.

Die Einsichtnahme in den Flächennutzungsplan der Gemeinde, in der Sie Ihr Haus errichten wollen, sollte zu Ihren ersten Schritten auf dem Weg zum Erwerb des Grundstücks gehören.

Benutzen Sie dazu die Checkliste „Flächennutzungsplan".

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Bebauungsmöglichkeiten

Welche Bebauungsmöglichkeiten haben Sie?

Nachdem Sie die Standortentscheidung getroffen haben, müssen Sie in Erfahrung bringen, wie und was Sie überhaupt auf diesem Grundstück bauen können oder dürfen. Die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes ergeben sich aus den baurechtlichen Vorschriften des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes. Aber auch die grundsätzlichen Vorschriften der Bauordnungen nehmen Einfluß auf die Bebauungsmöglichkeiten. Letztendlich ist die geografische Lage des Grundstückes, z.B. bei Nutzung von Solaranlagen, ein weiterer wesentlicher Faktor zur Realisierung der Bebauungsmöglichkeiten.

Auch die Katasterunterlagen können Ihre Entscheidungen und Wünsche bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes beeinflussen. Nicht zuletzt müssen Sie darauf achten, ob und welche Baulasten auf dem Grundstück ruhen und welche nachbarrechtlichen Vereinbarungen zu treffen oder einzuhalten sind, um die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes voll ausnutzen zu können. Vielfach wird gerade auf diese Dinge nicht geachtet und damit so mancher Rechtsstreit ausgelöst.

Die Prüfung der Bebauungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück wird zweckmäßigerweise hinsichtlich nachfolgender Punkte durchgeführt:

Baurechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Bauordnung, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan einschließlich Ortssatzung.
Nachbarrechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Landesbauordnung, Nachbarschaftsrecht und Baulasten.
Bautechnische Bebauungsmöglichkeiten durch Katasteramt, Architekt und Lage des Grundstücks

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