Nebenkosten beim Grundstückskauf
Hausbau / Bauplanung: Die Kosten fürs Eigenheim beschränken sich nicht alleine auf den Kaufpreis für das Grundstück. Damit nicht kalkulierte Nebenkosten beim Grundstückskauf den Finanzierungsplan nicht zum Einsturz bringen, muss der Bauherr wissen, mit welchen Zusatzkosten er auf jeden Fall rechnen sollte. Die wichtigsten und höchsten Nebenkosten fallen für den Notar und das Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und gegebenenfalls zusätzliche Erschließungskosten an. Verhandelbar und damit auch in der Höhe beeinflussbar sind dabei allerdings nur die Maklergebühren.
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Grunderwerbsteuer
Dies ist eine der größten Positionen bei den Nebenkosten und variiert je nach Bundesland in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Beispiel: Bei einem Grundstückspreis von 100.000 € beträgt die Steuer zwischen 3.500 € und 6.500 €.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Das Grundstück ist gefunden, jetzt folgt der Vertragsabschluss, der notariell beurkundet werden muss. Der Notar kümmert sich auch um den obligatorischen Eintrag ins Grundbuch, das vom Grundbuchamt oder Amtsgericht verwaltet wird, denn: Erst damit ist der Käufer auch offiziell neuer Eigentümer des Grundstücks. Rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises fallen für Grundbucheintrag und Notargebühren an.
Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch und die Löschung der alten Eintragungen kosten ebenfalls etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises.
Grundbuchkosten entstehen auch durch die Eintragung oder Übertragung eventuell notwendiger Grundschulden.
Maklerprovision, hohe Nebenkosten möglich
Bei der Grundstückssuche bedient man sich auch der Hilfe eines Maklers. Findet die erfolgreiche Vermittlung eines Grundstücks über einen Makler statt, fallen damit weitere Nebenkosten für den Bauherrn an: Diese Provision, auch Courtage genannt, errechnet sich ebenfalls aus dem Gesamtobjektpreis. Preisverhandlungen mit dem Makler lohnen sich aber auf jeden Fall, denn die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht geregelt. Die Vereinbarungen sollten unbedingt vor Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden.
Wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist, fällt in der Regel eine Maklergebühr an. Diese liegt üblicherweise zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, wird aber oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder vom Käufer allein übernommen.
Beim Mieten und Vermieten von Wohnhäusern und Wohnungen gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer die Maklerin oder den Makler zuerst beauftragt hat, zahlt die Maklerprovision. Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Stattdessen hängt vom Maklervertrag ab, wer die Maklerprovision bezahlt. In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten.
Vermessungskosten
In einigen Fällen kann es notwendig sein, das Grundstück vermessen zu lassen, insbesondere wenn keine exakte Grenzbeschreibung vorliegt. Die Kosten variieren je nach Größe des Grundstücks und dem Aufwand.Die Vermessungskosten sind ein weiterer wichtiger Punkt, der häufig übersehen wird, aber zu den Nebenkosten zählt. Sie fallen insbesondere an, wenn:
- Neue Grundstücke gebildet werden (z. B. bei Teilung eines Grundstücks).
- Grenzen eines Grundstücks geklärt oder erneuert werden müssen.
- Bebauungspläne oder Bauanträge eine genaue Vermessung voraussetzen.
Wovon hängen die Vermessungskosten ab?
Grundstücksgröße: Größere Grundstücke verursachen höhere Vermessungskosten.
Lage: In städtischen Gebieten sind die Kosten oft höher als in ländlichen Regionen.
Komplexität: Unregelmäßige Grundstücksformen oder zusätzliche Wünsche (z. B. viele Grenzsteine) erhöhen die Kosten.
Gebührenordnung: Die Kosten richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes.
Finanzierungskosten
Wenn der Kauf durch ein Darlehen finanziert wird, können Bearbeitungsgebühren der Bank sowie Zinsen für das Darlehen anfallen. Gegebenenfalls fallen auch Bereitstellungszinsen an, wenn sich der Baubeginn oder die Dauer des Hausbaus verzögern.
Erschließungskosten
Diese Kosten fallen für die Anbindung des Grundstücks an Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Straßennetz und Telekommunikation an. Sie sind
oft schwer abzuschätzen und je nach Lage variabel.
