Grundstücksangebote für den Hausbau
Für Ihren Hausbau gilt es, die Grundstücksangebote hinsichtlich verschiedener Kriterien zu untersuchen. Zuerst erhebt sich die Frage, was bei der Grundstückssuche zu beachten ist. Hat man dann einige in Frage kommenden Grundstücksangebote erhalten, stellt sich das Problem, den tatsächlichen Grundstückswert zu ergründen. Insbesondere ist bei diesen Grundstücksangeboten auch die Bodenbeschaffenheit und die Frage der Erschließung eingehend zu untersuchen. Das nachstehende Schaubild stellt die Einflussnahme der verschiedenen Faktoren zur Sichtung der Grundstücksangebote dar. Eine Hilfe dazu gibt Ihnen auch unsere Checkliste Grundstückswert.
Grundstückswert - Erschließung - Bodenbeschaffenheit - Grundstückssuche
Die Rolle des Notars beim Grundstückskauf
Ein Grundstückskaufvertrag muß immer bei einem Notar abgeschlossen werden. Wenn Sie mit einem sogenannten Bauträger bauen, erwerben Sie neben dem Grundstück auch das Haus. In diesem Fall muss auch die Beurkundung des Werkvertrages vom Notar vorgenommen werden.
Alle Nebenabsprachen, die das Grundstück betreffen, gehören mit in den Grundstückskaufvertrag und müssen zu ihrer Wirksamkeit vom Notar beurkundet werden.
Lassen Sie sich den Grundstückskaufvertrag oder einen „Kaufvertragsentwurf" einige Zeit vor dem Notartermin aushändigen. Studieren Sie ihn in aller Ruhe und mit Personen Ihres Vertrauens. Im Zweifel sollten Sie den Entwurf von einem im Grundstücksrecht versierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Scheuen Sie sich nicht, auch dem Notar Fragen zu stellen, wenn Ihnen etwas unklar ist.
Vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages muss sich der Notar zum Feststellen der Eigentumsverhältnisse und der Belastungen auf dem Grundstück über das Grundbuch durch Einsichtnahme informieren. Lassen Sie sich die zeitnahe Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Notar bestätigen. Der Notar wird fast immer durch den Verkäufer bestimmt. Warum eigentlich? Sie müssen die Beurkundung meist bezahlen, also sollten auch Sie den Notar bestimmen.
Denken Sie daran, der Notar des Verkäufers ist nicht Ihr Interessenvertreter. Der Notar beurkundet lediglich den Grundstückskaufvertrag, den ihm der Verkäufer übergeben hat.
Er wird den Vertrag lediglich danach beurteilen, ob er gegen gesetzliche Regelungen verstößt. Auch wenn der Notar den Vertrag selbst aufgesetzt hat, ist nicht gesagt, dass Ihre Interessen ausreichend berücksichtigt worden sind.
Bestehen Sie immer darauf, dass der Notar das Grundbuch einsieht. Lassen Sie ihn eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches zum Vertragsbestandteil machen.
Der Notar-Termin
Der Notar stellt zuerst die Identität und Anwesenheit der beiden Parteien fest. Danach soll der Notar den Willen der Vertragschließenden erforschen, den Sachverhalt aufklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vereinbarungen belehren. Der Notar ist verpflichtet, darüber eine Niederschrift anzufertigen, diese Niederschrift vorzulesen und von den Parteien genehmigen zu lassen. Nach der Niederschrift wird der Vertrag vom Käufer und vom Verkäufer, sowie vom Notar unterschrieben. Ein rechtswirksamer Bezug auf Karten, Pläne, Zeichnungen und andere Schriftstücke ist nur durch Nennung in der Vertragsurkunde und durch ihr Beifügen zur Niederschrift der Vertragsurkunde möglich. Mündliche Absprachen sind nicht gültig. Darauf müssen Sie unbedingt achten!!! Zur Vorbereitung der Beurkundung selbst erhalten Sie ein Muster für einen Grundstückskaufvertrag unter der Rubrik Checkliste „Grundstückskaufvertrag".
Das Grundbuch
Jedes Geschäft mit Grundstücken bedarf zu seiner rechtlichen Wirksamkeit der Eintragung in das zuständige Grundbuch. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsänderung wirksam.
Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.
Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, (die Absicht, einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen, ist ein berechtigtes Interesse) darf beim Grundbuchamt in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen.
Für jedes selbständige Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.
Die Grundbuchblätter werden nach einem einheitlichen Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:
Aufschrift
Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Grundbuchamtes beim Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und die Nummer des Grundbuchblattes.
Das nächste Blatt des Grundbuches ist das
Bestandsverzeichnis
Durch die Eintragung in das Bestandsverzeichnis wird das Grundbuch im eigentlichen Sinne erstmals gebildet, in dem ein oder mehrere katastermäßig vermessene Flurstücke, auch Parzellen genannt, mit einer Nummer versehen werden.
