Bauplanung

Die wichtigsten Eckdaten für die Errechnung der Kosten beim Hausbau


Errechnung der KostenHausbau / Bauplanung:  Gerade heute, in den Zeiten der absolut niedrigen Baufinanzierungszinsen, überlegt so mancher Miete zahlende Bürger, ob er es denn nicht mit einem eigenen Hausbau versuchen sollte. Das niedrige Zinsniveau, dass auch langfristig (20 – 30 Jahre) gesichert werden kann, lässt so manchen Vergleich mit der Miete für ein respektables Einfamilienhaus zu. Auf der Grundlage eines Basiszinses von 2 % und einer Tilgung von weiteren 2 % ergibt sich für eine Monatsmiete von 1.000 € immerhin ein Finanzierungsbetrag von gut 300.000 €. Damit sollte ein Einfamilienhaus mit Grundstück finanzierbar sein.

Grundlage für die Errechnung der gesamten Baukosten sind Grundstückspreis und Hauskosten. Was im einzelnen zu den beiden Positionen gerechnet werden muss, wollen wir nachstehend erläutern.

Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten

Ein Baugrundstück ist speziell in den Ballungsgebieten recht teuer und kann bis zu 40 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Neben dem reinen Grundstückspreis können zahlreiche Zusatzkosten entstehen. Dazu zählen insbesondere Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Erschließungsbeiträge und Erschließungskosten, Kosten für ein Bodengutachten, gegebenenfalls Abbruchkosten und Vermessungskosten.

Maklercourtage

Die Höhe der Maklercourtage beim Grundstückskauf ist in Deutschland frei vereinbar und liegen zwischen 3,5 % und knapp über 7 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgesetzt, sie ist bei allen Grundstücksverkäufen in der Regel vom Grundstückskäufer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5% und 6,5 % des jeweiligen notariell vereinbarten Grundstückskaufpreises.

Notar- und Gerichtskosten

An Notar- und Gerichtskosten entstehen Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und gegebenenfalls noch die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld für die Baufinanzierung.

Erschließungsbeitrag

Der Erschließungsbeitrag ist eine vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Abgabe an die Gemeinde, mit der die Erschließung eines Baugrundstückes finanziert wird. Der Erschließungsbeitrag wird als Kostenabgabe für die Herstellung von Straßen, Gehwegen, den Bau der Kanalisation für die Straßenentwässerung, usw. von der Kommune erhoben.

Erschließungskosten

Unter den Erschließungskosten sind hierbei nicht die an die Gemeinde zu zahlenden Abgaben gemeint, sondern die Kosten für Maßnahmen, die erforderlich sind, um das vorhandene Grundstück bebauen zu können. Zu diesen Kosten gehören Maßnahmen zur Sicherung des Grundstückes, Vorbereiten der Geländeoberfläche (Geländeregulierung, Höhennivellierung), Anschlusskosten bei den Versorgungsunternehmen. Hier kommen leicht Beträge von bis zu 20.000 € zusammen.

Bodengutachten

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es erforderlich ein Bodengutachten anfertigen zu lassen. Einige wenige Hausanbieter, die schlüsselfertige Häuser anbieten, berechnen die Kosten für das Bodengutachten nicht separat.

Abbruchkosten

Befindet sich auf dem erworbenen Baugrundstück noch ein Gebäude, dass abgerissen werden muss (und darf), können weitere erhebliche Kosten entstehen. Für den Abbruch eines kleinen Gebäudes kommen schnell 10.000 € zusammen.

Vermessungskosten

Für den Bauantrag benötigt man einen amtlichen Lageplan und einen objektbezogener Lageplan, die beide von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt werden und mit ca. 2000 € für ein Einfamilienhaus zu Buche schlagen. Gut beraten ist der Bauherr, der diese Kosten in seinem Festpreis enthalten hat.

Hauskosten - Baukosten

Die Kosten für den Hausbau selbst werden in der Regel vom Architekten, Bauunternehmer oder Hausbauunternehmen festgelegt. Es ist in dieser Hinsicht zweckmäßig, einen Festpreis zu vereinbaren. Bei der Festlegung des Festpreises im Rahmen des Bauwerkvertrages sind alle vom Auftragnehmer zu leistenden Gewerke und Verrichtungen im Bauvertrag und in der Bau- und Leistungsbeschreibung, die diesem zugrunde liegt, exakt zu bestimmen. Besondere „Knackpunkte“ sind immer wieder Leistungen, die manche Baufirmen trotz „schlüsselfertiger“ Bauübergabe nicht im Leistungsspektrum enthalten haben. Natürlich gibt es einige wenige Unternehmen, die adäquat zum All-inklusive-Urlaub auch Alles-inklusive-Massivhäuser anbieten. Dazu nachstehend im Einzelnen besondere Hinweise.

Bauplanung – Architektenleistung

Alle Leistungen, die der Architekt zu erbringen hat, sollen im Auftragsvolumen enthalten sein. Da darf es keine zusätzliche Berechnungen für Sonderleistungen oder Sonderwünsche geben.

Baustelleneinrichtung

Der Bauherr ist für die Baustelleneinrichtung verantwortlich. Die Kosten für die Baustelleneinrichtung beinhalten sowohl die Errichtung einer Zufahrt, die Vorkehrungen für die Lagerung von Baumaterial und die Entsorgung des Bauschutts. Die Art und der Umfang der benötigten Beschilderungen, Absperrungen und sonstiger Baustelleneinrichtungen ergeben sich aus dem Umfang der Baumaßnahmen und den örtlichen Gegebenheiten.

Außenanlagen

Zu den Außenanlagen ist in den meisten Bauverträgen kaum etwas vereinbart. Die Anlage von Garten, Wegen, Einfahrten und Einfriedungen kann sich zu stattlichen Summen addieren.

Malerarbeiten

Malerarbeiten können in unterschiedlichsten Ausführungen angeboten werden. Ob die Wände nur gespachtelt werden oder mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen werden, kann erhebliche Summen Unterschied ausmachen. Gleiches gilt für die Behandlung der Decken.

Fußbodenbeläge

Viele Baufirmen bieten nur einen Estrichboden an. Bodenbelagsarbeiten wie Fliesen in Bädern und Küchen, sowie Laminat, Teppichboden oder Parkett sind als eigene Leistungen zu erbringen und kosten natürlich entsprechend mehr.

Küche und Bäder

Inventar in Küchen und Bäder ist bei den meisten Festpreisangeboten nicht oder nur mit geringster Ausstattung im Preis enthalten. Hier unbedingt auf die Bau- und Leistungsbeschreibung achten, das kann richtig ins Geld gehen.

Energie

Eine moderne Energieversorgung, die auch Komponenten der erneuerbaren Energien enthält ist heute aufgrund der EnEV (Energieeinsparverordnung) alltäglich geworden. Sonderleistungen wie Fußbodenheizung, Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Blower-Door-Test und Fenster mit Dreifachverglasung sind schon Zusatzausstattungen, die den Preis für den Hausbau stark verteuern können.

Versicherungen

Die nötigen Versicherungen beim Hausbau sollten auch vom Bauunternehmer im Festpreis eingeschlossen sein. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung sollten in jedem Fall abgeschlossen werden.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain

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