Hausbautipps24 - Der Hausbau

Der Traum vom eigenen Haus beginnt mit vielen Fragen – wir geben die Antworten. Ob Sie planen, selbst zu bauen, einen Anbau oder Umbau zu errichten, eine Immobilie zu kaufen oder bestehendes Eigentum zu renovieren oder modernisieren: Unser umfassender Hausbau-Ratgeber bietet gebündeltes Wissen zu allen wichtigen Themen rund ums Eigenheim

Wir informieren Sie über den Hausbau selbst, beginnend mit der Bauplanung, die entscheidend dafür ist, welche Bauweise gewählt werden soll und endend mit dem Innenausbau. Zusätzlich können Sie unsere kostenlosen Online Ratgeber für viele Teilbereiche des Hausbaus nutzen. Informationen über Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus verbinden sich mit Grundlagen der ökologischen Bauweise und Hinweisen auf das barrierefreie Bauen. Den wichtigen Artikeln über die Außenanlagen, wie Garage, Carport, Swimingpool, Wintergarten, Terrasse und Balkon folgen Infos über Baustoffe, Bauteile und Dämmstoffe, sowie Neuheiten von Dach und Keller. Im Rahmen der Haustechnik erhalten Sie ausführliche Informationen über Elektroarbeiten, Heizungstechnik, Sanitärinstallation und Sicherheit beim Hausbau.

Fazit: Gut geplant ist halb gebaut

Unsere Plattform bietet gebündeltes Know-how für jede Phase des Hausprojekts. Egal, ob Sie gerade erst anfangen zu träumen oder schon den Bauantrag in der Hand halten - Sie finden hier verlässliche Informationen, Inspiration und Tools, die Sie auf dem Weg in Ihr neues Zuhause begleiten.

Motivation für den Hausbau heute

Mögliche Motivationen für den Hausbau heute sind, je nach persönlicher Lebenssituation und Zielsetzung:

Persönliche Freiheit und Unabhängigkeit

Du kannst deine eigenen Wünsche umsetzen. Du bestimmst Grundriss, Stil, Materialien und musst keine Kompromisse wie bei bestehenden Immobilien eingehen. Du bezahlöst keine Miete mehr. Statt monatlich Geld zu „verbrennen“, baust du Vermögen auf.

Langfristige Investition und Sicherheit

Ein eigenes Haus ist eine sehr gute Wertanlage. Immobilien sind in der Regel wertstabil, besonders in guten Lagen. Ein eigenes Haus ist für viele ein entscheidender Beitrag zur Altersvorsorge, denn mietfreies Wohnen im Ruhestand entlastet enorm. Die Familie ist abgesichert, denn ein eigenes Heim bedeutet Stabilität für Partner*in und Kinder.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Der Hausbau heute wird nach modernen Baustandards durchgeführt. Du kannst auf erneuerbare Energien setzen, denn Wärmepumpen, Solaranlagen sorgen für hohe Energieeffizienz. Moderne Baustoffe für den Hausbau bestehen aus nachhaltigen Materialien und sind in der Regel umweltfreundlich.

Finanzielle Aspekte

Die aktuell immer noch relativ niedrigen Bauzinsen erlauben eine historisch günstige Baufinanzierung, was sich langfristig lohnen wird.
Manche Finanzierungsmodelle können steuerlich attraktiv sein, z.B. durch Steuervorteile bei Vermietung oder Doppelhaus. Wer energieeffizient baut, hat Anspruch auf die Förderung der KfW-Bank.
Staatliche Zuschüsse und Kredite für energieeffizientes Bauen können die Finanzierungskosten senken.

Lebensqualität und Standortvorteile

Sehr viele Menschen zieht es heute raus aus der Stadt. Ein Haus im Grünen kann mehr Ruhe, Raum und Natur bedeuten.
Ein eigener Hausbau ermöglicht Platz für Hobbys und Homeoffice. Garten, Werkstatt, Arbeitszimmer, all das ist im eigenen Haus kein Problem.

Die einzelnen Etappen beim Hausbau

1. Planungsphase

Die Planungsphase beim Hausbau verfolgt das Ziel, Grundlagen zu schaffen und endgültige Entscheidungen zu treffen. Zu den wichtigsten Vorbereitungen gehört eine Bedarfsanalyse, bei der die Größe des Hauses, die Zimmeranzahl, der Architekturstil und das Budget festgelegt werden.