Danach folgen im Grundbuch die sogenannten Abteilungen.
I. Abteilung : Eigentümer In der I. Abteilung des Grundbuches erfolgt die Eintragung des jeweiligen Eigentümers und die Eintragung der Begründung seiner Eintragung. Die Grundlage der Eintragung kann z. B. die Auflassung, eine Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Zwangs-Versteigerungsverfahren sein.
II. Abteilung : Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks In Abteilung II des Grundbuches werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen, eingetragen. Nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, stehen in der nächsten Abteilung, der III. Abteilung.
Folgende Lasten und Beschränkungen können eingetragen sein : Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten Typische Grunddienstbarkeiten sind: - Baubeschränkungen (z.B. durch Abstandsflächen)
- Geh-, Fahr- und Wegerecht
- Kanal- und Leitungsrecht
Für Sie als Käufer eines Grundstücks muß demnach auf folgendes geachtet werden: Ist das Grundstück, das Sie kaufen wollen, mit Dienstbarkeiten belastet, so stellt sich die Frage, wo z.B. die Leitungsrechte oder Durchfahrtsrechte verlaufen. Wenn sich die Leitungen oder Wegerechte, auf der Fläche, die Sie bebauen wollen befinden, können Sie damit Ihre geplante Bebauung verhindern. Es ist auch möglich, daß Sie selbst eine Dienstbarkeit benötigen. In diesem Fall ist es wichtig, diese Dienstbarkeit zu Ihren Gunsten eintragen zu lassen. Achten Sie darauf, daß Ihre Dienstbarkeit im Grundbuch im Range vor den dinglichen Belastungen durch Reallasten oder Grundpfandrechte steht. Ist dies nicht der Fall, könnte die Dienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung erlöschen. Zu Ihrer eigenen Sicherheit benutzen Sie unsere Checkliste „Dienstbarkeiten" Ein weiteres Recht ist das Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht ist die Berechtigung eines Dritten, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in einen zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben. Das Vorkaufsrecht ermöglicht dem berechtigten Dritten, das Grundstück unter denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verkäufer es an einen Käufer verkauft hat. Sobald der Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit dem Käufer abgeschlossen hat, kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Verkäufer erklären, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Es gibt mehrere verschiedene Arten des Vorkaufsrechtes : - Gesetzliches Vorkaufsrecht - Öffentliches Vorkaufsrecht - Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht - Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung - Vorkaufsrecht bei Miterben - Vorkaufsrecht der Mieter Prüfen Sie die Einflussnahme des Vorkaufsrechtes mit unserer Checkliste „Vorkaufsrecht" Die Gemeinde kann ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 u.f. BauGB beim Kauf von Grundstücken unter Angabe des Verwendungszweckes und unter bestimmten gesetzlich geregelten Bedingungen ausüben. Das öffentliche Vorkaufsrecht unterscheidet zwischen - persönlichem und - dinglichem Vorkaufsrecht. Das persönliche Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB wird in der Weise eingetragen, dass eine genau bezeichnete Person begünstigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben. Beim dinglichen Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 2 BGB wird eingetragen, daß der jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstückes, oft das des Nachbarn, das Vorkaufsrecht ausüben kann. Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht In Erbbaurechtsvertrag wird oft dem Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung Nur bei der sogenannten Teilungsversteigerung ist ein Vorkaufsrecht möglich, wenn kein bisheriger Miteigentümer den Zuschlag erhält. In diesem Fall wird meist eine Erklärung vom zuständigen Amtsgericht eingeholt, dass der Begünstigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Vorkaufsrecht bei Miterben Wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben seine Miterben ein Vorkaufsrecht, solange sie Ihren Erbteil noch selbst besitzen. Ein weiteres dingliches Recht ist das Erbbaurecht Unter einem Erbbaurecht versteht man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem Grundstückes ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Das Recht selbst wird wie ein Grundstück behandelt, erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann belastet und veräußert werden. Für den Erbbauberechtigten bietet es den Vorteil, dass er keinen Kaufpreis für das Grundstück zahlen muß. Als Gegenleistung bekommt der Eigentümer eine Vergütung, den sogenannten Erbbauzins. Für Sie als Bauherren ist bei einem Erbbaugrundstück wichtig, wie hoch der Erbbauzins ist, wie lange das Erbbaurecht noch läuft und ob Vorkaufsrechte bestehen. Wenn Sie ein Erbbaugrundstück in die engere Wahl gezogen haben, beachten Sie unbedingt unsere Checkliste „Erbbaurecht". Ein wichtiges Recht ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen, damit dem Grundstückskäufer der Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gesichert ist. Durch die Vormerkung kann der bisherige Grundstückseigentümer nicht mehr zum Nachteil des Käufers über das Grundstück verfügen. