Eine gesunde Baufinanzierung funktioniert nur mit realistischer Nebenkostenberechnung

Baufinanzierung:  Paare oder Familien, die sich den Traum vom Hausbau verwirklichen, unterschätzen oftmals die Baunebenkosten. Dabei betragen diese bis zu 20 Prozent des eigentlichen Hauspreises. Welche zusätzlichen Ausgaben anfallen, wie diese bestmöglich eingeplant und zum Teil sogar eingespart werden können: hier ein Überblick.

Der Hausbau oder der Kauf eines eigenen Hauses ist ein großer Schritt und will wohlüberlegt sein, schließlich sind damit hohe Investitionskosten verbunden. Wer sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden im Grünen erfüllt, sollte jedoch nicht nur die Bau- bzw. Kaufkosten berücksichtigen. Hinzu kommen weitere Kosten, die nicht direkt im Hauspreis enthalten. Bei diesen Baunebenkosten handelt es sich um Zusatzausgaben, die zum eigentlichen Immobilienpreis hinzugerechnet werden müssen. Dazu gehören zum Beispiel Notarkosten, Maklergebühren oder die Grunderwerbssteuer, aber auch Kosten für die Planung und den Bau des Hauses.

Aufgrund der Material- und Lieferengpässe bei Baumaterialien wie Stahl, Glas, Holz, Sand oder chemischen Stoffen sind die Baunebenkosten im Zuge der Corona-Pandemie zum Teil stark gestiegen. Doch auch unabhängig davon beeinflussen die Nebenkosten die Höhe des Finanzierungsbedarfs für ein Eigenheim nicht unerheblich und sind beim Hausbau oder -kauf entsprechend einzukalkulieren.

Wie hoch die Baunebenkosten ausfallen, variiert je nach Bundesland, Grundstücksgröße und -zustand, den individuellen Wünschen sowie dem Kauf- bzw. Baupreis. In der Regel betragen die Zusatzkosten etwa 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises. Das heißt zu einem Bauprojekt, das mit 300.000 Euro veranschlagt ist, kommen zusätzlich bis zu 60.000 Euro Baunebenkosten hinzu.

Unvorhergesehene Kosten vermeiden

Die Baunebenkosten sind bei einer Baufinanzierung zusätzlich zum Immobilienpreis mit einzukalkulieren. Umso wichtiger ist es, dass sich Kreditnehmer bereits vor dem eigentlichen Hauskauf bzw. Bauvorhaben einen Überblick über die möglichen Nebenkosten verschaffen, um ihre Finanzen übersichtlich zu gestalten. Erfahrungen zeigen jedoch, dass die Baunebenkosten von den künftigen Eigenheimbesitzern oftmals unterschätzt werden. Daher empfehlen die Kreditexperten, dass sich Kreditnehmer bei der Suche nach einer passenden Finanzierung professionelle Unterstützung suchen.

Alle potenziellen Baunebenkosten müssen in die Finanzierungssumme mit einfließen

Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Denn je mehr Geld bereits vorhanden ist, desto geringer fallen die Zinsen der Bank aus. Möglich ist aber ebenfalls ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital, wobei im Unterschied zu einer 100-Prozent-Finanzierung in einer 110-Prozent-Finanzierung die Nebenkosten bereits abgedeckt sind. Die Finanzexperten berücksichtigen bei der Wahl einer geeigneten Finanzierung zudem die Option einer Nachfinanzierung. Aufgrund der Vielzahl der Angebote, helfen sie dabei einen Kredit zu wählen, mit dem die Nachfinanzierung kostenlos möglich und nicht mit höheren Zinsen und einer Beleihungsgrenze verbunden ist.

Die Baunebenkosten bei einem Hausbau im Überblick

Je nachdem, ob es sich um einen Hausbau oder -kauf handelt, können die anfallenden Baunebenkosten sehr umfangreich ausfallen. Bei einem Bauvorhaben können die Zusatzkosten in Hinblick auf die verschiedenen Bauphasen aufgeschlüsselt werden. Neben den Kosten für Grundstück und Haus(bau) fallen weitere versteckte und nicht immer offen kommunizierte Aufwendungen an.

1. Baunebenkosten beim Grundstückskauf

• Maklercourtage
• Grundbucheintrag
• Notar (Gebühr für Kaufvertrag und Grundschuldeintrag)
• Grunderwerbsteuer
• Erschließungskosten für die Straße

Beauftragen Bauherren bei der Suche nach einem passenden Grundstück einen Makler, sind je nach Region Gebühren zwischen vier und sieben Prozent fällig. Hinzukommen Notarkosten für den Kaufvertrag und den Eintrag einer Grundschuld. An das Finanzamt ist bei einem Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer zu zahlen, die je nach Bundesland zwischen 4,5 und 6,5 Prozent beträgt. Die Gemeinde bzw. Stadt erhebt zudem Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch.