Auf der Basis der Bedarfsanlayse erfolgt die Grundstückssuche mit anschließendem Grundstückskauf. Gleichzeitig setzt auch die
Finanzierungsplanung ein. Hypothekenkredit, Eigenmittel und Fördermittel (z. B. Durch die KfW-Bank) müssen beantragt werden.

Der nächste Schritt ist die Beauftragung einer Baufirma oder eines Architekten, um die Entwurfsplanung zu erstellen. Erste Skizzen für die Raumaufteilung müssen abgesegnet werden.

Ein passendes Bauunternehmen zu finden ist einer der wichtigsten Schritte beim Hausbau – schließlich hängt die Bauqualität, die Termintreue und letztlich dein Wohlbefinden davon ab. Hier sind die wichtigsten Tipps und Schritte, um ein gutes Bauunternehmen zu finden:

Recherche für ein Hausbau-Unternehmen

Du kannst auf Online-Plattformen suchen oder bei Unternehmen wie „Wer liefert was“. Aber auch Immobilienforen und Erfahrungsberichte im Internet können hilfreich sein. Lokale Empfehlungen durch Familie, Nachbarn, Architekten und Bauherren anderer Objekte können zum geeigneten Bauunternehmen führen. Man kann auch Baustellen vor Ort besuchen, denn wer dort arbeitet, könnte ein Kandidat sein.

Wichtige Auswahlkriterien sind:

Erfahrung und Referenzen: Gibt es vergleichbare Projekte?
Zertifikate und Mitgliedschaften: Z. B. in der Handwerkskammer, Baugewerbeverband
Festpreisangebot möglich?
Eigenleistungen erlaubt? (wenn du selbst mitarbeiten willst)
Kommunikation & Erreichbarkeit: Klar, ehrlich, transparent?
Bonität und Insolvenzfreiheit: z. B. über eine SCHUFA-Auskunft oder Handelsregister

Angebote einholen und vergleichen

Du solltest mindestens 3 Angebote einholen. Achte dabei auf:
eine detaillierte Leistungsbeschreibung, einen Zahlungsplan, der angemessene Zahlungen gemäß dem Baufortschritt vorsieht, klare Zuordnung der Inklusivleistungen damit keine versteckten Zusatzkosten entstehen können, Bestätigung der Garantie und Gewährleistungsfrist (nach BGB: 5 Jahre) und immer daran denken,
der Preis ist wichtig – aber er ist nicht das einzige Kriterium!

Vertrag und Absicherung

Prüfung nachfolgender Kriterien:
Bauvertrag nach BGB oder VOB/B?
Baubeginn und Fertigstellungstermine
Strafzahlungen bei Verzug?
Bauzeitgarantie
Bauleistungsversicherung und Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen

Als letzter Schritt ist dann eine Bauanzeige oder ein Bauantrag bei der Baubehörde einzureichen.

2. Bauvorbereitung

Das Ziel der Bauvorbereitungsphase ist es, alles für den Baubeginn vorzubereiten. Dazu gehören insbesondere:

Baugenehmigung erhalten
Detaillierte technische Pläne für die Hausplanung
Bauvertrag und Versicherungen abschließen
Baugrunduntersuchung (Bodengutachten) durchführen
Erschließung des Grundstücks für Wasser, Strom, Abwasser, Kabel- und Internetanschluss. etc.
Baustelleneinrichtung

3. Rohbauphase

Zum Abschluss der Rohbauphase muss das „Gerüst“ des Hauses stehen. Die einzelnen Zwischenphasen sind dabei

Aushub
Bodenplatte oder Keller errichten
Mauerwerk oder Fertigbauteile errichten
Decken und Dachstuhl setzen
Dach eindecken
Fenster und Außentüren einsetzen
Am Ende wird das Richtfest gefeiert.

4. Ausbauphase

Die Ausbauphase widmet sich ganz dem Innenausbau und der Haustechnik. Im einzelnen geht es dabei um die Gewerke

Elektro- und Sanitärinstallationen
Heizung und Lüftung
Wärmedämmung und Innenputz
Estrich gießen
Trockenbau (z. B. Trennwände)
Bodenbeläge und Fliesen
Maler- und Tapezierarbeiten
Sanitärobjekte und Innentüren montieren

5. Abschluss und Übergabe

Mit der Bezugsfertigkeit wird das Haus übergeben. Die Endabnahme erfolgt durch den Bauleiter oder einen Gutachter. Das ist die Gelegenheit, eine Mängelliste zu überprüfen und die Mängel zu beheben. Danach erfolgt die förmliche Hausübergabe /
Schlüsselübergabe und der Einzug (Umzugsfirma frühzeitig beauftragen) kann in Angriff genommen werden. Dafür muss rechtzeitig eine Anmeldung bei den Versorgern (Gas, Wasser, Strom, Telefon) und beim Einwohnermeldeamt erfolgen.

