Die Vorfälligkeitsentschädigung – eine Strafgebühr für die vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung

Baufinanzierung:  Das Haus findet unerwartet einen Käufer, der noch laufende Kreditvertrag muss aufgelöst werden. Doch dafür kann dann die Bank eine Strafgebühr verlangen, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Nur selten lässt sich das eigene Traumhaus komplett aus eigenen Mitteln bezahlen, ein Kreditvertrag muss abgeschlossen werden. Dieser läuft jahrelang, üblich ist eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Diese ist für die Bank wichtig, sie refinanziert den Kredit mit entsprechend langlaufenden Mitteln und plant die Kosten für diese Gelder fest in ihre Kalkulation ein. Wenn nun ein solcher Kreditvertrag frühzeitig gekündigt wird, entgehen der Bank möglicherweise Zinseinnahmen. Das muss sie nicht klaglos hinnehmen, sie darf dem Kreditnehmer dies in Rechnung stellen: Dies ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung: abhängig von der Kreditlaufzeit

Die Bank kann nämlich die ursprünglich festgelegten Gelder nicht mehr zum vereinbarten Zins anlegen, sondern nur noch zu den aktuellen Zinskonditionen. Ist dieser nun niedriger als der ursprünglich vereinbarte, dann erleidet sie einen Verlust. Gleichzeitig ist es in diesem Fall so, dass auch ihre Marge abnimmt, denn der Zinsunterschied zwischen den angelegten und verliehenen Geldern schmilzt ab.

"Umgekehrt bedeutet das aber auch, dass die Bank vielleicht keine Entschädigung verlangen wird, wenn die aktuellen Zinsen höher sind als die ursprünglichen", beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld SpezialistenAG. "Dies ist allerdings Verhandlungssache."

Aber es gibt noch eine andere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen und dennoch genügend Zeit für einen Verkauf der Immobilie zu haben: eine Zinsbindung länger als zehn Jahre. Denn gesetzlich geregelt ist dann, dass der Kreditnehmer ab dann ein Recht auf kostenlose Auflösung des Kreditvertrags hat. Und es ist möglich, Kreditverträge auf 15 Jahre oder länger abzuschließen.

Baugeld Spezialisten-Tipp:

Bekommt der Kreditnehmer beispielsweise eine Prämie von seinem Arbeitgeber, kann er das Geld auch zur Tilgung des Kredits verwenden. Möchte der Kreditnehmer nur sicherstellen, dass er überschüssige Mittel direkt in den Kreditvertrag laufen lassen kann, dann ist die Sondertilgung die richtige Wahl. Diese bieten viele Banken bei entsprechender Vertragsvereinbarung zu festgelegten Zeitpunkten und Höhen kostenlos an.
Derzeit könnte es möglicherweise so sein, dass die aktuellen Zinsen höher sind als die ursprünglich abgeschlossenen. Vielleicht verzichtet die Bank also auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kurz erklärt: Was ist eigentlich die Zinsbindung?

Die Bank bietet dem Kreditnehmer zwei mögliche Vorgehensweisen bei der Bezahlung des Kredits an: den variablen Zinssatz und den festgelegten Zinssatz. Beim variablen Zinssatz wird die Höhe der Zinsen je nach Marktzins ständig angepasst - nach oben und unten. Beim festgelegten Zinssatz hingegen bleibt er über einen vereinbarten Zeitraum konstant. Dieser Zeitraum ist die Zinsbindung.

In Deutschland sind Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung das übliche Finanzierungsinstrument. Variable Zinsen werden hingegen bei Bereitstellungsdarlehen oder Überbrückungsdarlehen vereinbart. Auf der Sparseite gibt es die Pendants: Während beim Sparbuch oder Tagesgeldkonto die Sparzinsen variabel bleiben, sind sie beim Festgeldkonto für einen vereinbarten Zeitraum festgeschrieben.

Quelle:  Baugeld Spezialisten AG

Foto: Pixelio / Thorben Wengert