2. Kosten für die Bauvorbereitung

• Baugenehmigung
• Bauvertragsprüfung
• Planung (z.B. Architekt)
• Bodengutachten
• Abrisskosten und Baumfällarbeiten
• Baustraße
• Anschluss von Bauwasser und -strom
• Erdarbeiten (Aushub für Keller- und Bodenplatte)
• Abfuhr von angefallenem Erdreich
• Erschließungskosten (Vermessung, Gas, Wasser, Strom, Telefon, Kabelfernsehen)

Die Baunebenkosten in der Bauvorbereitung betreffen die Vorarbeiten zum Hausbau und können abhängig vom Grundstück und Bauvorhaben sehr umfangreich ausfallen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss zunächst einen Bauantrag bei der zuständigen Verwaltung gestellt werden. Andernfalls drohen hohe Strafzahlungen und ein Zwangsabriss. Hinzukommen unter anderem Kosten für die Erschließung des Grundstücks, die Planung durch einen Architekten, etwaige Baumfällarbeiten und Abrisskosten sowie Ausgaben für die Entsorgung von Abrissschutt und Bodenaushub.

3. Baunebenkosten in der Bauphase

• Versicherungen
• Baugutachten
• Baubegleitung
• Finanzierungskosten

Während der Bauarbeiten können weitere Nebenkosten anfallen. Wenn Bauvorhaben durch Bausachverständige begleitet werden, fallen zum Beispiel Kosten für die Baubegleitung und das Baugutachten an. Um sich während des Hausbaus effektiv abzusichern, sind darüber hinaus Versicherungen erforderlich. Zu den wichtigsten zählen die Bauleistungsversicherung, die bei unvorhergesehenen Schäden greift, die Feuerrohbauversicherung und die Bauherrenhaftpflicht, die Schäden von Personen abdeckt, die am Hausbau beteiligt sind. Übernehmen Bauherren den Hausbau in Eigenregie fallen die Beiträge bei der Bauherrenhaftpflicht deutlich höher aus, als wenn eine Firma für den Bau beauftragt wird. Nicht zuletzt entstehen laufende Kosten wie Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen durch die Finanzierung des Bauvorhabens.

Bauzeitzinsen umfassen alle anfallenden Zinsen einer Immobilienfinanzierung während der Bauphase. Sie setzen sich aus Sollzinsen für bereits bezahlte Teilbeträge des Darlehens zusammen und aus Bereitstellungszinsen für Kreditteile, die noch nicht beansprucht wurden. Diese wachsen insbesondere bei Bauverzögerungen an - so waren zuletzt pandemiebedingt viele Immobilienbesitzer durch die Material- und Lieferengpässe von höheren Bereitstellungszinsen betroffen.

4. Nebenkosten nach dem Hausbau/-kauf

• Außenanlage (z.B. Garten anlegen)
• Innenausbau
• Kosten für Reparaturen, Renovierung, Modernisierung

Nach Abschluss des Hausbaus kommen für künftige Eigenheimbesitzer zusätzliche Kosten für die Gestaltung der Außenanlage hinzu, wenn zum Beispiel ein Garten angelegt oder ein Carport aufgestellt wird. Auch der Innenausbau und die Innenraumgestaltung zählen zu den Baunebenkosten. Langfristig sind ebenfalls Ausgaben für Reparaturen, Renovierung oder Modernisierung einzuplanen. Bei der Finanzierung sind diese Kosten zu berücksichtigen. Fehlt in solchen Fällen das nötige Kapital, kann das für Hausbesitzer frustrierend und beunruhigend sein.

Finanzielle Risiken senken und Baunebenkosten vorab einplanen

Die Baunebenkosten stellen ein nicht zu unterschätzendes Risiko für die Finanzierung eines Eigenheims dar. Bleiben sie unberücksichtigt oder werden sie zu niedrig angesetzt, entstehen unkalkulierbare Zusatzkosten, die gegebenenfalls die Summe der Baufinanzierung überschreiten und eine Nachfinanzierung notwendig machen. Daher ist es wichtig, dass Kreditnehmer alle zusätzlich anfallenden Kosten so früh wie möglich einplanen. Empfehlenswert sind Checklisten, um Anhaltspunkte für die Berechnung der Baunebenkosten zu haben und den Überblick zu behalten. Zwar ist es kaum möglich, die Zusatzausgaben im Vorhinein auf den Cent genau zu ermitteln, aber bei einer bedachten Vorgehensweise ist es wahrscheinlicher, dass sich die Kalkulation dem tatsächlichen Wert annähert. Basierend darauf können Kreditnehmer mit Hilfe von Experten die benötigte Finanzierungssumme für eine Baufinanzierung genauer festlegen.

Checkliste: Zusätzliche Baunebenkosten sparen

Bereits bei der Wahl eines passenden Immobilienkredits können Bauherren zudem auf die Option einer kostenlosen Nachfinanzierung achten, um im Bedarfsfall ohne zusätzliche Kosten finanzielle Lücken zu schließen. Auch mit einer hohen Eigenkapitalquote lassen sich zu niedrig angesetzte Baunebenkosten besser abfangen. Zusätzlich besteht die Option, die Nebenkosten durch Einsparpotenziale etwa bei folgenden Posten möglichst gering zu halten:

• Maklerkosten: Grundstück ohne Makler kaufen
• Kosten für die Außenanlage: Garten in Eigenleistung anlegen
• Versicherungskosten: vorab informieren, ob die Hausratversicherung bereits eine Bauversicherung beinhaltet
• Baukosten: in verschiedenen Bauphasen Angebote von unterschiedlichen Dienstleistern einholen

Quelle: KVB Finanzdienstleistungsgesellschaft mbH
Foto: Pixabay / CCO Public Domain / jarmoluk

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