6. Nach dem Einzug

Nach dem Einzug ist es an der Zeit, die Außenanlagen zu gestalten. Garten, Terrasse, Carport oder Garage müssen angelegt und eventuelle Restarbeiten oder Nachbesserungen müssen erledigt werden.

Eine Übersicht über die Themen, die auf dem Informationsportal Hausbautipps24 im Rahmen des Hausbaus behandelt werden, findet sich nachstehend. Einfach anklicken und schon sind Sie im entsprechenden Bereich.

Außenanlagen
Garagen und Carports
Swimmingpool
Terrassen und Balkone
Wintergarten
Wege und Zäune

Bauplanung
Baustoffe
Bauteile
Dämmstoffe
Ziegel
Bauweise
Barrierefrei bauen
Fertighaus
Holzhaus
Massivhaus
Ökologisches Bauen
Klimaschutz
Dach
Keller
Haustechnik
Elektro
Heizungstechnik
Sicherheit
Innenausbau
Badezimmer
Fenster
Fußboden
Küchen
Treppen
Türen
Ratgeber
Anbau
Badezimmer
Bauvertrag
Fenster
Fertighaus
Grundstückskauf
Hausbau
Hausbaufinanzierung
Solarenergie
Versicherungen beim Hausbau
Wintergarten

Unsere neuesten Blogbeiträge:

Keine Angst vor Unwettern

Hausbau / Dach: Im Windkanal zum regensicheren Dach

Die wichtigste Aufgabe des Daches ist der Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner vor Wind und Wetter. Ob das Dach tatsächlich regensicher ist, hängt von verschiedenen Aspekten ab. So gilt etwa als Faustregel: Je steiler die Dachneigung, desto höher die Regensicherheit, weil der Regen dann besser abfließen kann. Eine der entscheidenden Voraussetzungen für Regensicherheit ist allerdings die Qualität des Deckmaterials.

Katasteramt

Das Katasteramt hält wichtige Unterlagen für den Hausbau bereit

Vom Katasteramt erhalten Sie folgende Unterlagen:

Auszug aus dem Gebäudebuch (wenn benötigt)
Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
Abzeichnung der Flurkarte
Amtlicher Lageplan

Das Gebäudebuch wird nicht mehr in jedem Katasteramt geführt. Im Gebäudebuch werden alle bebauten Grundstücke aufgeführt. Für den Hausbau hat es nur insofern Bedeutung, als gegebenenfalls ein abzureißendes Altgebäude auf dem neu zu bebauenden Grundstück vorhanden ist.

Das Liegenschaftsbuch ist das vom Katasteramt geführte Buch ( mit anhängenden Flurkarten im großen Maßstab), in dem alle Liegenschaften aufgrund von Vermessungen nachgewiesen und beschrieben sind.

Heute wird das Liegenschaftsbuch bei fast jedem Katasteramt als sogenanntes ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) in digitaler Form geführt.

Das ALB als Buch des Liegenschaftskatasters liegt zur Einsichtnahme beim Katasteramt aus und enthält Grundstücksangaben aus:

der Flurstücksdatei mit Flurstückskennzeichen, Lage- und Flächenangabe, Nutzung und Bodenschätzung (Grundlage für die Flurkarte).
der Bestandsdatei mit dem Grundbuchbestand der Flurstücke der Eigentümer (notwendig für die Vermessung),
der Gebäudedatei mit Gebäudekennzeichnung, Lage, Nutzung, Geschossflächenzahl (Grundlage für das Gebäudebuch) sowie
weiteren Dateien, wie der Gemarkungs- und Gemeindedatei,
der Datei der Buchungsstelle des Katasteramtes
sowie der Datei der Eigentümer oder Erbbauberechtigen (Grundlage für das Grundbuch).

Flurkarte (erhältlich beim Katasteramt)

Die Flurkarte ist eine maßstabsgetreue Karte, die beim Katasteramt geführt wird. In der Flurkarte sind die Flurstücke mit ihren Grenzen, Nummern und Nutzungsarten dargestellt. Sie enthält innerhalb des Bereiches eines jeweiligen Katasteramtes auch die Grenzen der Gemarkungen, Flure und Hoheitsgebiete, die Grundrisse der Gebäude, die Lagebezeichnungen und die topographischen Gegenstände. Aus ihr entwickelt sich nach Vermessung ein amtlicher Lageplan, eine wichtige Unterlage auch für die Hausbaufinanzierung.

