Betriebskosten und Nebenkosten – wo liegen die Unterschiede und was müssen Sie beachten?
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Wer Wohnraum bezieht, muss monatlich bestimmte Nebenkosten an den Vermieter abführen, die vorher schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Für die Höhe dieser Kosten sind die Wohnungsgröße, Anzahl der lebenden Personen in der Immobilie sowie auch die Wohneinheit selbst maßgebend. Dabei ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten zu erstellen und diese dem Mieter mit möglichen Nachforderungen fristgerecht zukommen zu lassen. Die Abrechnung muss eine exakte Auflistung aller entstandenen Kosten enthalten, die für jeden nachvollziehbar sind. Wenn es um das Thema Nebenkosten geht, unterscheidet man auch immer hinsichtlich Nebenkosten und Betriebskosten. Wo diese Differenzen liegen und was Sie beachten müssen, erfahren Sie hier.
Was sind umlagefähige Betriebskosten?
In jeder monatlichen Miete sind bestimmte Betriebskosten enthalten, die der Mieter dem Vermieter im Voraus zahlt. Diese haben dabei eine rechtliche Grundlage und sind fest im Gesetz verankert. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen Ausgaben für die Grundsteuer, diverse Versicherungen wie Sach- und Haftpflichtversicherung, Warmwasser und Heizung sowie Entwässerung auf den Mieter umgelegt werden. Auch die Kosten für die Straßenreinigung, Gartenpflege, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Hausmeister oder auch Kabelanschluss sind umlagefähig. Zusätzlich gibt es einen Bereich für sonstige Betriebskosten, zu denen beispielsweise bestimmte Reparaturkosten oder die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen gehören. Für jeden Vermieter gilt: Diese Betriebskosten dürfen nur umlegt werden, wenn sie explizit im Mietvertrag festgehalten sind.
Was unterscheidet Nebenkosten von Betriebskosten?
Im Sprachgebrauch werden Nebenkosten und Betriebskosten häufig als Synonyme verwendet. Allerdings gibt es einen kleinen, aber feinen Unterschied zwischen den beiden Begriffen: Nebenkosten enthalten neben den Betriebskosten weitere Kosten, die dem Vermieter zusätzlich entstehen können. Diese sind nicht in der Betriebskostenverordnung geregelt und dürfen auch nicht umgelegt und abgerechnet werden. Keine umlagefähigen Nebenkosten sind beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten sowie Abschreibungen und Rücklagen. Auch Kosten für den Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz, die Behebung von Rohrbrüchen und Reparaturrücklage müssen Mieter nicht tragen. Ebenso müssen Vermieter für Leerstandskosten, Kontoführungsgebühren und einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung selbst aufkommen. Im Laufe der Zeit können allerdings auch Nebenkosten für neue Aufwendungen hinzukommen, die wiederum auf den Mieter umgelegt werden können. Wenn diese im Mietvertrag nicht geregelt sind, muss der Vermieter sie im Vorfeld schriftlich mitteilen. Hierunter fallen Kosten für die Installation eines neuen Rauchwarnmelders, Blitzableiters, Rollläden oder auch Feuerlöschers.
Darum sollten Mieter ihre Nebenkostenabrechnung immer prüfen
Einmal im Jahr versenden die Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, in der sämtliche Nebenkosten über die Betriebskosten hinaus aufgelistet sind. Nicht selten erleben Mieter dabei unangenehme Überraschungen in Form von hohen und unerklärlichen Nachzahlungen. Doch bevor Sie in Panik verfallen: In vielen Fällen sind die Abrechnungen fehlerhaft, sodass diese unbedingt überprüft werden sollten. Hier gibt es verschiedene Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt:
Damit eine Nebenkostenabrechnung als wirksam gilt, muss diese innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum erstellt und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
Auch der Verteilerschlüssel sowie Abrechnungsschlüssel der Heiz- und Warmwasserkosten müssen korrekt angegeben und sämtliche Rechenwege offen gelegt werden.
Es dürfen ausschließlich umlagefähige Betriebskosten und solche Nebenkosten, die im Vorfeld mit dem Vermieter vereinbart wurden, abgerechnet werden. Prüfen Sie auch immer, ob möglicherweise bestimmte Kosten doppelt aufgelistet sind.
Wer nach der Überprüfung Fehler in seiner Nebenkostenabrechnung gefunden hat, legt am besten einen schriftlichen Widerspruch ein, in dem diese erfasst und begründet werden. Danach können Sie eine Neuberechnung der Nebenkosten einfordern. Für den Widerspruch haben Sie eine Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung.
Ein weiterer Tipp: Leisten Sie Nachzahlungen immer unter Vorbehalt, sodass Sie diese im Nachhinein zurückverlangen können.
Kostenfalle Heizung und Wasser – Tipps zum Senken der Nebenkosten
Häufig betreffen Nachzahlungen vor allem Kosten für Heizung und Wasser. Da der Verbrauch allerdings individuell berechnet wird, können Sie Ihre Nebenkosten mit bestimmten Tipps ganz einfach senken. Verantwortlich für die hohen Nebenkosten sind oftmals alte Geräte, die einen hohen Energieverbrauch haben und über keinen Sparmodus verfügen. Achten Sie daher gleich beim Kauf von Waschmaschinen, Spülmaschinen, Kühlschränken und Co. auf Varianten mit einer hohen Energieeffizienzklasse. Mit Sparprogrammen in den Geräten lässt sich der Wasserverbrauch zusätzlich reduzieren. Um Energie im Zuhause zu sparen, können Mieter zudem ihre Heizungen mit intelligenten Heizkörper-Thermostaten ausstatten. Diese ermöglichen eine Einstellung der automatischen Temperaturabsenkung und minimieren die Heizungsfunktion bei offenem Fenster. Generell sollte die Raumtemperatur nicht zu hoch sein – denn schon mit einem Grad weniger lassen sich sechs Prozent der Heizenergie sparen. Damit die Wärme optimal in den Raum abgeben wird, sollte der Heizkörper zudem immer freigehalten werden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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