Vorhandenen Immobilienbestand weiterentwickeln, darin liegt Potenzial für mehr Wohnraum
Immobilien: Wenn über neuen Wohnraum gesprochen wird, richtet sich der Blick häufig auf Neubaugebiete, neue Mehrfamilienhäuser und zusätzliche Bauflächen. Dabei wird ein erheblicher Teil des Potenzials deutscher Städte übersehen: die bereits vorhandenen Immobilien. Sven Schwarzat beschäftigt sich in Leipzig schwerpunktmäßig mit Bestandsimmobilien. Aus seiner Sicht liegt gerade in der Weiterentwicklung bestehender Gebäude eine der großen Chancen für den Immobilienmarkt der kommenden Jahre.
Nicht jeder zusätzliche Wohnraum braucht ein neues Grundstück
Bauland ist in vielen Großstädten knapp. Gleichzeitig existieren Gebäude, deren Flächen nicht optimal genutzt werden. Leerstehende Wohnungen, nicht ausgebaute Dachgeschosse, sanierungsbedürftige Einheiten und unpraktische Grundrisse sind Beispiele für Reserven innerhalb des vorhandenen Gebäudebestands.
Bevor wir ausschließlich darüber diskutieren, wo noch gebaut werden kann, sollten wir uns auch fragen, wie wir die Immobilien besser nutzen können, die längst vorhanden sind. Für die Schwarzat Capital GmbH ist dieser Ansatz gerade in Leipzig relevant. Die Stadt verfügt über einen umfangreichen Bestand an älteren Immobilien, die teilweise erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten bieten.
Bestandsentwicklung beginnt mit einer Analyse
Allerdings lässt sich nicht jede ungenutzte Fläche einfach in Wohnraum verwandeln. Am Anfang steht deshalb eine genaue Analyse der Immobilie.
Wie ist das Gebäude aktuell aufgeteilt? Welche Flächen werden tatsächlich genutzt? Gibt es Räume, deren ursprüngliche Funktion nicht mehr benötigt wird? Welche baurechtlichen Vorgaben bestehen? Welche Investitionen wären erforderlich?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann beurteilt werden, ob eine Entwicklung technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist. Ideen für eine Immobilie sind schnell entwickelt. Entscheidend ist jedoch, ob sie sich unter realistischen Bedingungen umsetzen lassen.
Grundrisse können Potenzial freisetzen
Gerade ältere Immobilien verfügen teilweise über Grundrisse, die nicht mehr optimal zu heutigen Anforderungen passen. Große Flure, ungünstige Durchgangszimmer oder überdimensionierte Nebenräume können dazu führen, dass vorhandene Quadratmeter nur eingeschränkt genutzt werden. Durch gezielte Veränderungen kann sich die Nutzbarkeit verbessern. Dabei geht es nicht zwangsläufig darum, möglichst viele Zimmer zu schaffen. Eine gute Immobilienentwicklung muss vielmehr ein sinnvolles Verhältnis zwischen privaten Räumen und Funktionsflächen herstellen.
Dachgeschosse als Reserve
Ein klassisches Beispiel für zusätzliche Flächen sind Dachgeschosse. Gerade in gründerzeitlich geprägten Städten wie Leipzig existieren zahlreiche Gebäude mit großen Dachbereichen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese ausgebaut werden. Allerdings sind solche Projekte anspruchsvoll.
Statik, Brandschutz, Wärmeschutz, Belichtung und Genehmigungen müssen berücksichtigt werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien kommen zusätzliche Anforderungen hinzu.
Experten warnen deshalb davor, einen Dachboden bereits bei der ersten Besichtigung vollständig als zukünftige Wohnfläche einzupreisen. Zwischen theoretischem Potenzial und tatsächlich genehmigungsfähiger Fläche könne ein erheblicher Unterschied liegen.
Wirtschaftlichkeit bleibt Voraussetzung
Auch wenn die Schaffung zusätzlichen Wohnraums gesellschaftlich wünschenswert ist, müssen private Projekte wirtschaftlich funktionieren. Kaufpreis, Finanzierung, Planung und Baukosten müssen den späteren Einnahmen gegenübergestellt werden. Steigende Zinsen und Baukosten haben diese Rechnung in den vergangenen Jahren schwieriger gemacht.
Nicht jedes technisch interessante Projekt ist automatisch ein wirtschaftlich sinnvolles Projekt. Gerade darin besteht eine der wichtigsten Aufgaben eines Projektentwicklers: Möglichkeiten erkennen, aber gleichzeitig die Grenzen einer Immobilie akzeptieren.
Bestehende Quartiere profitieren
Bestandsentwicklung besitzt zudem einen städtebaulichen Vorteil. Die zusätzliche Nutzung entsteht dort, wo Infrastruktur bereits vorhanden ist. Straßen, öffentlicher Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und soziale Einrichtungen müssen nicht vollständig neu geschaffen werden.
Gleichzeitig können Investitionen dazu beitragen, sanierungsbedürftige Immobilien langfristig zu erhalten. Für Leipzig ist das von besonderer Bedeutung. Der historische Gebäudebestand trägt wesentlich zum Charakter der Stadt bei.
Die stille Reserve des Immobilienmarktes
Die Diskussion über den deutschen Immobilienmarkt sollte deshalb breiter geführt werden. Neubau bleibt notwendig. Doch auch die vorhandenen Immobilien besitzen Reserven. Genau darin liegt ein wichtiges Betätigungsfeld: Gebäude analysieren, Entwicklungsmöglichkeiten erkennen und vorhandene Flächen sinnvoller nutzbar machen.
Die Lösung des Wohnraumbedarfs wird nicht in einem einzigen Konzept liegen. Doch jede bereits vorhandene Immobilie, die besser genutzt werden kann, reduziert den Druck, Wohnraum ausschließlich auf neuen Flächen schaffen zu müssen.
Quelle: Schwarzat Capital GmbH
Foto: KI-generiertes Symbolbild
Weiterführende Artikel und Informationen finden Sie in unseren Blogartikeln "Immobilien-Nachrichten"
Antworten auf die 50 wichtigsten Fragen rund um den Hausbau, Bauplanung, Kosten und Finanzierung finden Sie in unserem FAQ-Bereich!