Die Flurkarte ist nämlich auch ein Teil des amtlichen Verzeichnisses der Flurstücke im Sinne der Grundbuchordnung und zusammen mit den übrigen Bestandteilen des Liegenschaftskatasters amtliches Verzeichnis der Grundstücke beim jeweiligen Katasteramt. Darüber hinaus enthalten die Flurkarten im modernen Mehrzweckkataster vielfach auch topographische Angaben und Höhenlinien.

Amtlicher Lageplan

In der Regel wird der Amtliche Lageplan durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur aufgrund seiner eigenen Vermessung und den notwendigen Unterlagen vom Katasteramt aufgestellt.

Im Amtlichen Lageplan stehen Angaben über:

die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung
die Bezeichnung des Grundstücks und der benachbarten Grundstücke mit Angabe der Eigentümer und deren Anschrift
die beim Katasteramt nachgewiesenen Grenzen des Grundstücks, seine Maße und seinen Flächeninhalt sowie die benachbarten Grundstücke
die Höhenlage des Baugrundstücks bzw. des engeren Baufeldes
die Breite und Höhenlage angrenzender öffentlicher Verkehrsflächen
Schächte, Schieber und Absperreinrichtungen, Entnahmestellen der Versorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Gas und Fernwärme
Festsetzungen im Bebauungsplan oder einer anderen Satzung über Art und Maß der baulichen Nutzung mit den Baulinien und Baugrenzen, sofern dem Katasteramt gemeldet
Bäume auf dem Grundstück, die durch eine Baumschutzverordnung oder Baumschutzsatzung geschützt sind
Flächen auf dem Grundstück, die von Grunddienstbarkeiten und Baulasten betroffen sind (Achtung Baulasten müssen beim Katasteramt nicht gemeldet sein!)
vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück mit Angabe ihrer Nutzung, Anzahl der Geschosse, Außenwand und Firsthöhe, Dachform und der Bauart der Außenwände und der Bedachung;

Der „Amtliche Lageplan" ist notwendig zur Erstellung des Bauantrags oder der Bauanzeige. Bei der Erstellung arbeiten Vermessungsingenieur und Katasteramt zusammen.

Die „Checkliste Katasterunterlagen" zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie beim Katasteramt bekommen, wofür Sie diese benötigen und woher Sie zusätzliche Katasterunterlagen für Ihr Grundstück bekommen können.

< zurück

weiter >

Grundstücksangebote

Grundstücksangebote für den Hausbau

Für Ihren Hausbau gilt es, die Grundstücksangebote hinsichtlich verschiedener Kriterien zu untersuchen. Zuerst erhebt sich die Frage, was bei der Grundstückssuche zu beachten ist. Hat man dann einige in Frage kommenden Grundstücksangebote erhalten, stellt sich das Problem, den tatsächlichen Grundstückswert zu ergründen. Insbesondere ist bei diesen Grundstücksangeboten auch die Bodenbeschaffenheit und die Frage der Erschließung eingehend zu untersuchen. Das nachstehende Schaubild stellt die Einflussnahme der verschiedenen Faktoren zur Sichtung der Grundstücksangebote dar. Eine Hilfe dazu gibt Ihnen auch unsere Checkliste Grundstückswert.

Grundstückswert - Erschließung - Bodenbeschaffenheit - Grundstückssuche

Schaubild Grundstückssuche - Grundstückswert - Grundstückssuche - Form - Bodenrichtwert - Hausbautipps24 Online Ratgeber - Grundstückskauf

< zurück

weiter >

Der Grundstückskaufvertrag

Im Normalfall baut man einmal in seinem Leben ein eigenes Haus. Wegen dieser besonderen Relevanz für das Eigenkapital des Bauherren, hat der Gesetzgeber für einen Grundstückskaufvertrag die Beurkundung durch einen Notar vorgeschrieben. Der Notar hat den Käufer und den Verkäufer umfassend über die rechtlichen Fragen des Grundstückskaufvertrages zu informieren. Der Notar hat dafür zu sorgen, daß für den Käufer ein unbelastetes Eigentum im Grundbuch eingetragen wird.

Die Durchführung und Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages kann mitunter sehr kompliziert sein, gegebenenfalls ist sogar die Abwicklung über ein Notaranderkonto notwendig.