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag unbedingt, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn die Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen worden ist. Erst wenn der Notar Sie über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich informiert hat, sollten Sie zahlen. Zu den weiteren Beschränkungen, die ins Grundbuch eingetragen werden können, gehören : Der Nacherbenvermerk Mit diesem Vermerk werden die Rechte der Nacherben festgeschrieben. Dadurch kann der Vorerbe grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Nacherben über Grundstücke verfü-gen, die sich im Nachlass befinden. Hat der Vorerbe trotzdem ein zum Nachlass gehörendes Grundstück verkauft, so kann der Nacherbe die Annullierung des Kaufvertrages fordern, wenn ein Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen war. Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk. Ein Zwangsversteigerungsvermerk oder Zwangsverwaltungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, aus der hervorgeht, daß die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet ist. Das Grundbuchamt trägt nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht diesen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches des betroffenen Grundstücks ein. Der Vermerk lautet schlicht : "Die Zwangsversteigerung ist angeordnet, eingetragen am .................". Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine Verfügungsbeschränkung für den Eigentümer. Der Eigentümer kann zwar noch über das Grundstück verfügen, nämlich dieses verkaufen oder belasten, er muß aber die Einwilligung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers einholen. Achten Sie daher vor Abschluss des Kaufvertrages auf einen solchen Vermerk im Grundbuch. Es entstehen sonst unnötige Notargebühren, wenn der betreibende Gläubiger nicht zustimmt. Sanierungs- und Umlegungsvermerk Liegt das von Ihnen ausgesuchte Grundstück in einem Sanierungsgebiet, so steht ein entsprechender Vermerk im Grundbuch. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und führt die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln auf. Das Grundbuchamt trägt in die Grundbücher dieser Grundstücke ein, dass eine Sanierung durchgeführt wird. Solange der Sanierungsvermerk besteht, muß der Grundstückseigentümer für folgende rechtliche Veränderungen die Zustimmung der Gemeinde einholen : - Teilung eines Grundstücks, - Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen mit einer Geltungsdauer von mehr als 1 Jahr, - Veräußerung eines Grundstücks, - Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts, - Bestellung einer Grundschuld, Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags, - Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast. Damit ist die II. Abteilung des Grundbuchs für Sie kein Buch mit sieben Siegeln mehr und Sie können mit unserer Checkliste „Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs" allen Unannehmlichkeiten aus dem Wege gehen. Abteilung III In der dritten Abteilung des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, und die sich darauf beziehenden Vormerkungen und sonstigen Veränderungen eingetragen. Die Darlehensgeber können aus den zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten ihre Forderungen geltend machen. Die Grundschuld ist ein "Grundpfandrecht", mit dem ein Grundstück zur Sicherung einer Forderung durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Sie berechtigt den Darlehensgeber, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern und bei Nichtzahlung das Grundstück auf dem Wege der Zwangsvollstreckung veräußern zu lassen. Im Gegensatz zur Hypothek ( s. unten), bei der eine Darlehensforderung Voraussetzung ist, ist die Grundschuld nicht von einer bestehenden Forderung abhängig. Eine Grundschuld wird bestellt, indem der Notar eine vom Grundstückseigentümer abgegebene Erklärung zur Belastung seines Grundstückes mit einem Antrag auf Eintragung an das Grundbuchamt übergibt. In diesem Antrag wird auch die gewünschte Rangstelle der Grundschuld angegeben. Kann die Grundschuld nicht an der beantragten Rangstelle eingetragen werden, weil bereits andere Belastungen im Range vorher eingetragen worden sind, so muß zur Durchsetzung des Notarauftrages von den vorrangigen Eintragungen ein Rangrücktritt eingeholt werden. Der Sinn dieser Rangfolge ist, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung ein vorrangiges Recht zuerst befriedigt wird. Der Rang legt für die Gläubiger die Reihenfolge der Ihnen zustehenden Zahlungen aus dem bei einer Zwangsversteigerung erzielten Erlös fest. Auch die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten. Unter einer Hypothek versteht man, dass ein Grundstück zur Absicherung langfristiger Darlehen durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch belastet wird. Der Hypothekengeber erhält mit der Eintragung der Hypothek das Recht, das Grundstück wegen einer ihm zustehenden Forderung zu verwerten, wenn das Darlehen nicht fristgerecht zugrückgezahlt wird. Die Hypothek ist an diese Forderung gebunden. Im Gegensatz zur Grundschuld existiert die Hypothek nämlich nur dann, wenn auch eine Forderung besteht. Ist die Forderung getilgt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um, die dem Eigentümer des Grundstückes zusteht. Alle für Sie wichtigen Grundbuchangelegenheiten können Sie mit unserer Checkliste „Grundbuch" genauestens abklären.
