Vertragsgrundlagen nach dem BGB
Der Bauvertrag ist von seinem Charakter her ein Werkvertrag, für den die Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit können allerdings auch andere Vertragsgrundlagen vereinbart werden. Dafür bietet sich beim Bauvertrag die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) an. Die VOB wurde einst für öffentliche Bauvorhaben eingerichtet, wird inzwischen jedoch generell auch für Bauvorhaben zwischen Unternehmen vereinbart. Es gibt viele Rechtsexperten, die anraten, dass auch der Privatmann für seinen Bauvertrag die Grundlagen der VOB wählen sollte.
Bauvertrag nach BGB
Der Bauvertrag oder auch Bauwerkvertrag ist ein Werkvertrag, dem die Paragrafen 631 bis 650 des BGB als Rechtsgrundlage dienen. Für ihn gelten keine Formvorschriften. Es ist auch rein theoretisch ein mündlicher Vertrag rechtsgültig. Wenn allerdings mit dem Auftrag zum Bau eines Hauses auch ein Grundstückskauf verbunden ist, so ist die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrages erforderlich.
Die wichtigsten Rechtsgrundlagen des Werkvertrages nach BGB für die Errichtung eines Wohnhauses stellen sich wie folgt dar:
§ 631 Pflichten von Auftraggeber und Unternehmer
Der Unternehmer hat das versprochene Werk (Bauwerk) herzustellen und der Auftraggeber hat die vereinbarte Vergütung zu bezahlen.
§ 632 Die Vergütung
Eine Vergütung gilt auch als stillschweigend vereinbart, wenn die Erstellung des Werkes üblicherweise nur gegen eine Vergütung erwartet werden kann. § 632a regelt die möglichen Abschlagszahlungen. Hier heißt es: Der Unternehmer kann von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.
Gleichzeitig ist auch die Gestellung von Sicherheiten geregelt. Ist der Auftraggeber nämlich ein Verbraucher und hat der Werkvertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand, so ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Baumängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
§ 633 Mängel
Der Unternehmer hat das Werk frei von Mängeln zu erstellen und zu übergeben. Mängelfrei ist das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die vereinbarte Beschaffenheit sollte in Form einer Bau- und Leistungsbeschreibung und von Bauplänen exakt definiert werden, um Auslegungsprobleme zu vermeiden.
§ 634 Rechte bei Mängeln
Dieser Paragraf regelt die Rechte des Auftraggebers, wenn Mängel am Bauwerk vorhanden sind. Die verschiedenen Voraussetzungen einer Mängelrüge und deren Abhilfevorschriften regeln die §§ 635 bis 638.
§ 635 Nacherfüllung
Mit diesem Paragrafen werden die Nacherfüllungsansprüche bei berechtigten Mängeln geregelt. Der Unternehmer kann grundsätzlich nach eigenem Ermessen entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Bauwerk erstellen.
§ 636 Schadenersatz und Rücktritt
Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
§ 637 Selbstvornahme
Der Auftraggeber kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.
§ 638 Vergütungsminderung
Statt zurückzutreten, kann der Auftraggeber die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Bei der Höhe der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit der Vertragsbeendigung der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.
§ 639 Haftungsausschluss
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Auftraggebers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Bauwerkes übernommen hat.
§ 640 Abnahme
Der Auftraggeber ist verpflichtet, ein mangelfrei hergestelltes Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Auftraggeber das Bauwerk nicht innerhalb einer ihm vom Bauunternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt.
§ 641 Fälligkeit der Vergütung
Der Werklohn ist vom Auftraggeber bei Abnahme des Werkes fällig und zahlbar. Ist das Bauwerk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.
Liegt ein zu beseitigender Baumangel vor, so kann der Auftraggeber nach Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.
§ 642 Mitwirkung des Auftraggebers
Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Auftraggebers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.
§ 643 Kündigung durch den Unternehmer
Der Unternehmer ist im Falle des § 642 berechtigt, dem Auftraggeber zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde.
§ 645 Verantwortlichkeiten des Auftraggebers
Wenn das Bauwerk vor der Abnahme infolge eines Mangels der von dem Auftraggeber gelieferten Materialien oder infolge einer von dem Auftraggeber für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden ist, ohne dass der Unternehmer dies zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Unter diesen Paragrafen fallen auch Verzögerungen durch nicht rechtzeitig erbrachte Eigenleistungen.
§ 648 Bauhandwerkersicherung
Der Unternehmer kann vom Auftraggeber Sicherheit für den geschuldeten Werklohn fordern. Er kann auch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangen.
§ 649 Kündigung durch Auftraggeber
Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung des Bauwerkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Auftraggeber, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Tim Reckmann / pixelio.de
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