Zur Vorbereitung des Notartermins für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages sollten Sie sich auch mit dem Grundbuch befassen. Wichtig ist hierbei, zu wissen, warum die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Errichtung eines Notaranderkontos Bedeutung haben kann. Das nachfolgende Schema verdeutlicht die einzelnen Schritte des Grundstückskaufvertrages bis zur vom Notar veranlassten Eigentumsüberschreibung. Arbeiten Sie den Muster-Grundstückskaufvertrag Schritt für Schritt, am besten mit einem in Grundbuch- und Beurkundungsfragen erfahrenen Freund oder Bekannten durch.

Der Grundstückskaufvertrag(Schema)

Sie erhalten den	Kaufvertragsentwurf
Sie überprüfen ihn auf	Grundbucheintragungen Lasten Beschränkungen sonstige vorrangige Rechte Gewährleistung Rücktrittsrecht
Sie vereinbaren einen	Notartermin
Zur Sicherung des Eigen- tumsübergangs erfolgt eine	Auflassungsvormerkung
Sie bewirken die	Zahlung
Der Notar veranlasst die	Eigentumsüberschreibung
Sie sind	EIGENTÜMER

< zurück

weiter >

Rücktritt

Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Sie als Käufer eines Grundstückes sollten sich vor der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages Gedanken darüber machen, ob Sie Rechte zum Rücktritt vom Kaufvertrag vereinbaren sollten, für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden kann.

Wer bei einem Rücktritt Schadenersatz und u.U. weitere Zahlungen an die jeweils andere Vertragspartei zu leisten hat, sollte möglichst vorher überlegt und im Grundstückskaufvertrag festgelegt werden.

Der Verkäufer wird es nicht gerne sehen, wenn Sie für bestimmte Situationen, die nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages entstehen, ein kostenloses Recht zum Rücktritt vereinbaren wollen.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie aber eine entsprechende Rücktritts - Formulierung in den Grundstückskaufvertrag einfließen lassen, andernfalls erhebliche Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen können.

Gute Gründe für den kostenlosen Rücktritt sind:

Ihre Finanzierung wird nicht oder nicht in ausreichender Höhe bewilligt.
Die Bebaubarkeit des Grundstückes ist nicht gegeben, bzw. nicht so, wie es von Ihnen vorgesehen wurde.
Beantragte und eingeplante staatliche Fördermittel werden Ihnen nicht gewährt.

< zurück

Gewährleistung

Gewährleistung beim Grundstückskauf

Der Begriff Gewährleistung stammt aus dem Bereich des Schuldrechts im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Als Gewährleistung bezeichnet man dabei die gesetzliche Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger eine Sache mängelfrei zur Verfügung zu stellen, in unserem Fall also das Grundstück.

In vielen Grundstückskaufverträgen findet sich der für den Käufer absolut unbefriedigende Passus:

Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft

Der Verkäufer möchte nämlich nicht die Gewährleistung dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Schadstoffen und Altlasten ist oder dass der Boden eine bestimmte Bodenbeschaffenheit hat, usw.

Bei einem Gewährleistungsausschluss müssen Sie sehr vorsichtig sein.

Bestehen Sie darauf, daß die Gewährleistung für die Bebaubarkeit und die Bodenbeschaffenheit in Ihrem Sinne vereinbart wird. Sie verlieren sonst Ihre Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie z.B. erst nach Baubeginn, feststellen, daß auf dem Grundstück bestimmte Voraussetzungen nicht gegeben sind, um Ihr Haus bauen zu können, werden Sie ohne Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer unter Umständen sehr viel Geld verlieren, im schlimmsten Fall sogar den Bau ganz einstellen müssen.

Wenn Sie auch nur den geringsten Anlass haben, an der Bebaubarkeit des Grundstückes zu zweifeln, sollten Sie ein Bodengutachten verlangen. Daraus ergibt sich eindeutig, wie die Tragfähigkeit des Bodens beschaffen ist und ob der Boden z.B. mit Altlasten verseucht ist. Wenn der Verkäufer keine Gewährleistung zugestehen will, müssen Sie nämlich als neuer Eigentümer für die Sanierung des Grundstückes selber sorgen. Dies kann unter Umständen Ihre Gesamtfinanzierung ins Wanken bringen.

Nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)hat der Verkäufer eine Gewährleistungsfrist von 2 Jahren einzuhalten. Leider kann der Ausschluß der Gewährleistungsfrist aber vereinbart werden. Bestehen Sie darauf, daß die gesetzlich vorgesehene Frist auch eingehalten wird.

