Nicht jede Immobilieninvestition erhöht den Wert entsprechend
Immobilienbewertung: 80.000 Euro können ein Haus erheblich verändern. Neue Fenster, eine moderne Heizung, ein hochwertiges Badezimmer, Photovoltaik oder ein saniertes Dach verbessern Zustand, Ausstattung oder Energieeffizienz. Wie viel Geld dafür ausgegeben wurde, sagt jedoch noch nicht, um welchen Betrag der Immobilienwert tatsächlich steigt. "Einer der häufigsten Denkfehler ist, Investitionskosten eins zu eins auf den Immobilienwert aufzuschlagen", sagt René Schulte, geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Gebäudeschäden (VfB e. V.) Er betrachtet Modernisierungen deshalb immer im Zusammenhang mit dem gesamten Gebäude. Eine Rechnung über 30.000 Euro belegt zunächst einmal, dass 30.000 Euro ausgegeben wurden. Für die Bewertung stellt sich eine andere Frage: Was hat diese Investition für genau diese Immobilie verändert?"
Praxisbeispiel Badezimmer-Renovierung
Ein neues Badezimmer zeigt den Unterschied besonders anschaulich. Hochwertige Fliesen, Armaturen und individuelle Ausstattung können mehrere Zehntausend Euro kosten. Ein späterer Käufer teilt diesen Geschmack nicht zwangsläufig und zahlt dafür auch nicht automatisch entsprechend mehr.
Bei technischen Maßnahmen kann der Wertbeitrag anders ausfallen. Neue Fenster, eine modernisierte Heizungsanlage oder energetische Verbesserungen können für Käufer eine wichtige Rolle spielen. Doch auch hier lässt sich der Wertbeitrag nicht von der Handwerkerrechnung ablesen. Ausgangszustand, Gebäudealter, Energieeffizienz, Lage und die Erwartungen des regionalen Immobilienmarktes wirken zusammen.
Noch deutlicher wird der Unterschied bei Investitionen, die später kaum jemand sieht. Wird etwa ein dringend sanierungsbedürftiges Dach instand gesetzt, können erhebliche Kosten entstehen. Trotzdem muss das Haus anschließend nicht um denselben Betrag wertvoller sein. Die Maßnahme kann vor allem verhindert haben, dass bestehender Instandhaltungsbedarf den Immobilienwert belastet.
Drei Effekte sind möglich
Schulte unterscheidet deshalb drei mögliche Effekte: Eine Modernisierung kann den Wert erhöhen, die Vermarktbarkeit verbessern oder hauptsächlich vorhandenen Wert erhalten.
Besonders relevant wird diese Unterscheidung vor einem geplanten Immobilienverkauf . Wer kurz vor der Vermarktung noch 40.000 Euro in Küche und Badezimmer investiert, erzielt deshalb nicht automatisch einen um 40.000 Euro höheren Verkaufspreis. Je nach Immobilie kann es sinnvoller sein, technische Schwachstellen zu beseitigen oder das Haus mit seinem vorhandenen Modernisierungspotenzial anzubieten.
Die sachverständige Perspektive von RS Echtwert wird dabei durch die praktische Markterfahrung von RS Immobilieninvest ergänzt. Welche Eigenschaften Käufer tatsächlich honorieren, zeigt sich nicht allein auf dem Papier, sondern auch in der Vermarktung.
Teuer ist nicht automatisch wertsteigernd und unsichtbar nicht automatisch unwichtig. Man muss das Gebäude als Ganzes betrachten.
Wer für den eigenen langfristigen Wohnkomfort modernisiert, darf persönliche Wünsche anders gewichten. Steht dagegen ein Verkauf bevor, lohnt sich vor größeren Investitionen die Frage, welche Maßnahmen für die Immobilie und den Markt tatsächlich relevant sind.
Denn zwischen 80.000 Euro investieren und 80.000 Euro mehr Immobilienwert liegt ein entscheidender Unterschied: Nicht die Rechnung bestimmt den Wert, sondern die Immobilie und der Markt.
Quelle: OMERGY GmbH / RS Echtwert
Foto: Pexels / Rene Terp