Der Bauvertrag – Abschlagszahlungen
In einem ordnungsgemäßen Bauvertrag werden die Zahlungsmodalitäten insgesamt, sowie die Fälligkeit von Abschlagszahlungen im Einzelnen geregelt. Es hat sich als Regel entwickelt, dass entsprechend dem Baufortschritt auch Abschlagszahlungen zu leisten sind. Die Schlusszahlung (letzte Rate) erfolgt nach Bauabnahme.
Soweit die Theorie. Allerdings kann man die Basis für die Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach verschiedenen gesetzlichen Vorschriften definieren und schriftlich fixieren.
Abschlagszahlungen nach VOB
Wird dem Bauvertrag die VOB zugrunde gelegt, treten die Vorschriften des § 16 Abs.1 VOB/B in Kraft. Dort heißt es:
Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren, und zwar in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Als Leistungen gelten hierbei auch die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen ist oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.
Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Nach der MaBV werden die Abschlagszahlungen in einem Prozentsatz des Gesamtauftragswertes nach Abschluss einzelner Gewerke fällig. Es dürfen dabei folgende Höchstsätze vereinbart werden:
30,0% bei Baubeginn
28,0% nach Rohbau und Zimmerarbeiten
12,6% nach Einbau von Dachflächen, Dachrinnen und Fenster
12,6% nach Rohinstallation, Estrich, Innenputz
2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
5,6% nach Fassadenarbeiten und vollständiger Fertigstellung
Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB
Wenn der Bauvertrag als Werkvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher nach § 632a BGB abgeschlossen ist, gelten die darin festgelegten Normen.
Der Unternehmer kann danach von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in Höhe des durch die Leistung erzielten Wertzuwachses verlangen. Die Leistung ist durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine schnelle und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
Fälligkeit von Abschlagszahlungen
Eine Abschlagszahlung nach VOB ist spätestens 21 Kalendertage nach Zugang der o. gen. Aufstellung beim Auftraggeber fällig. Spätestens zur Fälligkeit der Vergütung hat der Gläubiger Anspruch auf Zahlung. Eine Mahnung mit neuerlicher Fristsetzung bei Nichtzahlung zum Fälligkeitstermin ist nach der VOB nicht mehr erforderlich.
Wichtige Rechtsprechung zum Thema Abschlagszahlung bei Bauverträgen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Klausel in einem Bauvertrag, in der die Abschlagszahlungen geregelt wird, unwirksam ist, wenn sie nicht auch das Recht des Auftraggebers gem. § 632 a Abs. 3 BGB beinhaltet. Danach kann der Auftraggeber eines Bauvertrages, soweit dieser Verbraucher ist, bei der ersten Abschlagzahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruches vom Auftragnehmer verlangen.
Konsequenz aus dem Urteil:
Es bedeutet, dass das Bauunternehmen seinen Werklohn beim Fehlen der Klausel erstmals nach Abnahme des Bauwerkes (Fertigstellung) verlangen kann.
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Baustoffe / Dämmstoffe: Mehr Komfort, weniger Energieverbrauch, dauerhafter Werterhalt: Das sind wichtige Gründe für Hausbesitzer, um sich für eine energetische Sanierung ihres Gebäudes zu entscheiden. Im Altbau mit dicken Massivwänden fragen sich allerdings viele: Ist eine zusätzliche Dämmung überhaupt sinnvoll, oder reicht die massive Wand mit ihrer Wärmespeicherfähigkeit aus, um die Räume im Winter warm und im Sommer kühl zu halten?
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Heiztechnik / Kaminöfen: Angenehme Wärme und Behaglichkeit: Ein Kaminfeuer sorgt in der kalten Jahreszeit für eine ganz besondere Atmosphäre in den eigenen vier Wänden. Nicht jeder Haushalt kann oder will diese Atmosphäre allerdings mit einem klassischen Holzfeuer erzielen. Dafür gibt es diverse Gründe: Beispielsweise haben Mieter häufig nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, Schornsteine sind oft nicht vorhanden oder man macht sich Sorgen um die Sicherheit von Kindern.
Haustechnik / Elektroinstallation: Die Küche hat sich in den letzten Jahren zum Mittelpunkt in vielen Wohnungen und Häusern entwickelt. Damit sind auch die Ansprüche an die Ausstattung und Einrichtung gestiegen, insbesondere auch an die Elektroinstallation. Grund dafür sind in der Regel die leistungsstärksten Verbraucher im Haushalt: Geschirrspülmaschine, Kühl-Gefrierkombination, Elektroherd Dunstabzugshaube, Dampfgarer, Mikrowelle aber auch Kleingeräte wie Kaffeemaschine, Toaster, Wasserkocher und Mixer suchen in der Küche Anschluss.
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