< zurück

weiter >

Notar

Die Rolle des Notars beim Grundstückskauf

Ein Grundstückskaufvertrag muß immer bei einem Notar abgeschlossen werden. Wenn Sie mit einem sogenannten Bauträger bauen, erwerben Sie neben dem Grundstück auch das Haus. In diesem Fall muss auch die Beurkundung des Werkvertrages vom Notar vorgenommen werden.

Alle Nebenabsprachen, die das Grundstück betreffen, gehören mit in den Grundstückskaufvertrag und müssen zu ihrer Wirksamkeit vom Notar beurkundet werden.

Lassen Sie sich den Grundstückskaufvertrag oder einen „Kaufvertragsentwurf" einige Zeit vor dem Notartermin aushändigen. Studieren Sie ihn in aller Ruhe und mit Personen Ihres Vertrauens. Im Zweifel sollten Sie den Entwurf von einem im Grundstücksrecht versierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Scheuen Sie sich nicht, auch dem Notar Fragen zu stellen, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages muss sich der Notar zum Feststellen der Eigentumsverhältnisse und der Belastungen auf dem Grundstück über das Grundbuch durch Einsichtnahme informieren. Lassen Sie sich die zeitnahe Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Notar bestätigen. Der Notar wird fast immer durch den Verkäufer bestimmt. Warum eigentlich? Sie müssen die Beurkundung meist bezahlen, also sollten auch Sie den Notar bestimmen.

Denken Sie daran, der Notar des Verkäufers ist nicht Ihr Interessenvertreter. Der Notar beurkundet lediglich den Grundstückskaufvertrag, den ihm der Verkäufer übergeben hat.

Er wird den Vertrag lediglich danach beurteilen, ob er gegen gesetzliche Regelungen verstößt. Auch wenn der Notar den Vertrag selbst aufgesetzt hat, ist nicht gesagt, dass Ihre Interessen ausreichend berücksichtigt worden sind.

Bestehen Sie immer darauf, dass der Notar das Grundbuch einsieht. Lassen Sie ihn eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches zum Vertragsbestandteil machen.

Der Notar-Termin

Der Notar stellt zuerst die Identität und Anwesenheit der beiden Parteien fest. Danach soll der Notar den Willen der Vertragschließenden erforschen, den Sachverhalt aufklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vereinbarungen belehren.

Der Notar ist verpflichtet, darüber eine Niederschrift anzufertigen, diese Niederschrift vorzulesen und von den Parteien genehmigen zu lassen. Nach der Niederschrift wird der Vertrag vom Käufer und vom Verkäufer, sowie vom Notar unterschrieben.

Ein rechtswirksamer Bezug auf Karten, Pläne, Zeichnungen und andere Schriftstücke ist nur durch Nennung in der Vertragsurkunde und durch ihr Beifügen zur Niederschrift der Vertragsurkunde möglich. Mündliche Absprachen sind nicht gültig. Darauf müssen Sie unbedingt achten!!!

Zur Vorbereitung der Beurkundung selbst erhalten Sie ein Muster für einen Grundstückskaufvertrag unter der Rubrik Checkliste „Grundstückskaufvertrag".

< zurück

weiter >

Grundbuch

Das Grundbuch

Jedes Geschäft mit Grundstücken bedarf zu seiner rechtlichen Wirksamkeit der Eintragung in das zuständige Grundbuch. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsänderung wirksam.

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.

Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, (die Absicht, einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen, ist ein berechtigtes Interesse) darf beim Grundbuchamt in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen.

Für jedes selbständige Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Die Grundbuchblätter werden nach einem einheitlichen Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:

Aufschrift

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Grundbuchamtes beim Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und die Nummer des Grundbuchblattes.

Das nächste Blatt des Grundbuches ist das

Bestandsverzeichnis

Durch die Eintragung in das Bestandsverzeichnis wird das Grundbuch im eigentlichen Sinne erstmals gebildet, in dem ein oder mehrere katastermäßig vermessene Flurstücke, auch Parzellen genannt, mit einer Nummer versehen werden.

Danach folgen im Grundbuch die sogenannten Abteilungen.

I. Abteilung : Eigentümer

In der I. Abteilung des Grundbuches erfolgt die Eintragung des jeweiligen Eigentümers und die Eintragung der Begründung seiner Eintragung. Die Grundlage der Eintragung kann z. B. die Auflassung, eine Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Zwangs-Versteigerungsverfahren sein.

II. Abteilung : Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks

In Abteilung II des Grundbuches werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen, eingetragen. Nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, stehen in der nächsten Abteilung, der III. Abteilung.

