Vor- und Nachteile eines Erbbaurechtsvertrages genau abwägen
Hausbau / Bauplanung: Ein Grundstück pachten oder kaufen? Diese Frage treibt in Zeiten steigender Grundstückspreise viele um, die vom eigenen Haus mit Garten träumen. Gerade wenn das Eigenkapital eng bemessen ist, scheint die Grundstückspacht eine kostengünstigere Alternative zu sein. Allerdings gilt es, die Vor- und Nachteile eines Pachtvertrages genau abzuwägen. Denn das Erbbaurecht kann sich schnell zur Kostenfalle entwickeln.
Steigende Grundstückspreise: Doch lieber pachten?
In den zurückliegenden fünf Jahren stieg der durchschnittliche Grundstückspreis in den Großstädten um mehr als 30 Prozent – von rund 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro je Quadratmeter im Jahr 2016. Eine Untersuchung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung zeigt, dass der Preissprung mit 41,7 Prozent besonders groß in den deutschen Metropolen ist. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Bei den steigenden Preisen fragen immer mehr Kaufinteressenten, insbesondere junge Familien, ob sie nicht lieber einen Hausbau auf einem Erbbaugrundstück ins Auge fassen sollten, um die Finanzierungskosten zu senken. Diese Hoffnung kann aber auf längere Sicht trügerisch sein.
Die grundsätzlichen Erwägungen für oder gegen den Erwerb eines Erbbaurechtes werden im nachstehenden Video gezeigt
Vor- und Nachteile bei der Finanzierung abwägen
Wer ein Grundstück pachtet, anstatt zu kaufen, kann dadurch meistens den Eigenkapitalanteil beim Kauf oder Bau eines Hauses erhöhen und den gesamten Finanzierungsbedarf senken. In der Folge verbilligt sich in der Regel dann auch das Darlehen. Finanzierungsexperten raten aber zur Vorsicht, denn auch bei der Pacht fallen Zinsen an. Es ist angeraten, Hypothekenzins und Erbzins genau zu vergleichen, denn während ein Immobilienkredit durchschnittlich in drei bis vier Jahrzehnten abbezahlt ist, liegt die Dauer einer Pacht meistens zwischen 60 und 99 Jahren und wird den allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen angepasst.
Rechte und Pflichten des Erbrechtnehmers
Der Grundstückspächter hat mit Blick auf die eigene Immobilie die gleichen Rechte, die auch ein Grundstücksbesitzer hätte. Er kann die eigene Immobilie frei nutzen, vermieten, verkaufen und vererben. Einzige Voraussetzung: Es muss gewährleistet sein, dass Käufer oder Erben den Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nachkommen können. Andererseits hat der Erbrechtnehmer praktisch auch die gleichen Pflichten, wie ein Grundstücksbesitzer. Die Kosten für die Erschließung des Grundstückes, Gebäudeversicherung, Grunderwerbssteuer, Gebühren müssen vom Erbrechtnehmer getragen werden. Der Pächter kann das Grundstück im vollen Umfang nutzen, hat dafür dann auch die vollen Kosten zu übernehmen.
Was passiert, wenn die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags endet?
Auch das Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit sollte bedacht werden. Erlischt das Erbbaurecht, geht auch die Immobilie selbst an den Grundstückseigentümer über. Der muss dann allerdings auch eine vorher vertraglich vereinbarte Entschädigung an den Erbrechtnehmer zahlen, die in der Regel mindestens zwei Drittel des eigentlichen Marktwertes der Immobilie beträgt. Der Grund: Immobilien auf Erbpachtgrundstücken werden am Markt niedriger bewertet. Zum Streit kommt es zumeist, wenn der sogenannte Heimfall eintritt. Das geschieht dann, wenn der Eigentümer des Grundstücks dringenden Eigenbedarf geltend machen möchte. Dies sollte im Vorfeld vertraglich ausgeschlossen werden. Sollte der Grundstückspächter den Erbzins nicht zahlen oder anderweitig vertragsbrüchig werden, kann der Eigentümer den Vertrag vorzeitig auflösen.
Kostenfalle Erbbaurecht
Die Nachteile des Erbbaurechts sind sehr ernst zu nehmen, sonst kann sich die Pacht eines Grundstückes auf lange Sicht zur unerwarteten Kostenfalle entwickeln. Rein finanziell gesehen, stehen Käufer in Zeiten von Niedrigzinsen nach Tilgung ihres Kredits besser da als Erbbaunehmer. Denn Zinsen für einen Kredit bei der Bank sind zurzeit niedriger als die Erbbauzinsen.
Quelle: McMakler GmbH, Berlin
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