Der Bauvertrag – Die Fristen
Zeitverzögerungen beim Bau von Großprojekten wie Stuttgart 21, Berliner Flughafen oder Elbphilharmonie in Hamburg sind jedermann durch die Presse bekannt. Die dort aufgetretenen Fristversäumnisse sind eklatant. Bei kleineren Bauvorhaben, wie dem Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, können solche Fristproblematiken, die zu erheblichen Bauverzögerungen führen können, ebenfalls auftreten. Das Nichteinhalten von Terminen ist eine der typischen Ursachen für Frust und Streitigkeiten beim Hausbau. Man kann sich diesen Frust ersparen, wenn man im Bauvertrag bereits alle Fristen und Termine verbindlich festlegt.
In rechtlicher Hinsicht ist ein Bauvertrag auch ohne die Bestimmung von Fristen und Terminen wirksam. Gerade diese Situation führt aber immer wieder zu Auseinandersetzungen, denn es ist nicht klar, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertigstellen muss. Es ist daher sehr wichtig, im Bauvertrag alle Fristen genau festzulegen. Notwendige Termine sind insbesondere der Beginn der Bauarbeiten, Zwischentermine für bestimmte Bauabschnitte und der Fertigstellungstermin. In der Praxis häufig vorkommende Terminbestimmungen, die keinen exakten Zeitraum angeben, wie z.B. in ca. 3 Monaten o.ä., sollten niemals akzeptiert werden.
Natürlich müssen auch Festlegungen darüber getroffen werden, welche Maßnahmen oder Sanktionen getroffen werden können, wenn die vereinbarten Fristen nicht eingehalten werden.
Rechtslage, wenn keine Termine vereinbart sind
Sollte der Bauvertrag ohne Frist- und Terminbestimmungen abgeschlossen sein, so bedeutet das nicht zwangsläufig, dass der Bauunternehmer den Baubeginn längerfristig hinausschieben kann. Nach der gängigen Rechtsprechung kann sich aus dem Vertrag an sich bereits eine Verpflichtung für einen schnellen Baubeginn ergeben, was auch durch entsprechende Formulierungen in den Verkaufsprospekten unterstellt werden kann.
Die deutschen Gerichte haben in ihrer Rechtsprechung den Grundsatz des zügigen Baubeginns und der Fertigstellung in einem angemessenen Zeitraum entwickelt. Als angemessen wird ein Zeitraum erachtet, der nach den Erfahrungen und Statistiken für die Herstellung des Bauprojektes erforderlich ist. Im Streitfall hat der Bauunternehmer dabei die Verpflichtung, nachzuweisen, dass die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Sanktionsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung von Fristen
Nun kann man nicht sofort vor Gericht ziehen, wenn eine Frist oder auch nur vermeintliche Frist, nicht eingehalten wird. Es gibt folgende Möglichkeiten:
Neue Fristen oder Nachfristen setzen,
bei Nichteinhaltung der Nachfristen nach Androhung den Vertrag kündigen, und den Rücktritt vom Vertrag erklären,
den Auftragnehmer auf Schadenersatz verklagen.
In solchen Fällen (und dann, wenn kein Termin vereinbart worden ist) empfiehlt es sich aber, vorher rechtlichen Rat durch einen versierten Fachanwalt einzuholen. Wer seine vermeintlichen Rechte durchsetzen will muss nämlich unter Umständen mit langwierigen Prozessen rechnen, die meist beiden Seiten nicht sonderlich gut bekommen.
Daher ist es unumgänglich, schon bei dem Abschluss des Bauvertrages konkret und korrekt festzuhalten, wann der Baubeginn erfolgen soll und wann die Fertigstellung erfolgen soll.
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