Folgende Lasten und Beschränkungen können eingetragen sein :

Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

- Baubeschränkungen (z.B. durch Abstandsflächen)
- Geh-, Fahr- und Wegerecht
- Kanal- und Leitungsrecht

Für Sie als Käufer eines Grundstücks muß demnach auf folgendes geachtet werden:

Ist das Grundstück, das Sie kaufen wollen, mit Dienstbarkeiten belastet, so stellt sich die Frage, wo z.B. die Leitungsrechte oder Durchfahrtsrechte verlaufen. Wenn sich die Leitungen oder Wegerechte, auf der Fläche, die Sie bebauen wollen befinden, können Sie damit Ihre geplante Bebauung verhindern.

Es ist auch möglich, daß Sie selbst eine Dienstbarkeit benötigen. In diesem Fall ist es wichtig, diese Dienstbarkeit zu Ihren Gunsten eintragen zu lassen. Achten Sie darauf, daß Ihre Dienstbarkeit im Grundbuch im Range vor den dinglichen Belastungen durch Reallasten oder Grundpfandrechte steht. Ist dies nicht der Fall, könnte die Dienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung erlöschen.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit benutzen Sie unsere Checkliste „Dienstbarkeiten"

Ein weiteres Recht ist das Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht ist die Berechtigung eines Dritten, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in einen zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben.

Das Vorkaufsrecht ermöglicht dem berechtigten Dritten, das Grundstück unter denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verkäufer es an einen Käufer verkauft hat. Sobald der Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit dem Käufer abgeschlossen hat, kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Verkäufer erklären, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Es gibt mehrere verschiedene Arten des Vorkaufsrechtes :

- Gesetzliches Vorkaufsrecht
- Öffentliches Vorkaufsrecht
- Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht
- Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung
- Vorkaufsrecht bei Miterben
- Vorkaufsrecht der Mieter

Prüfen Sie die Einflussnahme des Vorkaufsrechtes mit unserer Checkliste „Vorkaufsrecht"

Die Gemeinde kann ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 u.f. BauGB beim Kauf von Grundstücken unter Angabe des Verwendungszweckes und unter bestimmten gesetzlich geregelten Bedingungen ausüben.

Das öffentliche Vorkaufsrecht unterscheidet zwischen

- persönlichem und
- dinglichem Vorkaufsrecht.

Das persönliche Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB wird in der Weise eingetragen, dass eine genau bezeichnete Person begünstigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Beim dinglichen Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 2 BGB wird eingetragen, daß der jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstückes, oft das des Nachbarn, das Vorkaufsrecht ausüben kann.

Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht

In Erbbaurechtsvertrag wird oft dem Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung

Nur bei der sogenannten Teilungsversteigerung ist ein Vorkaufsrecht möglich, wenn kein bisheriger Miteigentümer den Zuschlag erhält. In diesem Fall wird meist eine Erklärung vom zuständigen Amtsgericht eingeholt, dass der Begünstigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

Vorkaufsrecht bei Miterben

Wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben seine Miterben ein Vorkaufsrecht, solange sie Ihren Erbteil noch selbst besitzen.

Ein weiteres dingliches Recht ist das Erbbaurecht

Unter einem Erbbaurecht versteht man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem Grundstückes ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Das Recht selbst wird wie ein Grundstück behandelt, erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann belastet und veräußert werden. Für den Erbbauberechtigten bietet es den Vorteil, dass er keinen Kaufpreis für das Grundstück zahlen muß. Als Gegenleistung bekommt der Eigentümer eine Vergütung, den sogenannten Erbbauzins.

Für Sie als Bauherren ist bei einem Erbbaugrundstück wichtig, wie hoch der Erbbauzins ist, wie lange das Erbbaurecht noch läuft und ob Vorkaufsrechte bestehen.

Wenn Sie ein Erbbaugrundstück in die engere Wahl gezogen haben, beachten Sie unbedingt unsere Checkliste „Erbbaurecht".

Ein wichtiges Recht ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen, damit dem Grundstückskäufer der Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gesichert ist. Durch die Vormerkung kann der bisherige Grundstückseigentümer nicht mehr zum Nachteil des Käufers über das Grundstück verfügen.

Vereinbaren Sie im Kaufvertrag unbedingt, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn die Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen worden ist. Erst wenn der Notar Sie über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich informiert hat, sollten Sie zahlen.

