Bausparvertrag und Bauspardarlehen
Wenn man sich mit dem Einsatz von Bauspardarlehen für die Baufinanzierung beschäftigt, muss man zu allererst die grundsätzlichen Gegebenheiten von Bausparverträgen durchleuchten.
Grundlagen des Bausparvertrages
Bausparverträge werden bei einer Bausparkasse abgeschlossen, um eine vertraglich vereinbarte Bausparsumme nach Ansparung mit einem Mindestsparkapital ( 30 – 50 % der Bausparsumme) und dem Erhalt eines Bauspardarlehens ( Differenz zwischen Mindestsparkapital und Bausparsumme) nach Zuteilung für wohnwirtschaftliche Zwecke zu verwenden.
Um ein Bauspardarlehen zu erhalten, muss man also einen Bausparvertrag abschließen und diesen besparen oder durch eine einmalige Einzahlung mit dem Mindestsparguthaben auffüllen.
Die Besparung des Bausparvertrages ist mit einer sogenannten Mindestsparrate vorzunehmen. Diese gewährleistet, dass nach einer gewissen, genau festgelegten Sparzeit, zwischen 10 und 11 Jahren, das Mindestsparguthaben erfüllt wird und damit der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Damit erlangt der Bausparer sein Anrecht auf das zinsgünstige Bauspardarlehen.
Zuteilung des Bausparvertrages
Wenn das Mindestsparguthaben erreicht ist, gelangt der Bausparvertrag in die Zuteilungsmasse. Die sofortige Auszahlung des Bauspardarlehens ist damit bei weitem noch nicht erreicht. Da das Bauspargeschäft nur dadurch funktioniert, dass die Sparer das Geld für die Herausgabe der Bauspardarlehen in die Bausparkasse einbezahlen müssen, steht immer nur ein gewisser Betrag für die Bauspardarlehen zur Verfügung. Dies ist gesetzlich festgelegt und wird vom Bundesaufsichtsamt überprüft und kontrolliert. Über die Reihenfolge der Bausparverträge, die in der Zuteilungsmasse vorhanden sind entscheidet eine Bewertungszahl. Die Bewertungszahl wird nach der Formel „Zeit x Geld“ errechnet. Dies bedeutet, je mehr Geld eingezahlt wurde und je länger es in dem Zuteilungstopf der Bausparkasse liegt, desto höher ist die Bewertungszahl.
Den deutschen Bausparkassen ist es gesetzlich untersagt, über den genauen Zeitpunkt der Zuteilung Zusagen zu erteilen oder mit den Wartezeiten bis zur Zuteilung zu werben.
Nachteile von Bausparverträgen
Bauspardarlehen haben den unbestrittenen Vorteil von über die gesamte Laufzeit des Bauspardarlehens festen und niedrigen Zinsen. Es gilt jedoch auch, einige Nachteile in Kauf zu nehmen.
Guthabenzinsen bei Bausparverträgen
Der erste Nachteil liegt in dem niedrigen Guthabenzinsen für das anzusparende Mindestsparkapital. Diese Zinsen sind zwangsläufig niedrig, da mit dem Kapital ja auch die zinsgünstigen Bauspardarlehen ausgereicht werden müssen. Andere Sparformen bieten da derzeit allerdings auch keine günstigeren Möglichkeiten.
Weniger Zinsen beim Ansparen des Bausparguthabens bedeutet logischerweise auch weniger Guthaben auf dem Bausparkonto. Das Bauspardarlehen, das man aufnehmen muß, ist daher beim Bausparen höher, als wenn man das Eigenkapital anderweitig zinsbewusster angespart hätte. Rechnet man die Zinsverluste, die beim Bausparen entstehen, in den Effektivzins ein, so erhöht sich der Effektivzinssatz nicht unerheblich.
Gebühren
Der zweite Nachteil ist in den teilweise verhältnismäßig hohen Gebühren zu suchen, die von den Bausparkassen erhoben werden. Bausparkassen nehmen mindestens folgende Gebühren:
Abschlussgebühren (damit wird der Außendienst bezahlt), Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühren, Schätzungskosten vor Herausgabe des Bauspardarlehens, Gebühren für die Kundenzeitschriften.
Es gibt hier und da noch weitere versteckte Gebühren, die das Darlehen in seinem Effektivzins doch erheblich verteuern.
Wie bei allen Teilen von Baufinanzierungen ist auch hier nach der Devise zu verfahren:
Bausparvertrag - Vergleichen-Vergleichen-Vergleichen!
Vorteile des Bauspardarlehens
Die Absicherung des Bauspardarlehens erfolgt im Range hinter der sogenannten „1. Hypothek", die einen Beleihungsauslauf von 60 % des Beleihungswertes hat. Die Beleihungsgrenze für das Bauspardarlehen liegt dagegen bei ca. 80% der angemessenen Bau- und Herstellungskosten.
Öffentliche Förderung
Für Bausparer, die über ein mittleres Einkommen verfügen, gibt es verschiedene staatliche Fördermittel. Sie garantieren den Kunden der Bausparkassen attraktive Renditen. Drei Möglichkeiten bietet der Staat dabei an: die Wohngeldprämie, die Arbeitnehmersparzulage und die vermögenswirksamen Leistungen. Die Voraussetzungen zum Erhalt dieser Leistungen richten sich nach dem Einkommen. Singles dürfen maximal 25.600 Euro, Ehepaare 51.200 Euro pro Jahr verdienen.
Spar- und Darlehenskonditionen:
Die Bausparkassen bieten, je nach Interessenlage des Kunden, unterschiedliche Bauspartarife an, wobei die Guthabenzinsen derzeit zwischen 0,05 und 0,5 % liegen, während man für das Bauspardarlehen Darlehenszinsen zwischen 1,2 und 3 % bezahlen muss. Allerdings darf man nicht außer Acht lassen, das ein Bauspardarlehen innerhalb einer Frist von 11- 12 Jahren zurückzuzahlen ist, was eine hohe Annuität erfordert, die unter Umständen doch eine erhebliche Belastung für den Darlehensnehmer bedeuten kann.
Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bestehen Möglichkeiten der Vor- und Zwischenfinanzierung. Dann kann ein Bauspardarlehen in Höhe der Bausparsumme als Sofortdarlehen oder Zwischenkredit gewährt werden.