Die wichtigsten Bewertungsfaktoren für Immobiliengutachten
Immobilienmarkt / Immobilienbewertung: Den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen ist in vielen Fällen nicht so einfach. Es kommt auch darauf an, wer die Immobilie schätzt und zu welchem Zweck die Immobilienbewertung erfolgen soll. Begriffe wie Marktwert, Verkehrswert, Sachwert, Beleihungswert oder Ertragswert können durchaus verschiedene Ergebnisse für das gleiche Objekt ergeben. Um eine exakte Wertermittlung zu erreichen, ist in der Regel ein Immobiliensachverständiger hinzu zu ziehen.
Arten der Immobilienbewertungen
Immobilien werden in aller Regel bewertet, um ihren Marktwert bzw. Verkehrswert festzustellen. Die wichtigsten Arten der Immobilienbewertung sind dabei das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Liquidationswertverfahren.
Die gesetzliche Grundlage für die Immobilienbewertung wird in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) beschrieben. Hier heißt es, dass der Verkehrswert gleichbedeutend mit dem Preis ist, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und unter der Berücksichtigung aller rechtlichen Rahmenbedingungen erzielt werden kann und der durch die tatsächlichen Immobilieneigenschaften, die Lage der Immobilie und andere Kriterien zu Zustand und Beschaffenheit beeinflusst wird, ohne Rücksicht auf eventuelle ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Das Gesetz sagt nichts darüber aus, wie dieser Grundstückswert (nach welchem Wertermittlungsverfahren) ermittelt werden soll. Um diese Frage zu klären, kommt es auf die Gründe für die Immobilienbewertung oder den Verwendungszweck eines Gutachtens an. Entscheidend für die Art der Bewertung ist auch, um welche Art von Immobilie es sich handelt.
Generell können Gutachten auf unterschiedlichste Art und Weise, in verschiedener Ausführlichkeit und für jede Art von Immobilie erstellt werden: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte oder auch Lagerhallen.
Gründe für die Erstellung eines Immobiliengutachtens
Es gibt viele Gründe für ein Immobiliengutachten. Vor allem beim Immobilienkauf sollte man auf jeden Fall vom Verkäufer auf die Vorlage eines Immobilien-Wertgutachten bestehen, um den Preis und den aktuellen Marktwert eines Objekts realistisch einschätzen zu können.
Weitere Gründe für die Erstellung eines Immobilienwertgutachtens können z.B. Auseinandersetzungen unter Erben oder Auseinandersetzungen bei einer Scheidung sein, wenn es darum geht den Sachwert einer Immobilie gerecht auf zwei oder mehrere Personen aufzuteilen. Auch im Rahmen einer Schenkung oder im Fall einer vorweggenommenen Erbschaft ist ein Immobiliengutachten gefragt, um alle relevanten Informationen für die Berechnung der Steuer korrekt angeben zu können.
Weitere Gründe, den Wert einer Immobilie mittels Gutachten zu ermitteln ist im Fall einer Zwangsversteigerung oder auch wenn Baumängel oder Bauschäden geltend gemacht werden sollen. Mit einem Schimmelgutachten schließlich kann auch der Befall von Wohnung oder Haus mit Schimmel fachkundig vor beteiligten Parteien dokumentiert werden.
Wichtige Faktoren für eine Immobilienbewertung
Ein Immobiliengutachten basiert auf einer großen Anzahl von Bewertungsfaktoren. Die wichtigsten Faktoren sind dabei die Lage der Immobilie, das Grundstück, an sich, die Erschließung und Infrastruktur, die verbaute Haus- und Energietechnik, der allgemeine Zustand, ev. vorhandene Grundbucheinträge und im Falle von Mietimmobilien auch die Vermietungssituation.
Wertfaktor „Lage“ einer der Hauptfaktoren
Die Lage einer Immobilie zählt mit zu einem der wichtigsten Wertfaktoren. Denn ein- und dieselbe Immobilie kann in zwei verschiedenen Regionen zwei völlig unterschiedliche Preise erzielen. In Regionen, in denen sich Wirtschaft, Infrastruktur und Arbeitsmarktsituation eher negativ entwickeln, erzielen Immobilien in der Regel einen weitaus geringeren Wert als in Boom-Regionen, zu denen vor allem der süddeutsche Raum mit Städten wie z.B. München, Augsburg oder Stuttgart zählen.
Denn Städte und Regionen mit starkem Wirtschaftswachstum, mit hoher Lebensqualität, guten Bildungsmöglichkeiten und ausgezeichneter Infrastruktur verzeichnen oft auch ein hohes Bevölkerungswachstum (z.B. Augsburg : 20.000 Einwohner in 5 Jahren). Dies wiederum macht Wohnraum in diesen Regionen zu einem wertvollen Gut und hat dementsprechend höhere Immobilienpreise zur Folge. Für Immobilienmakler oder Immobiliensachverständige bedeutet dies, dass Immobiliengutachten, Immobilienbewertungen und klassische Immobilienmakler-Dienstleitungen noch lange stark nachgefragt sein werden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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