Zu den weiteren Beschränkungen, die ins Grundbuch eingetragen werden können, gehören :

Der Nacherbenvermerk

Mit diesem Vermerk werden die Rechte der Nacherben festgeschrieben. Dadurch kann der Vorerbe grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Nacherben über Grundstücke verfü-gen, die sich im Nachlass befinden. Hat der Vorerbe trotzdem ein zum Nachlass gehörendes Grundstück verkauft, so kann der Nacherbe die Annullierung des Kaufvertrages fordern, wenn ein Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen war.

Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk.

Ein Zwangsversteigerungsvermerk oder Zwangsverwaltungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, aus der hervorgeht, daß die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet ist.

Das Grundbuchamt trägt nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht diesen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches des betroffenen Grundstücks ein. Der Vermerk lautet schlicht :

"Die Zwangsversteigerung ist angeordnet,
eingetragen am .................".

Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine Verfügungsbeschränkung für den Eigentümer. Der Eigentümer kann zwar noch über das Grundstück verfügen, nämlich dieses verkaufen oder belasten, er muß aber die Einwilligung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers einholen.

Achten Sie daher vor Abschluss des Kaufvertrages auf einen solchen Vermerk im Grundbuch. Es entstehen sonst unnötige Notargebühren, wenn der betreibende Gläubiger nicht zustimmt.

Sanierungs- und Umlegungsvermerk

Liegt das von Ihnen ausgesuchte Grundstück in einem Sanierungsgebiet, so steht ein entsprechender Vermerk im Grundbuch.

Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und führt die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln auf. Das Grundbuchamt trägt in die Grundbücher dieser Grundstücke ein, dass eine Sanierung durchgeführt wird.

Solange der Sanierungsvermerk besteht, muß der Grundstückseigentümer für folgende rechtliche Veränderungen die Zustimmung der Gemeinde einholen :

- Teilung eines Grundstücks,
- Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen mit einer Geltungsdauer von mehr als 1 Jahr,
- Veräußerung eines Grundstücks,
- Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- Bestellung einer Grundschuld, Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags,
- Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast.

Damit ist die II. Abteilung des Grundbuchs für Sie kein Buch mit sieben Siegeln mehr und Sie können mit unserer Checkliste „Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs" allen Unannehmlichkeiten aus dem Wege gehen.

Abteilung III

In der dritten Abteilung des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, und die sich darauf beziehenden Vormerkungen und sonstigen Veränderungen eingetragen.

Die Darlehensgeber können aus den zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten ihre Forderungen geltend machen.

Die Grundschuld ist ein "Grundpfandrecht", mit dem ein Grundstück zur Sicherung einer Forderung durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Sie berechtigt den Darlehensgeber, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern und bei Nichtzahlung das Grundstück auf dem Wege der Zwangsvollstreckung veräußern zu lassen.

Im Gegensatz zur Hypothek ( s. unten), bei der eine Darlehensforderung Voraussetzung ist, ist die Grundschuld nicht von einer bestehenden Forderung abhängig.

Eine Grundschuld wird bestellt, indem der Notar eine vom Grundstückseigentümer abgegebene Erklärung zur Belastung seines Grundstückes mit einem Antrag auf Eintragung an das Grundbuchamt übergibt.

In diesem Antrag wird auch die gewünschte Rangstelle der Grundschuld angegeben. Kann die Grundschuld nicht an der beantragten Rangstelle eingetragen werden, weil bereits andere Belastungen im Range vorher eingetragen worden sind, so muß zur Durchsetzung des Notarauftrages von den vorrangigen Eintragungen ein Rangrücktritt eingeholt werden.

Der Sinn dieser Rangfolge ist, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung ein vorrangiges Recht zuerst befriedigt wird. Der Rang legt für die Gläubiger die Reihenfolge der Ihnen zustehenden Zahlungen aus dem bei einer Zwangsversteigerung erzielten Erlös fest.

Auch die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten. Unter einer Hypothek versteht man, dass ein Grundstück zur Absicherung langfristiger Darlehen durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch belastet wird.

Der Hypothekengeber erhält mit der Eintragung der Hypothek das Recht, das Grundstück wegen einer ihm zustehenden Forderung zu verwerten, wenn das Darlehen nicht fristgerecht zugrückgezahlt wird.

Die Hypothek ist an diese Forderung gebunden. Im Gegensatz zur Grundschuld existiert die Hypothek nämlich nur dann, wenn auch eine Forderung besteht. Ist die Forderung getilgt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um, die dem Eigentümer des Grundstückes zusteht.

Alle für Sie wichtigen Grundbuchangelegenheiten können Sie mit unserer Checkliste „Grundbuch" genauestens abklären.

< zurück

weiter >