Die Bedeutung der Nebenkosten für die Baufinanzierung
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf spielen auch eine zentrale Rolle bei der Planung einer Baufinanzierung. Es ist ratsam, vor dem Kauf eine genaue Kostenaufstellung zu machen und alle Nebenkosten zu kalkulieren, um Überraschungen zu vermeiden.
Die Nebenkosten werden oft nicht von Banken finanziert und müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden, was die Anforderungen an das Eigenkapital erhöht. Für eine solide Finanzierung wird empfohlen, mindestens 20 % Eigenkapital aufzubringen, um die Nebenkosten abzudecken. Bei unzureichendem Eigenkapital müssen höhere Kredite aufgenommen werden, was die Zinskosten erhöht.
Eine hohe Belastung durch Nebenkosten kann das Budget für den eigentlichen Bau schmälern.
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf haben einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtfinanzierung. Eine gründliche Planung und realistische Einschätzung der Kosten sind essenziell, um eine Unterfinanzierung zu vermeiden.
Möglichkeiten zur Senkung der Nebenkosten beim Grundstückskauf
Maklerprovisionen umgehen durch einen direkten Kauf vom Eigentümer, das spart die Maklerkosten.
Provisionshöhe vergleichen, denn Maklergebühren können variieren und sind gegebenenfalls verhandelbar.
Grunderwerbsteuer sparen durch das Splitten des Kaufpreises. Wird zusätzlich zum Grundstück etwa eine Immobilie gekauft, können bewegliche Güter wie Möbel oder Maschinen separat ausgewiesen werden. Diese mindern die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Erschlossenes Grundstück kaufen. Vollständig erschlossene Grundstücke verursachen oft weniger zusätzliche Nebenkosten.
Kommunale und regionale Fördermittel nutzen! Einige Kommunen bieten Förderprogramme für Baulanderschließungen an.
Fallstricke bei der Kalkulation der Nebenkosten
- Unterschätzung der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer. Käufer vernachlässigen oft, dass diese Steuer direkt nach Vertragsabschluss fällig wird.
- Zusatzkosten für Strom, Wasser, Abwasser, Straßenbau und Internetanbindung werden häufig nicht einkalkuliert.
- Käufer gehen davon aus, dass diese vollständig vom Verkäufer übernommen wird, was in einigen Bundesländern nicht der Fall ist.
- Eine klare Vertragsgestaltung herbeiführen, denn nicht ausgewiesene bewegliche Güter im Kaufvertrag führen zu höheren Steuerzahlungen.
- Auf unbekannte Altlasten achten. Wenn Grundstücke belastet sind (z. B. Altlasten, Denkmalschutz), entstehen unerwartete Mehrkosten für Sanierungen oder Sicherungsmaßnahmen.
Risiken bei der Kalkulation der Nebenkosten
Fehlender Puffer im Budget
Wird ein zu knapp bemessenes Eigenkapital für die Nebenkosten eingeplant, bleiben keine Reserven für unerwartete Ausgaben.
Bankfinanzierung reicht nicht aus
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis des Grundstücks, nicht die Nebenkosten. Fehlende Eigenmittel können zur Ablehnung des Kreditantrags führen.
Fehlerhafte Schätzungen
Unvollständige oder falsche Annahmen über den genauen Anteil der Nebenkosten führen zu Finanzierungslücken.
Zinsrisiko bei nachträglicher Finanzierung
Muss ein zusätzlicher Kredit für die Nebenkosten aufgenommen werden, sind die Konditionen oft ungünstiger.
Zeitliche Verzögerungen
Wenn die Nebenkosten nicht rechtzeitig beglichen werden (z. B. Notar- oder Grunderwerbsteuer), verzögert sich die Eintragung ins Grundbuch und damit vielfach auch der Baubeginn.
Zusammenfassung
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf können durch strategische Maßnahmen wie Verhandlungen, gründliche Kalkulation und die Wahl eines erschlossenen Grundstücks gesenkt werden. Fallstricke wie versteckte Kosten oder fehlende Puffer sollten vermieden werden, da sie zu finanziellen Engpässen und Verzögerungen führen können. Eine genaue Planung und Beratung sind entscheidend, um Risiken zu minimieren.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR