Wie Bau und Sanierung den Verkehrswert von Immobilien verändern
Immobilien: Wer heute ein Haus baut oder umfassend saniert, verbessert damit nicht nur seinen Wohnkomfort, sondern auch später den Marktwert. Doch der Zusammenhang zwischen einer bestimmten Baumaßnahme und einer Steigerung des Wertes ist selten linear. Die eine Maßnahme rechnet sich beim Verkauf deutlich, die andere kaum. Wer ihre Mechanik kennt, entscheidet sich bei Bau und Sanierung leichter für die für ihn günstigen Maßnahmen.
Welche baulichen Faktoren in die Bewertung eingehen
Die Immobilienbewertung in Deutschland geschieht auf der Grundlage der drei genormten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser wird zumeist das Sachwertverfahren angewandt, das den Bodenwert mit den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) verbindet. Bauliche Maßnahmen wirken dabei über verschiedene Hebel. Die Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung, der Modernisierungsgrad und das fiktive Baujahr nach einer Kernsanierung schlagen sich erheblich auf das Ergebnis nieder. Eine fachliche Bewertung geht weiter und bezieht auch die Bauqualität ein, mithin die verwendeten Materialien und die Ausführung gemäß gültigen DIN-Normen. Wer den Marktwert seiner Immobilie nach Abschluss der Arbeiten am ehesten realistisch einschätzen möchte, findet bei einem der spezialisierten Sachverständigen für Markt- und Beleihungswertermittlung Beistand, etwa zur Webseite regionaler Anbieter aus der Südpfalz und Südhessen.
Messbarkeit des Effekts energetischer Sanierung
Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zählen energetischer Zustand und Ausstattung zu den preisbildenden Merkmalen. Der Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht und macht Kaufinteressenten die Energieeffizienzklasse transparent. Studien der Deutschen Energie-Agentur und Auswertungen großer Immobilienportale belegen, dass Gebäude mit guter Effizienzklasse (A+ bis B) im Mittel höhere Quadratmeterpreise erzielen als vergleichbare Objekte der Klassen G oder H. Wer Dach, Fassade, Fenster oder gar die Heizung auf Wärmepumpe umstellt, verbessert nicht nur seinen Verbrauch, sondern auch die Vermarktungschancen. Förderprogramme der KfW und des BAFA übernehmen einen Teil der Kosten und steigern so die Wirtschaftlichkeit der Investition.
Nicht jede Sanierung amortisiert sich im Verkaufspreis. Entscheidend ist das Verhältnis von Investitionshöhe zur erzielbaren Wertsteigerung im jeweiligen Markt. In Nachfrageregionen fällt der Effekt anders aus als in Gebieten mit strukturellen Schwächen.
Unterlagen und Vorbereitung für eine belastbare Bewertung
Für eine Wertermittlung benötigen Sachverständige vollständige Unterlagen. Dazu zählen Baupläne, die Wohn- und Nutzflächenberechnung, der Energieausweis, der Nachweis über durchgeführte Modernisierungen mit Datum und Kosten, ein aktueller Grundbuchauszug. Bei Sanierungen sind Rechnungen und Gewährleistungsnachweise gut verwahrt und ordentlich geordnet bereit zu halten.
Sachverständige prüfen Unterlagen, ergänzen sie mit einer Begehung vor Ort und gleichen die Daten mit den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse ab. Diese Sammlungen beinhalten reale Vergleichswerte und steigern die Genauigkeit der Einschätzung.
Wer frühzeitig dokumentiert und die Bewertung durch Fachleute begleiten lässt, vermeidet spätere Unsicherheiten im Verkauf. Dann lässt sich der Wert, den Bau und Sanierung tatsächlich geschaffen haben, nachvollziehbar darstellen und im Verkaufsprozess belegen.
Quelle: Tipps24-Netzwerk – HR /Foto: Pexels / Pavel Danilyuk